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Corporação de Proprietários (OC)De acordo com Hong KongPortaria de Gestão de Edifícios (Cap. 344)Um órgão estatutário formado pelos proprietários de um edifício ou conjunto habitacional cujo objetivo principal é administrar e manter os negócios comuns da propriedade.
A corporação dos proprietários pode integrar recursos de forma eficaz, manter a qualidade da propriedade e proteger os direitos e interesses dos proprietários. Seu papel é particularmente importante no ambiente residencial de alta densidade de Hong Kong, ajudando a equilibrar os interesses individuais com o desenvolvimento geral da comunidade.
1. Gestão unificada dos espaços públicos
- Responsável pela gestão diária, manutenção e limpeza das instalações públicas do edifício (como elevadores, corredores, jardins, estacionamentos, etc.).
- Garantir que os sistemas de proteção contra incêndio, equipamentos elétricos, etc. atendam aos padrões de segurança para garantir a segurança dos moradores.
2. Manter o valor da propriedade
- Por meio de manutenção e reparos regulares, a vida útil do edifício pode ser estendida e seu valor pode ser evitado devido à degradação.
- Coordenar projetos de grande escala (como renovação de paredes externas e substituição de encanamentos de água) para melhorar o ambiente de vida em geral.
3. Gestão financeira
- Taxa de gestão de cobrança：Cobrar taxas dos proprietários com base em sua participação na propriedade, que são usadas para despesas diárias e fundos de reserva.
- Reserva de Gestão: Reserve fundos para grandes reparos ou emergências futuras (como danos causados por tufões) para evitar compartilhamento temporário de custos.
4. Execução da Escritura de Aliança Mútua
- Supervisionar os proprietários para que cumpram os termos da escritura do edifício, como proibir alterações ilegais, lidar com ruídos ou questões de higiene.
- Emita advertências ou tome medidas legais por violações para manter a ordem na comunidade.
5. Representação jurídica e tomada de decisões
- Representar todos os proprietários de imóveis na assinatura de contratos com terceiros (como empresas de administração de imóveis, empreiteiros) ou na abertura de ações judiciais relacionadas a disputas.
- Para questões importantes (como a mudança da empresa de administração de imóveis ou projetos de grande porte), é realizada uma reunião de proprietários e as decisões coletivas são tomadas por meio de votação.
6. Melhore a voz dos proprietários
- Concentre as opiniões dos proprietários de imóveis para evitar que incorporadores ou empresas de administração de imóveis dominem unilateralmente os assuntos de gestão.
- Servir como uma janela de comunicação unificada ao se comunicar com departamentos governamentais (como ao solicitar financiamento para manutenção).
7. Base legal e direitos
- De acordo com a Portaria de Administração de Edifícios, uma empresa tem status de pessoa jurídica e pode assinar documentos de forma independente, abrir contas bancárias e até mesmo processar ou ser processada em nome da empresa.
Em Hong Kong, uma Corporação de Proprietários (OC) é uma organização legal estabelecida sob a Portaria de Administração de Edifícios. É o principal responsável pela gestão dos assuntos comuns de um edifício estratificado (como manutenção, segurança, limpeza, etc.). O termo "tríade" se refere a grupos criminosos organizados envolvidos em atividades ilegais. Os dois podem parecer não relacionados, mas em alguns casos, as tríades podem tentar se infiltrar ou manipular corporações para seu próprio ganho. A seguir, apresentamos um histórico relevante e uma possível análise de associação:
8. Operação da Owners Corporation e potenciais vulnerabilidades
- A corporação é estabelecida em conjunto pelos proprietários, e os membros do comitê de gestão (CG) são eleitos pelos proprietários e são responsáveis por tomar decisões sobre assuntos de construção (como licitação de projetos, gestão de finanças, etc.).
- Riscos potenciais:Se os membros do comitê de gestão forem subornados ou ameaçados, ou se membros de gangues se infiltrarem no comitê de gestão, eles poderão ser manipulados das seguintes maneiras:
- Manipulação de licitações de projetos:A máfia conspirou com empreiteiros para contratar trabalhos de manutenção a preços altos e receber propinas.
- Apropriação indevida de taxas de gestão: Transferência ilegal de fundos corporativos.
- Manipulando eleições: Usar intimidação para influenciar o voto dos proprietários e garantir que “seu próprio povo” seja eleito para o comitê de gestão.
8. Tríades se envolvem em corporações
Há muito tempo existe um fenômeno de fraude em licitações de projetos de renovação de antigos conjuntos habitacionais em Hong Kong, com gangues ou empresários inescrupulosos controlando empresas por meio de ameaças e subornos para lucrar com projetos altíssimos. Neste caso, o OC aprovou o projeto sem licitação transparente simplesmente alegando que "o concreto da parede externa estava descascando e precisava de reparos urgentes", o que reflete as brechas no sistema (como a supervisão insuficiente do poder do OC pela Portaria de Administração de Edifícios).
- Houve muitos casos em Hong Kong onde tríades intervieram em órgãos corporativos, por exemplo:
- Em 2018, a polícia descobriu um grupo de tríades suspeito de manipular diversas empresas imobiliárias e fraudar mais de 10 milhões de dólares de Hong Kong em fundos de projetos, intimidando proprietários e falsificando documentos.
- 2024 Lei Cheng Uk Village Corporation Membro do Comitê Decapitado Caso
- 17 pessoas com antecedentes da tríade foram presas por intimidação na eleição de 2025 da Tseung Kwan O King Lam Estate Corporation, incluindo o candidato e o eleito
9. Respostas governamentais e legais
- Disposições legais:A Portaria de Administração de Edifícios exige que as empresas sejam financeiramente transparentes e investiguem atividades ilegais. Se o envolvimento da tríade for descoberto, o processo pode ser invocado sob a Portaria das Sociedades ou a Portaria dos Crimes.
- Ação de execução：A polícia de Hong Kong (como o Organized Crime and Triad Bureau) iniciará investigações sobre grupos da tríade que se infiltram em organizações legais.
- Auto-seguro do proprietário:
- Seja vigilante, participe de reuniões corporativas e monitore relatórios financeiros.
- Se você descobrir qualquer cotação suspeita de projeto ou comportamento ameaçador, denuncie à polícia imediatamente.
- Solicite a remoção do membro infrator do comitê de gestão por meio do Departamento de Assuntos Internos ou de canais legais.
8. Departamento de Assuntos InternosNotas para Corporações de Proprietários
introdução
- A gestão de edifícios privados é da responsabilidade dos proprietários. A política do Governo sobre gestão de edifícios sempre foi incentivar e ajudar os proprietários a criar organizações de moradores adequadas, como Corporações de Proprietários (OCs), para que eles possam administrar seus edifícios de forma eficaz.
- A Portaria de Administração de Edifícios (Cap. 344) (doravante denominada "Portaria") visa fornecer uma estrutura legal para o estabelecimento e operação de corporações, para que proprietários de edifícios privados possam constituir corporações para melhor administrar suas propriedades.
Objetivo de estabelecer uma Corporação de Proprietários
A Portaria também estipula claramente os deveres e poderes da corporação. O condomínio tem o dever legal de administrar e manter adequadamente as partes comuns do edifício e deve tomar todas as medidas que sejam razoavelmente necessárias para cumprir com as responsabilidades de administração das partes comuns do edifício, conforme especificado na escritura de acordo mútuo. Quanto ao poder, a corporação pode decidir se empregará funcionários assalariados, empresas de administração de propriedades ou outras instituições ou pessoal profissional para auxiliar ou representar a corporação no desempenho dos deveres e poderes que ela tem sob a Portaria ou a escritura de acordo mútuo. No desempenho de suas funções e no exercício de seus poderes nos termos da seção 18 da Portaria, a corporação será orientada pelo Código de Práticas emitido pelo Secretário de Assuntos Internos e Assuntos da Juventude, de acordo com a seção 44(1) da Portaria.
Hong Kong tem uma grande população e uma área territorial limitada. A maioria dos cidadãos vive em edifícios privados de vários andares ou em conjuntos habitacionais privados compostos por vários edifícios. Esses edifícios e conjuntos habitacionais são compostos por diversas unidades, variando de centenas a milhares. Os proprietários das unidades são solidariamente responsáveis pela gestão e manutenção do edifício ou condomínio onde residem. Se algum acidente for causado por má gestão do edifício ou condomínio ou por falta de manutenção das suas partes comuns, os proprietários afetados serão solidariamente responsáveis.
Gerenciar e manter um edifício não é uma questão simples. Envolve uma ampla gama de tarefas, incluindo limpeza de áreas comuns, manuseio de lixo, segurança, bem como trabalhos não rotineiros, como contratar uma empresa de administração de imóveis e manter o prédio. Se não houver nenhuma empresa estabelecida no edifício, todos os assuntos de administração e manutenção do edifício poderão ter que ser decididos em conjunto por todos os proprietários, dependendo das disposições da escritura de acordo mútuo do edifício. Para edifícios ou conjuntos habitacionais compostos por centenas ou mesmo milhares de unidades, isso não só consome tempo e é difícil de manejar, como também dificilmente será viável.
Para administrar adequadamente os edifícios, proporcionar aos proprietários um ambiente de vida confortável e proteger seus ativos de serem afetados pela má gestão e manutenção dos edifícios, estabelecer uma empresa não é a única maneira, mas é o método mais viável. Uma corporação é uma entidade legal independente estabelecida sob a Portaria. Ela administra legalmente as partes comuns de um edifício em nome de todos os proprietários, exerce e executa direitos, poderes, privilégios e deveres relevantes e tem o poder de nomear e demitir empresas de administração de propriedades e supervisionar seu trabalho.
A Portaria prevê que uma reunião da corporação pode aprovar resoluções relativas ao controle, gestão e administração das partes comuns de um edifício, bem como à renovação, melhoria ou decoração dessas partes comuns, e tais resoluções serão vinculativas para o comitê de gestão (CM) e todos os proprietários.
Problemas e desafios comuns
- Limiar de estabelecimento：Uma resolução deve ser aprovada pela reunião de proprietários e registrada no Registro de Imóveis.
- Baixo envolvimento do proprietário:Alguns proprietários podem não participar ativamente de reuniões ou votações, afetando a eficiência da tomada de decisões.
- Conhecimento profissional necessário: Grandes reparos ou questões legais podem exigir o uso de consultores profissionais (por exemplo, engenheiros, advogados).
- Invasão da Máfia :Algumas antigas corporações de construção são facilmente controladas por um pequeno número de pessoas (incluindo gangues) devido à baixa participação dos proprietários.
