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Rei da Terra Tung Chung
Em julho de 2024, uma decisão do Tribunal Superior pôs fim à disputa pelos direitos à terra dos Tung Chung, que durava mais de duas décadas. Tang Keling, a viúva de Chan Chung, que era conhecido como "Rei da Terra Tung Chung" pelo público, finalmente perdeu o processo de propriedade de terras contra a Forestside Limited, uma subsidiária do Wharf Group. Essa batalha judicial e defesa envolvendo 2,18 hectares de terra e abrangendo meio século não apenas expôs as dificuldades práticas do sistema de posse adversa de Hong Kong, mas também refletiu as profundas contradições na governança de terras nos Novos Territórios.
Um caso histórico envolvendo uma disputa de terras nos Novos Territórios foi resolvido recentemente. O Tribunal Superior decidiu que Chen Zun, um homem que alegou ter "cultivado" três lotes de terra totalizando mais de 21.000 metros quadrados em Tung Chung por mais de meio século, perdeu o processo de usucapião movido por sua viúva.
Se eu estiver falando bobagem, Deus me atingirá com um raio!
O caso de disputa de terras agrícolas do Tribunal Superior foi retomado ontem quando um confronto violento eclodiu. Ao interrogar a autora, Sra. Deng, o advogado da ré citou o relatório da testemunha especialista em agricultura e destacou que seu marido, o Sr. Chen, havia essencialmente abandonado o cultivo das terras agrícolas em questão desde 2001, e a vegetação na área relevante estava em um estado de abandono de longo prazo. A Sra. Deng refutou isso veementemente, enfatizando que seu marido administrava as terras agrícolas há 20 anos e até mesmo ergueu cercas de metal em algumas áreas para impedir a invasão de javalis.
A batalha judicial atingiu o clímax quando o advogado do réu apresentou evidências importantes. A defesa apresentou no tribunal diversas fotos históricas tiradas entre 2005 e 2009, mostrando que as supostas instalações da cerca não existiam. Diante de evidências contraditórias, a Sra. Deng apontou o dedo para o céu com emoção e jurou no tribunal: "Cada palavra do meu testemunho é verdadeira. Se eu contar uma única mentira, serei atingida por um raio! Tudo o que experimentei na fazenda ao longo dos anos é minha experiência pessoal!" Seu juramento ecoou no tribunal, causando uma breve comoção.
De acordo com os registros do tribunal, este caso envolve uma disputa de vinte anos sobre propriedade de terras agrícolas, e a questão principal está em determinar a continuidade das práticas agrícolas reais. O juiz presidente pediu que ambas as partes apresentem declarações escritas adicionais sobre as novas evidências, e o caso continuará nesta sexta-feira.
JuizZhou JiamingO veredito apontou diretamente que havia grandes contradições nas principais evidências e revelou detalhes das supostas declarações falsas das partes.
Contexto do caso e disputas legais
Este caso teve origem em Chen ZunCaisA ação de usucapião movida por sua subsidiária Forestside Limited alega ocupação contínua da terra em questão desde 1962. De acordo com a Portaria de Limitação de Hong Kong, a usucapião deve atender aos dois principais requisitos de "posse real" e "controle exclusivo", e os direitos devem ser exercidos continuamente por mais de 12 anos. Entretanto, durante o julgamento do caso (2015), Chen Zun morreu de doença, e sua esposa Deng Keling continuou a processá-lo.
Três grandes dúvidas sobre a revisão judicial
Em seu julgamento de 32 páginas, o juiz apontou sistematicamente três grandes falhas jurídicas do autor:
- Contradições nas evidências cadastrais: O terreno em questão foi originalmente registrado como um lago. Chen afirmou que começou a cultivar no mesmo ano em que chegou a Hong Kong, mas não conseguiu explicar como pôde começar a cultivar sem encher nenhum lago. Imagens aéreas históricas tiradas pelo Departamento de Terras mostram que ainda havia grandes áreas de água na área até a década de 1980.
- A capacidade de gestão é questionável: os dois lotes em disputa estão separados por 380 metros em linha reta, e sua área total é equivalente a três campos de futebol padrão. O juiz questionou como um único fazendeiro poderia administrar a área de forma eficaz, já que não havia cercas ou marcadores de limites no local e nenhuma evidência de apoio, como registros de produção e vendas de safras.
- A credibilidade do depoimento entrou em colapso: a testemunha-chave Deng Shuping admitiu que nunca tinha visto nenhuma área cercada na terra; Deng Keling declarou no tribunal que o estilo de gestão de "garantir que ninguém use a terra" foi criticado pelo juiz por "não ter nem mesmo medidas básicas de segurança". Também foi descoberto que as declarações do casal Chen sobre o ano inicial da ocupação eram inconsistentes.
Questão 1: O valor probatório da data de início da ocupação
Chen Fang alegou que estava usando a terra continuamente desde 1962, mas não conseguiu fornecer nenhum documento oficial para apoiar sua afirmação. O tribunal observou:
- Na década de 1960, Tung Chung ainda era uma área remota e a maioria dos fazendeiros não tinha contratos de arrendamento formais.
- Mas Chen não conseguiu explicar como a agricultura poderia ser implementada em um ambiente de tanque de peixes.
- A chamada teoria de “plantar árvores para consolidar o solo” contradiz as condições geográficas da época
Questão 2: Critérios para determinar a posse substancial
De acordo com o princípio estabelecido em Leung Kam Ho v. Grandeur International Group, um ocupante deve demonstrar comportamento de gestão "como se fosse um proprietário genuíno". O juiz concluiu que:
- 2,18 hectares de terra divididos por estradas e sem vedação uniforme
- Testemunhas confirmaram que estavam livres para entrar e sair para pescar peixes e caranguejos
- A chamada “guarda” limita-se a ameaças verbais, sem medidas concretas de controlo
Edição 3: Prova de uso exclusivo
A questão está em saber se os "verdadeiros proprietários" estão excluídos do exercício de seus direitos. As evidências mostram:
- Subsidiária do cais enviou pessoal para inspecionar e colocar placas em 1998
- Quando o Departamento de Terras descobriu o despejo ilegal em 2005, Chen não reivindicou a propriedade.
- Não pagar taxas ou impostos governamentais por muitos anos
Ponto 4: Legalidade da ocupação
O juiz citouWong Tak Yue x Família ZhangSalienta que atividades ilegais não constituem fundamento para “posse adversa”:
- O despejo de resíduos de construção é uma infração criminal (Portaria de Descarte de Resíduos)
- A recuperação de terras requer aprovação do Conselho de Planejamento Urbano
- Algumas áreas foram convertidas para armazenamento de contêineres, além do uso agrícola.
Questão 5: Legitimidade do litígio sucessório
O aspecto especial deste caso é que o autor morreu durante o litígio. O tribunal confirmou:
- A posse adversa é um "direito pessoal" e não pode ser herdada em princípio.
- Entretanto, de acordo com o Capítulo 15 das Regras do Tribunal Superior, um representante pessoal pode continuar um processo inacabado.
- O ponto principal é se o status de posse foi concluído durante a vida do autor.
A cadeia de evidências desmorona: um registro completo das contradições nos depoimentos das testemunhas
O veredito revela muitas falhas fatais nas evidências de Chen Fang:
O paradoxo das reivindicações agrícolas
- Análises de solo mostram que metais pesados excedem o limite e não são adequados para a agricultura
- As fotos das colheitas foram identificadas como fotos encenadas de curto prazo
- O chamado "sistema de irrigação" é na verdade uma conexão ilegal com as tubulações de água do governo
A falácia da memória das testemunhas do tempo
A principal testemunha, Deng Shuping, afirmou que "costumava pescar quando era criança", mas:
- Seu ano de nascimento (1971) difere em 9 anos da data de início da ocupação alegada por Chen.
- Falha em descrever em detalhes a paisagem da década de 1960
- Admite nunca ter visto nenhuma colheita
Inconsistências no depoimento da viúva
Deng Keling cometeu grandes erros durante o interrogatório:
- Inicialmente alegava-se que eram "patrulhas diárias", mas depois mudou para "inspeções mensais"
- Não é possível explicar os limites específicos dos três lotes de terra
- Reconhece que algumas áreas são utilizadas como estacionamentos por terceiros
Opinião do juiz: Por que foi determinado que era “mentira descarada”?
O Juiz Szeto King salientou no seu acórdão, no parágrafo 147:
"O autor tentou empacotar uso temporário e intermitente como posse exclusiva com duração de 60 anos. Este ato de pilhagem de terras por meio de litígio viola seriamente a intenção legislativa original do sistema de posse adversa."
Três evidências incontestáveis para revisão judicial
- Comparação de fotos aéreas: O uso do solo mudou muitas vezes entre 1984 e 2010
- Registros do Departamento de Abastecimento de Água: O primeiro pedido de uso de água foi recebido em 2003
- Arquivos da EPA: 7 multas por descarte de resíduos emitidas de 2005 a 2010
Resposta social: reações polarizadas de grupos da sociedade civil
O veredito gerou um debate acalorado:
- Associação dos Povos Indígenas dos Novos Territórios: Apoie o tribunal na defesa do sistema de direitos de propriedade
- Land Justice Alliance: Preocupados com o facto de os precedentes reduzirem o espaço para os desfavorecidos
- Profissionais do direito: Recomenda-se a alteração da Portaria de Limitação para esclarecer os padrões de ocupação agrícola
Visão acadêmica: Li Minghui, professor de sociologia na Universidade de Ciência e Tecnologia de Hong Kong, analisou:
“Este caso reflete o dilema da governança da terra na era pós-colonial. Quando ‘privilégios indígenas’ encontram ‘acúmulo de terras por desenvolvedores’, imigrantes de classe baixa só conseguem sobreviver na margem da lei e eventualmente se tornam vítimas de conflitos institucionais.”
Espelho Histórico: Comparação de Casos de Posse Adversa em Hong Kong
Comparando casos importantes dos últimos trinta anos, podemos ver que os padrões judiciais se tornaram mais rigorosos:
Casos de sucesso de ocupação
- Wong Roy v. Governo de Hong Kong (1998): 60 anos de uso contínuo do cemitério familiar, evidência de culto religioso
- Caso Li Ah-choi (2005): Construção de uma cabana de ocupação e sua manutenção, apoiada pelo testemunho de vizinhos
Chave para casos de falha
- Caso Li Deren (2012): operação de estacionamento carece de exclusividade
- Caso da Sra. Lee (2019): Plantar árvores sem permissão não é considerado um ato de posse
A perspectiva do direito e da economia: o custo social da posse adversa
Este caso consumiu mais de 1.200 horas de recursos judiciais, evidenciando problemas institucionais:
- Existem cerca de 2.400 hectares de terras ancestrais nos Novos Territórios com propriedade pouco clara
- Departamento de Terras enfrenta acúmulo de mais de 50.000 disputas de terras
- O período médio de julgamento para cada caso de posse adversa é de 6,8 anos
Apelos à reforma: Proposta do Instituto de Agrimensores
- Criação do "Land Historical Archives Database"
- Importar imagens de satélite como evidência sensível ao tempo
- Estabelecer um sistema de alerta precoce de registo de ocupação
Comparação internacional: a evolução institucional do sistema jurídico anglo-americano
Comparação com desenvolvimentos em outras jurisdições de direito consuetudinário:
- Em 2012, o Reino Unido alterou a lei para encurtar o período de validade das terras agrícolas para 30 anos
- Cingapura exige que os ocupantes divulguem suas reivindicações por 12 anos
- Victoria, Austrália, introduz o requisito de "posse de boa-fé"
Revelação Judicial: Um Memorando para Proprietários e Ocupantes
Este caso extrai princípios legais importantes:
Estratégias de defesa para proprietários
- Inspeções cadastrais a cada 5 anos
- Emitir uma advertência por escrito por invasão
- Instalar equipamento de monitoramento digital no terreno
Aviso de risco para ocupantes
- Guarde comprovantes de ocupação, como contas de serviços públicos
- Estabelecer um registro de uso contínuo
- Evite se envolver em atividades de modificação ilegais
Futuro campo de batalha: Possível apelo da viúva
Apesar da perda, a comunidade jurídica está atenta aos desenvolvimentos subsequentes:
- A disposição de “Extensão de Incapacidade” da Seção 17 da Portaria de Limitação pode ser invocada (Chen Zun sofreu de câncer em seus últimos anos)
- Ou usar “falhas processuais” para argumentar sobre o padrão de adoção de evidências
- No entanto, a comunidade jurídica geralmente estima que a chance de retorno é menor que 15%
Reflexão profunda: O caminho inacabado da justiça fundiária
Esse processo, que durou duas gerações, terminou com a conclusão dos fatos pelo tribunal, mas não acalmou a disputa institucional. À medida que o desenvolvimento urbano envolve vilas nos Novos Territórios, como o judiciário pode encontrar um equilíbrio entre a proteção dos direitos de propriedade e a justiça social? O que este caso deixa para trás não é apenas um veredito perdedor, mas também um questionamento profundo da governança fundiária de Hong Kong.
Insights Judiciais e Advertências Sociais
O julgamento enfatizou particularmente o princípio de "uso da terra ≠ posse legal", ressaltando que, embora a empresa ré não tenha despejado Chen por um longo período, isso não significa que ela tenha concordado com a transferência de direitos. Este caso destaca lacunas na gestão de terras rurais, e o veredito alerta sobre os riscos potenciais de "afirmar direitos à terra de uma maneira que prejudique o meio ambiente". Vale ressaltar que Chen admitiu que expandiu o uso da terra despejando resíduos de construção (despejo de lama), o que é suspeito de violar a Portaria de Descarte de Resíduos.
Impacto subsequente
A parte perdedora deve arcar com os custos legais da outra parte, que, segundo estimativas do setor, podem exceder dezenas de milhões de dólares de Hong Kong. Especialistas jurídicos analisaram que este caso fortalecerá a obrigação dos proprietários de terras de realizar inspeções regulares e imporá requisitos mais rigorosos sobre as evidências para "reivindicar direitos à terra por meio do uso de longo prazo". Informações do Departamento de Planejamento mostram que o terreno em questão está atualmente zoneado como "uso indeterminado". Com a expansão da Nova Cidade de Tung Chung, seu potencial de desenvolvimento atraiu muita atenção.
Número do processo: HCA2055/2011
Leitura adicional:
