Оглавление
Механизм действия «Плана дыхания» и потенциальные риски
(Приложение: новейшее решение на рынке)
Рост процентных ставок и корректировки рынка недвижимости в последние годы привели к тому, что домовладельцы, вышедшие на рынок с «планом на передышку», столкнулись с двойным давлением:
– ?Снижение цен на жилье привело к уменьшению активов
– ? Процентные ставки по ипотеке взлетели до P+1% (текущая процентная ставка составляет 6,875%)
– ⚠️ Трудности с рефинансированием создают финансовые трудности
▼ Анализ основных болевых точек▼
| Рисковые проекты | Конкретное воздействие |
|—————-|————————————————————————–|
| Конец периода акции | Ежемесячный платеж увеличивается в 3-4 раза (например, $15,000 → $58,000) |
| Процентная ставка растет | Спред процентных ставок расширяется до более чем 3% (текущая банковская процентная ставка составляет около 4,125%) |
| Разрыв в оценке перевода ипотеки | Если предположить, что цена покупки составляет $10 миллионов, а текущая оценка — $9 миллионов, то максимальный размер кредита для перевода ипотеки составит всего $7,2 миллиона (необходимо дополнить разницу в $800,000) |
Стратегии прорыва рынка | Два решения по финансированию с низким и высоким процентом
✅ Вариант 1: Рефинансирование ипотечного страхования
– Верхний предел процента: Текущая оценка: 80%
– Преимущество в процентной ставке: P-1.8% (приблизительно 4.125%)
– Применимо к: объектам недвижимости со снижением стоимости ≤ 20%
✅ Вариант 2: Новое финансирование с высоким коэффициентом
– Верхний предел процента: Текущая оценка: 90%
– Преимущество в процентной ставке: P-1.8% (приблизительно 4.125%)
– Особое преимущество: можно полностью компенсировать первоначальный кредит (случай: при оценке $9 миллионов можно предоставить кредит в размере $8.1 миллионов)
▼ Фактический тест эффекта экономии процентной ставки (на примере $ при покупке недвижимости стоимостью 10 миллионов новых тайваньских долларов) ▼
| Проект | План дыхания (P+1%) | Новая ипотека с высоким коэффициентом | Разница |
|—————–|——————|—————-|—————-|
| Сумма ежемесячного платежа | $58,860 | $43,676 | ↓25.8% |
| Годовые процентные расходы | $542,520 | $402,312 | ↓$140,208 |
| Общая экономия за 5 лет | – | – | ↓$701,040 |
Ключевые моменты для практической эксплуатации
1️⃣ Стратегия оценки
- Назначить профессионального оценщика для проведения оценки имущества
– Предоставьте в качестве доказательства записи последних транзакций в том же районе.
– Проактивно улучшать статус недвижимости, чтобы увеличить ее стоимость (например, простая отделка)
2️⃣ Устранение финансового разрыва
- Используйте депозиты для покрытия разницы (рекомендуется зарезервировать около 15% ликвидных средств)
- Подать заявку на получение промежуточного кредита (процентная ставка около 8-10%, подходит для краткосрочного использования)
– В сочетании со вторым планом ипотеки (необходимо тщательно оценить платежеспособность)
3️⃣ Советы по фиксации процентной ставки
– Выберите H, чтобы застраховаться от риска повышения процентных ставок, как и планировалось
- Подать заявку на защиту от ограничения процентной ставки
– Обратите внимание на сезонные банковские акции (например, пиковый период в конце квартала)
Стратегии реагирования на новые нормативные правила (обновление 2024 г.)
В ответ на ужесточение контроля за ипотекой со стороны HKMA мы рекомендуем:
– Оптимизируйте кредитный рейтинг за 6 месяцев вперед (поддерживайте оценку TU A или выше)
– Подготовьте полное подтверждение дохода (включая подтверждающие документы для зарубежного дохода)
– ? Депозит 3 месяца платежного резерва (около $130,000-150,000)
– ? Рассмотрите стратегию «сначала продай, потом купи», чтобы уменьшить кредитное плечо
Подробный анализ случая | Четыре шага к успешному рефинансированию
Случай г-на Вана (приобрел трехкомнатную квартиру в Тайку Шинг в 2020 году):
1️⃣ Первоначальный кредит: $12 миллионов (первая ипотека застройщика 90%)
2️⃣ Текущая ситуация: Оценка $10,5 млн, процентная ставка повышается до P+1%
3️⃣ Шаги решения проблемы:
→ Нанял профессионального оценщика для переоценки имущества и получил оценку в 10,8 млн новых тайваньских долларов.
→ Подать заявку на получение ипотечного кредита с высоким коэффициентом в банке (кредит $9.72 миллионов)
→ Используйте кредиты родственников, чтобы покрыть разницу в $280,000
→ После успешного рефинансирования ежемесячный платеж снижен на $41,200
Эксклюзивная справочная информация по отрасли
По данным статистики Meridian Mortgage за четвертый квартал 2023 года:
– ? Коэффициент успешности рефинансирования Breathing Plan: 78% (на 12% больше, чем в начале года)
– ? Средняя оценка восстановления: 7.2% (по сравнению с до корректировки политики)
– ?Средняя экономия процентов для владельцев успешной передачи ипотеки: $368,000/год
Профессиональный совет: немедленно проведите «оценку целесообразности рефинансирования»
Дальнейшее чтение:
