Оглавление
1. Экономический структурный корень: экономическая модель, в которой доминирует недвижимость
1. Земельное финансирование и государственные доходы
– Правительство Гонконга долгое время полагалось на налоги, связанные с передачей земли и недвижимостью (такие как гербовый сбор и налоги), формируя «политику высоких цен на землю». В 2022 году доходы от продажи земли составили 231 трлн. трлн. от общего объема государственных доходов, что напрямую влияет на предложение и цены на жилье.
– Скорость развития городских земель составляет всего 25%. На Новых территориях наблюдается серьезное явление накопления сельскохозяйственных земель. Застройщики контролируют ритм рынка с помощью «стратегии резервирования земель».
2. Единая промышленная структура
– На финансовый сектор приходится 21,31 трлн долл. США ВВП, производственный сектор сократился до 1,11 трлн долл. США, а инвестиционный портфель для реальной экономики ограничен.
– Люди ГонконгаИз-за отсутствия вариантов высокодоходных инвестиций недвижимость стала первым выбором для сохранения стоимости. Средняя норма доходности от аренды частных зданий в 2023 году составит 2,1%, что ниже, чем в крупных городах мира, что отражает менталитет «покупки дома для борьбы с инфляцией».
2. Социальная и культурная психология: идентичность и классовая тревожность
1. Конфуцианская традиция и концепция семьи
– «Наличие крыши над головой» считается основным требованием для создания семьи и карьеры. Опрос показывает, что 78% неженатых молодых людей считают, что наличие собственного жилья является обязательным условием для вступления в брак.
– Жилищные трудности, с которыми сталкиваются владельцы «подразделенных квартир», усилили коллективное сознание того, что «покупка дома = выход из нищеты», а 6,1-летний срок ожидания государственного жилья усилил беспокойство.
2. Символ классовой мобильности
– Имущественные активы стали основным показателем социального статуса: на владельцев недвижимости приходится 76% от медианной стоимости чистых активов домохозяйств Гонконга.
– Такие системы, как «Сеть элитных школ», привязывают цены на жилье к образовательным ресурсам, создавая порочный круг «обмена жилья на класс».
III.Институциональные стимулы: разработка политики и искажение рынка
1. Эффект нехватки государственного жилья
- Потолок дохода для государственного жилья заморожен на длительный срок. В 2023 году предельный размер ежемесячного дохода для семьи из четырех человек составит $26,690. Те, кто превысит этот лимит, будут вынуждены выйти на рынок частного жилья.
– Механизм ценообразования на жилье по программе владения жильем (HOS) связан с рыночной ценой, что косвенно повышает ожидания вторичного рынка и создает эффект привязки цены.
2. Финансовые инструменты увеличивают кредитное плечо
- Коэффициент ипотеки снижен до 90%, а требование стресс-теста заключается в том, что домохозяйство с ежемесячным доходом $40 000 может позволить себе недвижимость стоимостью не более $8 миллионов.
– В условиях низких процентных ставок в США в рамках системы связанного валютного курса фактическая ставка по ипотеке в 2023 году составит 1,8%, что ниже уровня инфляции в 2,9%.
4. Отчуждение рынка недвижимости в условиях глобальных потоков капитала
1. Безопасное убежище для безопасных фондов
– В 2022 году иностранные инвестиции составили 421 триллион триллионов сделок купли-продажи элитного жилья, а на покупателей из материковой части Китая пришлось 261 триллион триллионов продаж нового жилья, при этом трансграничный капитал способствовал росту цен на активы.
– «Жесткие меры» подавили краткосрочные спекуляции, но усугубили нежелание долгосрочных держателей продавать, а объем выставленной на продажу вторичной недвижимости достиг 15-летнего минимума.
2. Отсутствие альтернативных каналов инвестирования
– Средняя годовая доходность MPF составляет всего 3,2%, фондовый рынок крайне волатилен, а мелкие и средние инвесторы, как правило, имеют «твердую веру».
– Новые активы, такие как виртуальные валюты, строго регулируются, и граждане 75% считают, что покупка недвижимости — самый безопасный способ управления своими финансами.
5. Конфликт ценностей поколений и структурная дилемма
1. Молодежь отчаялась в вопросе владения жильем
– Соотношение цены жилья к доходу составляет 20,7 (самый высокий показатель в мире), и нужно прожить без еды и питья 21 год, прежде чем можно будет купить дом.
– Широко распространено явление «опоры на отцов», когда покупатели в возрасте до 35 лет получают первоначальный взнос от своих семей в размере 68%, что усугубляет монополию на ресурсы между поколениями.
2. Дилемма реформы политики
– Развитие земельных участков связано с корыстными интересами (например, со стороны дворянства Новых Территорий и конгломератов недвижимости), а такие планы, как «Lantau Tomorrow», были заблокированы судебным надзором.
– Увеличение предложения может спровоцировать риск обесценивания активов. Существующие владельцы составляют 45% избирателей, формируя сопротивление политической реформе.
6. Психологическая перспектива: потребность в безопасности и эффект стада
1. Недостатки рынка аренды
– Из-за отсутствия контроля за арендой арендодатели могут увеличивать арендную плату или истребовать недвижимость по своему усмотрению. Средний срок аренды в 2023 году составляет всего 2,3 года.
– Арендаторы не могут наслаждаться ростом стоимости своих активов, что создает чувство лишения, поскольку «сдача недвижимости в аренду означает помощь другим в оплате ипотеки».
2. Стадное чувство и искажение информации
– Средства массовой информации уже давно муссируют миф о том, что «рынок недвижимости может только расти и никогда не падать», а новости рынка недвижимости 97% фокусируются на колебаниях цен.
– Маркетинг застройщиков создает «панику дефицита». В 2022 году 98% единиц нового проекта были распроданы в первый же день, что вызвало покупательский бум.
7. Будущие проблемы и возможности
1. Демографический сдвиг
– В 2046 году численность населения в возрасте 65 лет и старше достигнет 36%, и унаследованное имущество может изменить ликвидность рынка.
– Волна иммиграции приведет к чистому оттоку 113 000 человек в 2022 году, что снизит спрос в краткосрочной перспективе, но ослабит экономическую динамику в долгосрочной перспективе.
2. Инновации в технологиях и моделях жизни
– Модульное комплексное строительство сокращает время, необходимое для возведения государственного жилья, но проблема предложения земли остается нерешенной.
– Распространение схем долевой собственности на рынок частной собственности может изменить традиционную концепцию «полной собственности».
Дальнейшее чтение:
- Углубленный анализ вопроса «Являются ли трудности с покупкой жилья для жителей Гонконга наследием земельной политики британского правительства Гонконга до 1997 года?»
- Структурная дилемма «трудностей с получением жилья» в Гонконге: десять оков самого серьезного в мире жилищного кризиса
- Основная причина, по которой сложно купить недвижимость в Гонконге
