Оглавление
Поскольку Гонконг является одним из городов с самыми высокими ценами на жилье в мире, тенденции на рынке недвижимости уже давно вызывают обеспокоенность у социального и экономического сообщества. Однако с 2022 года цены на жилую недвижимость в Гонконге продолжают падать из-за множества факторов, таких как международная ситуация, рост процентных ставок, иммиграция и слабая местная экономика. По данным Департамента рейтингов и оценки, в 2023 году цены на жилье упали в общей сложности примерно на 7%, а в некоторых районах снижение превысило 15%. Эта корректировка не только влияет на общую экономику, но и напрямую влияет на финансовое положение, психологическое состояние и социальную мобильность сотен тысяч владельцев. В этой статье официальные данные будут объединены с экспертными отчетами для глубокого изучения многомерного воздействия спада на рынке недвижимости на владельцев недвижимости.
1. Финансовый шок: сокращение активов и рост риска отрицательных активов
1.1. Обесценивание недвижимости приводит к исчезновению чистых активов
Для большинства владельцев недвижимости в Гонконге недвижимость является основным компонентом семейного богатства. По данным отчета Валютного управления Гонконга (HKMA) за 2023 год, на жилую недвижимость приходится около 681 млн т. н. э. от общего объема активов домохозяйств. Теоретически каждое падение цен на жилье на 10% приведет к уменьшению чистых активов домохозяйств примерно на 6,8%. Исходя из общего падения цен на недвижимость на 7% в 2023 году, владельцы потеряют в среднем около 500 000 гонконгских долларов в стоимости активов. Исследовательский отдел Centaline Property отметил, что некоторые владельцы, купившие дома во время пика рынка недвижимости в 2018-2019 годах, понесли убыток в размере 20%. Если включить транзакционные издержки, фактические потери будут более значительными.
1.2 Рост числа случаев отрицательного капитала угрожает финансовой стабильности
Когда стоимость недвижимости падает ниже суммы непогашенной задолженности по ипотеке, владелец оказывается в «Отрицательный капитал"состояние. Данные HKMA показали, что количество ипотечных кредитов на жилье с отрицательным капиталом в четвертом квартале 2023 года возросло до 11 123, достигнув нового максимума со времени вспышки атипичной пневмонии в 2003 году, а общая сумма кредитов составила 59,3 млрд гонконгских долларов. Это означает, что ипотечные кредиты, превышающие 1%, могут столкнуться с риском дефолта. Профессор экономики в Университете Гонконга Тан Хэй-вай предупредил, что если цены на жилье упадут еще на 10%, количество отрицательных активов может превысить 30 000, а стабильность банковской системы подвергнется испытанию.
1.3 Платежное давление и риск дефолта увеличиваются
С тех пор как Федеральная резервная система США начала агрессивное повышение процентных ставок в 2022 году, базовая ставка в Гонконге (ставка P prime) выросла в общей сложности на 3%, что привело к увеличению ежемесячных платежей по ипотеке примерно на 20%. Исследование JLL показывает, что текущий коэффициент ипотечной нагрузки (т. е. отношение ипотечных платежей к доходу) достиг 75%, что значительно превышает международный порог в 50%. Опрос, проведенный Гонконгским обществом общественных организаций в 2023 году, показал, что 12% опрошенных владельцев не выплатили ипотечные платежи, а 4% из них столкнулись с угрозой изъятия банком. По прогнозам аналитического подразделения журнала Economist (EIU), если процентные ставки останутся высокими, количество невыплаченных ипотечных кредитов может увеличиться на 30% в 2024 году.
2. Психологические и социальные аспекты: давление семьи и снижение потребления
2.1 Возникновение кризиса психического здоровья
Падение цен на жилье — это не просто игра цифр, оно напрямую влияет на психологическое состояние домовладельцев. Исследование, проведенное в 2023 году Ассоциацией психического здоровья Гонконга, показало, что 35% опрошенных владельцев испытывали симптомы тревоги из-за обесценивания своей собственности, а 15% достигли критериев клинической депрессии. Случаи показывают, что браки некоторых пар распадались из-за споров о том, следует ли «сократить убытки и продать свои дома», а подростки были вынуждены отказаться от своих планов учиться за границей из-за сокращения семейных активов. Профессор социологии в Городском университете Чэнь Гобен отметил, что крах рынка недвижимости как «символа статуса среднего класса» провоцирует широкомасштабный кризис идентичности.
2.2 Сокращение потребления тормозит восстановление экономики
Чтобы сохранить денежный поток, владельцы недвижимости обычно сокращают несущественные расходы. По данным Ассоциации управления розничной торговлей Гонконга, продажи предметов роскоши в 2023 году упали на 181 т. 300 тыс. в годовом исчислении, а уровень вакантных площадей в элитных деловых районах, таких как Центральный, вырос до 121 т. 300 тыс. В то же время исследование, проведенное Департаментом переписи населения и статистики Гонконга, показало, что владельцы 62% отложили свои планы по ремонту, в результате чего уровень безработицы в строительной отрасли вырос до 5,8%. Аналитики UBS полагают, что сокращение потребления, вызванное этим «эффектом богатства», может снизить темпы роста ВВП Гонконга на 0,5 процентных пункта.
2.3 Ухудшение социальной мобильности
Корректировка рынка недвижимости могла бы создать возможности для покупки жилья молодыми семьями, но реальность вместо этого усугубила классовое расслоение. Исследование, проведенное Гонконгским институтом Азиатско-Тихоокеанских исследований Китайского университета Гонконга, показало, что среди существующих владельцев только 23% были готовы продать недвижимость по более низкой цене, в то время как большинство предпочли сохранить свою недвижимость и подождать, что привело к снижению объема рыночных сделок на 42%. С другой стороны, банки ужесточили процедуру одобрения ипотечных кредитов, при этом средний размер первоначального взноса для впервые приобретающих жилье людей вырос с 30% до 40%, что фактически отпугивает больше молодых людей. Директор Гонконгского совета социальных служб Вонг Кин-вай раскритиковал ситуацию за то, что тупик на рынке недвижимости превращает Гонконг в «общество конфронтации между имущими и неимущими».
III. Политический ответ и корректировка рынка
3.1 Меры правительства по спасению имеют ограниченную эффективность
Чтобы стабилизировать рынок недвижимости, правительство Гонконга в конце 2023 года объявило о смягчении гербового сбора (BSD), снизив ставку налога на недвижимость для иностранцев с 30% до 15% и разрешив местным жителям «сначала освободиться от уплаты налога, а затем платить его». Однако в отчете Colliers International отмечается, что в течение трех месяцев после внедрения политики объем транзакций увеличился лишь незначительно — на 8%, что не смогло переломить тенденцию к снижению. Министр финансов Пол Чан признал, что высокие процентные ставки и неопределенные экономические перспективы ослабили эффект мер стимулирования.
3.2 Разработчики внедряют инновационные стратегии продаж
Чтобы ускорить сокращение запасов, застройщики запустили беспрецедентные льготные программы. Проект Tuen Mun компании Sun Hung Kai Properties, запуск которого запланирован на начало 2024 года, предлагает ипотеку 120% (т. е. покупатели могут использовать излишки кредита для уплаты налогов и сборов), в то время как Cheung Kong Group позволяет покупателям «сначала жить, а платить потом». Несмотря на это, компания Knight Frank Research отметила, что уровень продаж новой недвижимости в 2023 году составит всего 51%, что значительно ниже показателя 2021 года (82%), что свидетельствует о том, что доверие рынка еще не восстановилось.
3.3 Дифференциация стратегий самопомощи владельцев
Столкнувшись с трудностями, владельцы используют поляризованные стратегии преодоления трудностей. Опрос, проведенный Midland Realty, показал, что владельцы 45% решили сдавать свою недвижимость в аренду, чтобы субсидировать ипотечные платежи, в результате чего доходность от аренды выросла до 2,8% в 2023 году. Но в то же время владельцы дома 15% с высокой долей заемных средств были вынуждены «снижать цены, чтобы продать свою недвижимость», включая некоторых иммигрантов, которые спешили продать свою недвижимость. Профессор финансов Гонконгского политехнического университета Чжэн Тяньсюн предложил владельцам недвижимости как можно скорее провести стресс-тесты и заложить в резерв не менее 12 месяцев выплат по ипотеке для покрытия рисков.
4. Долгосрочная тенденция: структурная перестройка неизбежна.
4.1. Основа спроса на изменение структуры населения
Департамент переписи населения и статистики Гонконга прогнозирует, что к 2046 году 36% населения будут старше 65 лет. Пожилые владельцы склонны «переходить на дома поменьше», чтобы высвободить активы, что может усугубить переизбыток малых и средних единиц жилья. В отчете Morgan Stanley прогнозируется, что спрос на жилую недвижимость в Гонконге будет расти всего на 0,5% в год в течение следующего десятилетия, что намного ниже, чем 1,8% за последние двадцать лет.
4.2 Экономическая трансформация меняет региональную ценность
По мере того, как уровень вакантных офисных площадей в Центральном районе возрастает до 16%, ореол традиционного центра меркнет. Исследование Savills показало, что снижение цен на недвижимость на острове Гонконг (9%) в 2023 году будет выше, чем на Новых территориях (6%), что свидетельствует о том, что «маргинализированные районы» более устойчивы к снижению цен. Пак Чи-шуй, директор кафедры экономики Гонконгского университета науки и технологий, считает, что рынок недвижимости переходит от «полного пузыря» к «структурной дифференциации».
4.3 Давление в пользу устойчивого развития
Долгосрочная жилищная стратегия правительства предусматривает ввод в эксплуатацию 490 000 единиц жилья в течение следующего десятилетия, однако экологические организации предупреждают, что масштабная застройка превысит экологическую емкость. Всемирная зеленая организация предлагает продвигать концепцию «вертикальных городов» для смягчения конфликтов путем переоборудования промышленных зданий и внедрения моделей совместного проживания, но для реформирования соответствующих правил потребуется время.
V. Заключение: Возможности в разгар кризиса
Спад на рынке недвижимости Гонконга является одновременно кризисом и возможностью для продвижения структурных реформ. В краткосрочной перспективе владельцам недвижимости необходимо разумно управлять финансовыми рисками и избегать чрезмерного использования заемных средств; в среднесрочной перспективе правительству следует ускорить реформу предложения земли и развивать диверсифицированные отрасли промышленности, чтобы снизить зависимость экономики от недвижимости; в долгосрочной перспективе необходимо создать более полную систему социальной защиты, чтобы смягчить влияние сокращения благосостояния на средства к существованию людей. Как сказал директор по исследованиям нашего Гонконгского фонда Тин Сзе Пей: «Вместо того чтобы гнаться за ростом цен на жилье, мы должны воспользоваться возможностью и построить более справедливую и устойчивую модель жилья».
Взлеты и падения на рынке недвижимости являются экономической нормой, но для владельцев каждое колебание — это личная боль. Только взглянув в суть проблемы, мы сможем найти путь к новой жизни, несмотря на боль.
Ссылки:
1. Управление денежного обращения Гонконга, Полугодовой отчет о денежно-кредитной и финансовой стабильности (декабрь 2023 г.)
2. Отчет Департамента рейтинга и оценки недвижимости Гонконга за 2023 год
3. Jones Lang LaSalle, Прогноз рынка жилой недвижимости Гонконга в 2024 году
4. Исследования социальной мобильности и жилищной политики, Гонконгский институт азиатско-тихоокеанских исследований, Китайский университет Гонконга (2023)
5. UBS: Анализ влияния эффекта богатства на экономику Азии (январь 2024 г.)
Отрицательный капиталТермин относится к случаю, когда предмет используется випотекаГарантированнозаем,ноРыночная капитализацияЧем неоплаченныйглавныйТекущая стоимостьВсе еще низкийресурсы. Большинство этих активов представляют собой недвижимость илиземля, или возможномашина, или большойкомпьютерИ другие предметы.
Дальнейшее чтение:
- Углубленный анализ причин и последствий возникновения банковских кредитов до востребования: принципы работы, стратегии предотвращения рисков и реагирования
- Рынок недвижимости Гонконга находится в состоянии ожидания: более половины жителей ожидают падения цен на недвижимость, а желание купить дом достигнет нового минимума.
