Оглавление
Рынок недвижимости Гонконга продолжает корректироваться: в районе Ша Тин зафиксирован шокирующий рост продаж мини-квартир. Ли Цзунвэнь, менеджер филиала Centaline Property Agency в центре города Шатин, сообщил, что комната 8 на среднем этаже блока B комплекса Tsui Wah Garden была недавно продана по «чертовой цене» в 2,788 млн гонконгских долларов, что на 1,232 млн гонконгских долларов меньше цены покупки четыре года назад, что делает этот случай одним из самых крупных убытков в районе за последние годы.
Подробности транзакции
Недвижимость: Комната 8, Средний этаж, Блок B, Greenwood Garden, Шатин
Продаваемая площадь: 215 квадратных футов (однокомнатная планировка)
Цена продажи: 2,788 млн гонконгских долларов
Совокупное снижение: 1,012 млн юаней (на 26,6% меньше первоначальной запрашиваемой цены в 3,8 млн юаней)
Срок владения: 4 года
Убыток по бухгалтерской отчетности: 1,232 млн юаней (амортизация 30,6%)
Цена за квадратный фут: 12 967 долларов США
Цифровой код, стоящий за кровавой и слезливой транзакцией
Траектория сделки по комнате 8 на среднем этаже блока B Tsui Wah Garden, вызвавшая потрясение на рынке, представляет собой микрокосм рынка недвижимости Гонконга. Сравнив данные Департамента рейтингов и оценки, мы обнаружили, что объект был продан за 4,02 млн гонконгских долларов в 2021 году, что пришлось на пик «аномального бычьего рынка», вызванного эпидемией. На тот момент средняя цена за квадратный фут наноквартир (полезной площадью 200–300 квадратных футов) в Гонконге достигла 18 743 гонконгских долларов, что на 231 000 гонконгских долларов больше, чем до эпидемии в 2019 году. Однако после того, как Федеральная резервная система США начала резкий цикл повышения процентных ставок, этот чрезмерно финансированный рынок начал демонстрировать свою хрупкость.
Стоит отметить, что окончательная цена сделки за квадратный фут квартиры составила 12 967 гонконгских долларов, что ниже цены сделки в 13 502 гонконгских доллара за квадратный фут аналогичной квартиры в том же жилом комплексе в 2016 году. Фактическая цена снизилась до уровня семилетней давности. Если учесть уровень инфляции приблизительно в 12% за четыре года и стоимость процентов по ипотеке приблизительно в 4,8%, то фактические потери владельца превысят 45%. Старший заместитель директора по исследованиям Centaline Property Agency Йенг Мин-Йи сказал: «Это явление отрицательной реальной доходности встречается крайне редко за последние 30 лет циклов рынка недвижимости».
Четырехмерный анализ причин крушения
Кризис избыточного предложения: эффект «запрудного озера» нанозданий
Согласно последнему отчету Бюро транспорта и жилищного строительства «Предложение на первичном рынке частного жилья», в Гонконге в ближайшие три года будет введено в эксплуатацию 52 000 новых единиц жилья, из которых 35% — это наноблоки с полезной площадью менее 300 квадратных футов. Что еще более серьезно, данные Департамента рейтингов и оценки показали, что уровень вакантных площадей в нанозданиях достиг 9,8% в третьем квартале 2023 года, что более чем вдвое превышает общий уровень вакантных площадей в частных зданиях, составляющий 4,1%.
Катастрофа кредитного плеча в условиях шторма процентных ставок
Если взять этот случай в качестве примера, то если бы владелец взял ипотеку под 90% в том году, то более 80% суммы платежа за четыре года ушло бы на выплату процентов. Лю Юаньюань, главный аналитик Meridian Mortgage, подсчитал, что если бы владелец взял ипотеку с плавающей ставкой H+1.3%, фактическая процентная ставка по платежам выросла бы с 2.05% в 2021 году до текущих 4.1%, а ежемесячный платеж увеличился бы на 47%. «Эти инвесторы с высокой долей заемных средств первыми понесут на себе основную тяжесть нормализации процентных ставок».
Снижение региональной конкурентоспособности: стареющая дилемма Шатина
Средний возраст жилых комплексов в центре города Шатин составляет 38 лет. Столкнувшись с конкуренцией со стороны жилых комплексов нового поколения, таких как Parkview Tower на станции Tai Wai, проблема старения становится все более заметной. Чэнь Гуолян, региональный менеджер Midland Realty, отметил: «Плата за управление новой недвижимостью в том же районе составляет 4,2 гонконгских доллара за квадратный фут, тогда как для старых жилых комплексов она составляет всего 2,8 гонконгских доллара, но молодые покупатели предпочли бы заплатить больше за пакеты «умного дома». Кроме того, данные Департамента переписи и статистики показали, что чистый отток населения в районе Ша Тин с 2021 по 2023 год достигнет 12 000 человек, что ускорит потерю покупательной способности региона.
Распродажа «отбрасывания и отсоединения», вызванная волной иммиграции
Данные Департамента иммиграции показывают, что чистый отток жителей Гонконга достиг 67 000 человек в первой половине 2023 года, а продолжающаяся волна иммиграции меняет экологию рынка недвижимости. Старший агент по недвижимости, пожелавший остаться анонимным, рассказал: «Среди срочных комиссионных за продажу, которые мы получили, около 40% владельцев указали свой график иммиграции, а некоторые даже приняли предложения, которые были ниже оценки банка 15%-20%».
Эффект домино обретает форму
Сделка вызвала цепную реакцию. По данным Midland Realty, из 12 объектов недвижимости, выставленных на продажу в Cuihua Garden, 7 скорректировали цены после появления новостей, при этом среднее снижение цены составило 8,5%. Еще более тревожным является тот факт, что Банк Китая (Гонконг) недавно снизил коэффициент оценки нанозданий в районе Ша Тин на 0,15, что напрямую влияет на размер ипотеки покупателей. Глава розничного банкинга DBS Bank Нг Вэй-хун предупредил: «Снижение оценок может спровоцировать негативный кризис активов, особенно для инвесторов, которые вышли на рынок на высоких уровнях в 2019–2021 годах».
Изменение политики усиливает дифференциацию рынка
Политика правительства по «отмене налоговых льгот» неожиданно стала последней каплей, сломавшей спину верблюду для мини-домохозяйств. Ши Вин-чин, основатель Centaline Property Agency, отметил: «Застройщики становятся более агрессивными в своих ценовых стратегиях для новых проектов. Недавно новый проект в Юэньлонге запустил блок площадью 288 квадратных футов по цене всего 4,5 миллиона гонконгских долларов, напрямую переманив клиентов со вторичного рынка». Фактически, объем транзакций с наноблоками из первых рук в третьем квартале 2023 года увеличился на 62% в годовом исчислении, в то время как вторичный рынок упал на 39% за тот же период, что свидетельствует о том, что покупательная способность перекачивается новыми проектами.
Анализ рынка показывает, что снижение цены на данный объект обусловлено рядом неблагоприятных факторов.
1. Избыточное предложение нано-зданий: в последние годы во многих районах было завершено строительство мини-зданий, что диверсифицировало источник покупателей.
2. Давление со стороны высоких процентных ставок: рост стоимости ипотеки снижает инвестиционную привлекательность
3. Стареющие вспомогательные объекты в этом районе: жилые комплексы в центре города Шатин сталкиваются с конкуренцией со стороны новых объектов недвижимости
4. Влияние волны иммиграции: некоторые владельцы спешат обналичить свое имущество и уехать.
Стоит отметить, что когда первоначальный владелец приобрел объект за 4,02 миллиона долларов в 2021 году, рынок недвижимости достиг пика во время пандемии. Агент сообщил, что с ноября прошлого года цена объекта корректировалась трижды — с 3,8 млн до 3,299 млн, и в конечном итоге была снижена еще на 511 000, прежде чем нашелся покупатель. В настоящее время запрашиваемая цена на аналогичные объекты обычно остается выше 3 млн юаней. Эта сделка может спровоцировать волну снижения цен в этом районе.
Инсайдеры отрасли предупредили, что по мере того, как застройщики продвигают новые проекты после того, как правительство отменяет меры стимулирования, вторичный рынок, особенно небольшие объекты, будет продолжать находиться под давлением. Владельцам недвижимости рекомендуется регулярно следить за изменениями на рынке.
Дальнейшее чтение:
