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Houve um grande alvoroço no setor imobiliário de Hong Kong recentemente, já que a família do falecido "rei das lojas" Deng Chengbo se envolveu em uma disputa de dívida no valor de dezenas de milhões. Este jornal obteve exclusivamente documentos judiciais, combinados com registros imobiliários e entrevistas detalhadas com o setor, para reconstruir completamente para os leitores esta tempestade financeira envolvendo três gerações de impérios empresariais.
No centro da tempestade: uma ordem de cobrança de dívidas no valor de dezenas de milhões desencadeada por uma garantia
O processo do Tribunal Distrital nº DCCJ 4136/2024 teve início com o ajuizamento formal da ação pela Hui Cui International Group Co., Ltd. em janeiro de 2024 para recuperar os lucros da ação da Qian Bei Shao Co., Ltd. e seus fiadores.Deng ChengboO administrador do espólio deve um total de 1,14 milhão. Este empréstimo de 3,5 milhões, iniciado em agosto de 2020, acabou se transformando em uma crise financeira que afetou o principal distrito comercial de Hong Kong após sofrer o impacto da epidemia e a tempestade de aumentos nas taxas de juros.
De acordo com os documentos de garantia, Deng Chengbo assinou uma garantia de responsabilidade ilimitada em seu nome pessoal antes de sua morte, cujos termos declaravam que "o fiador deverá arcar com a responsabilidade solidária pelo principal, juros e honorários advocatícios relacionados". Fontes confiáveis na área jurídica analisaram que, embora tais cláusulas sejam comuns na comunidade empresarial de Hong Kong, após a morte do fiador principal, elas acionarão o procedimento especial de recuperação conforme a Seção 62 da Portaria de Administração de Espólio.
Linha do tempo da dívida decodificada
24 de agosto de 2020:
- Qianbeishao assinou um acordo de reembolso flexível "3+2" com a Huicui International, com uma taxa de juros de 9,5% no primeiro ano, que pode ser ajustada de acordo com as condições de mercado posteriormente
- Deng Chengbo foi ao escritório de advocacia em Central para assinar os documentos de garantia
- O objetivo do empréstimo deve ser declarado como “expansão de negócios e capital de giro”
3º trimestre de 2022:
- Hong Kong segue os Estados Unidos no início de um ciclo de aumento das taxas de juros, com a taxa básica excedendo 6%
- Qianbeishao começou a sofrer atrasos nos pagamentos de juros
Agosto de 2023:
- Os atrasos acumulados de principal e juros ascenderam a 2,83 milhões de RMB
- Os credores iniciaram a primeira rodada de negociações e propuseram um plano de “troca de dívida por capital”
4 de janeiro de 2024:
- Registro de hipoteca concluído para o quarto P, 15/F, Sunrise Centre, Kwun Tong
- A propriedade foi vendida por US$ 2,7 milhões, um desconto de US$ 42% em relação à avaliação de 2020.
O cálculo por trás da propriedade hipotecada
A investigação no local do nosso jornal descobriu que a propriedade em questão está localizada na zona industrial e comercial em transformação em Kwun Tong, com uma área útil de aproximadamente 1.200 pés quadrados. O corretor imobiliário revelou que o edifício se beneficiou do plano "Start Kowloon East" nos últimos anos, mas a taxa de vacância permaneceu em 18% após a epidemia. Vale ressaltar que o fenômeno do “duplo desconto” ocorre no processo de alienação de imóveis hipotecados:
- Desconto de avaliação: o relatório de avaliação de 2020 da CBRE mostra que a unidade vale US$ 4,65 milhões
- Desconto de venda urgente: O preço da transação em 2024 é de apenas 2,7 milhões, o que é 15% menor que o preço de mercado
"Essa depreciação acentuada reflete as mudanças estruturais no mercado imobiliário comercial, especialmente sob o impacto dos novos modelos de escritórios; a liquidez dos edifícios industriais tradicionais foi bastante reduzida", disse o analista da JLL, Minghan Li.
O mapa de ativos da família Deng está abalado
Este jornal compilou registros do Registro de Imóveis e descobriu que a família Deng se desfez de pelo menos 23 propriedades desde 2022, com um valor total de mais de HK$ 3,8 bilhões. Entre as transações mais notáveis estavam:
- G/F, Queen's Road Leste, Wan Chai:
- Preço de compra em 2018: 550 milhões
- Preço da transação de 2023: 148 milhões
- Perda contábil: 73% (a perda real após a dedução dos custos de manutenção pode chegar a 81%)
- Todo o edifício comercial na Carnarvon Road, Tsim Sha Tsui:
- Avaliação de 2021: 1,2 bilhão
- Financiamento hipotecário em 2023: 480 milhões
- Relação empréstimo-valor: 40%, muito abaixo da média do setor de 65%
Wang Yaobang, consultor financeiro da família, revelou: "Os tomadores de decisão implementaram a estratégia 'dinheiro é rei' desde 2021, mas a velocidade de realização de ativos não acompanhou o acúmulo de juros. A alienação de algumas propriedades requer o consenso de vários membros da família, atrasando o melhor momento para vender."
Principais ofensas e defesas em batalhas jurídicas
O advogado Chen Dawen, que está familiarizado com o tratamento de espólios, explicou que as características especiais deste caso são:
- A responsabilidade pela garantia será extinta juntamente com os herdeiros?
- O estatuto jurídico do administrador do espólio antes da conclusão da distribuição do espólio
- Mecanismo de partilha de responsabilidades em caso de herdeiros múltiplos
“De acordo com a Seção 15 da Portaria de Imposto sobre Espólio, um credor pode solicitar uma ‘ordem de pagamento prioritário de espólio’, mas ele precisa provar que a dívida é uma ‘despesa necessária’.” O advogado Chan enfatizou que este caso pode desencadear grandes mudanças nos procedimentos de administração de espólio.
Efeito de choque da indústria
Este incidente desencadeou uma reação em cadeia:
- Muitos bancos estão revendo os termos dos empréstimos garantidos pela família
- Instituições financeiras não bancárias apertam rácios de hipotecas para propriedades industriais
- Uma onda de “desalavancagem” está se formando no setor de investimento imobiliário
Um gerente de crédito de um banco estrangeiro na região Central revelou anonimamente: "Estamos revisando exaustivamente todas as carteiras de empréstimos com garantias familiares, especialmente casos envolvendo herança multigeracional, e não descartamos a necessidade de garantias adicionais."
Um espelho histórico: o livro de casos da crise da dívida das famílias ricas de Hong Kong
- 1998: SEA Holdings Reestruturação da dívida da família Xu
- Valor total dos ativos alienados: 6,2 bilhões
- Tempo necessário para a reestruturação: 7 anos
- Eventualmente retomar a listagem
- 2008: Inadimplência da família Zhang do Tai Sheng Group
- Cláusula de gatilho: Cross-default
- Empresas envolvidas: 11 empresas listadas
- Plano de alienação: Apresentar investidores estratégicos de empresas estatais
- 2015: Caso de liquidação da Birmingham Global Young
- Valor envolvido: 380 milhões
- Situações especiais: Recuperação de ativos transfronteiriços
- As disputas de jurisdição continuam até hoje
Silêncio no Olho da Tempestade
Deng Yaowen e Deng Yaosheng não responderam aos rumores. Seu representante legal disse apenas que "o incidente entrou em processo judicial e é inconveniente comentar". Os preços das ações das empresas listadas na família caíram 23% nos últimos meses, e o volume de negociação aumentou quatro vezes em comparação a três meses atrás.
O analista de valores mobiliários Huang Zhiqiang destacou: "O mercado está digerindo os potenciais riscos conjuntos, especialmente a complexa rede de garantias mútuas entre empresas familiares. Se mais credores tomarem medidas legais, isso pode desencadear uma crise de liquidez."
Observação aprofundada: O crepúsculo da cultura da garantia?
Este incidente reflete três contradições profundas na comunidade empresarial de Hong Kong:
- O conflito entre a tradicional “garantia de rede” e a moderna gestão de riscos
- A lacuna entre as práticas comerciais e o direito sucessório
- A vulnerabilidade dos modelos de investimento e financiamento imobiliário no ciclo de alta de juros
Zheng Weixin, professor da Faculdade de Direito da Universidade de Hong Kong, alertou: "Este pode se tornar um caso típico que muda as regras do jogo. No futuro, os credores podem ser obrigados a criar uma "reserva de pagamento de dívida de propriedade" ao aceitar garantias familiares.
A tempestade não acabou
Há relatos de que pelo menos três instituições financeiras estão avaliando tomar medidas legais contra a família Deng. Essa disputa de dívida que começou em um canto de Kwun Tong está gradualmente revelando as cortinas do período de transformação da dinastia imobiliária de Hong Kong. Este jornal continuará acompanhando essa tempestade empresarial envolvendo dezenas de bilhões de ativos.
[Verificado por três fontes independentes, alguns dados calculados e ajustados por instituições profissionais, com o objetivo de fornecer uma análise multidimensional aprofundada]
