Оглавление
В Гонконге способы, с помощью которых арендатор может возражать против изъятия имущества (т. е. расторжения договора аренды и возврата имущества арендодателем), зависят от конкретных обстоятельств, включая тип договора аренды, условия договора аренды и судебный процесс. Вот некоторые шаги и соображения, которые могут предпринять арендаторы, чтобы помочь себе справиться с изъятием имущества:
Правовая основа и права арендатора
Постановление об объединении арендодателей и арендаторов (гл. 7)
- В настоящем постановлении оговариваются права и обязанности арендодателей и арендаторов, особенно в отношениях аренды жилой недвижимости.
- Фиксированный срок: Если срок аренды не истек, арендодатель, как правило, не имеет права расторгнуть договор в одностороннем порядке, если только арендатор не нарушает условия (например, не выплачивает арендную плату, не наносит ущерб имуществу и т. д.).
- Периодическая аренда (например, ежемесячная арендная плата): Арендодатель должен выдать действительное уведомление в соответствии с Постановлением (например, «Уведомление о расторжении») и соблюдать установленный законом срок уведомления (обычно один месяц).
Условия аренды имеют приоритет
- Арендаторам следует внимательно ознакомиться с пунктом договора аренды о «прекращении аренды», например:
- Разрешено ли владельцам досрочно вступить во владение недвижимостью при определенных обстоятельствах (например, самостоятельное проживание, реконструкция и т. д.).
- Соответствуют ли формат и сроки уведомления о расторжении договора требованиям законодательства.
Условия, при которых владелец может законно завладеть имуществом
Если владелец хочет вернуть себе имущество, он должен выполнить одно из следующих условий:
- Нарушение договора арендатором(Например, задолженность по арендной плате, незаконное использование имущества и т. д.).
- Аренда не продлевается после истечения срокаи арендодатель предоставил действительное уведомление о расторжении договора.
- Владелец сослался на «разумные основания» в Постановлении:
- Проживающий сам или в нем проживают ближайшие члены семьи.
- Имущество требует реконструкции или капитального ремонта.
- Арендатор согласен расторгнуть договор аренды (требуется письменное подтверждение).
Конкретные шаги для арендаторов по противодействию изъятию имущества
Подтвердите, является ли причина изъятия у владельца законной
- Если арендодатель утверждает, что имущество предназначено для личного пользования, арендатор может попросить арендодателя предоставить доказательства (например, заявление под присягой) и усомниться в их подлинности (например, есть ли у арендодателя другие объекты недвижимости, пригодные для проживания).
- Если владелец утверждает, что ведет «перестройку», он должен предоставить разрешение на строительство или соответствующие документы.
Проверьте законность уведомления о расторжении
- Уведомление должно быть оформлено в письменном виде и вручено арендатору с соблюдением установленного законом срока уведомления (обычно один месяц).
- Если уведомление оформлено в неправильном формате или не соответствует правилам, арендатор может считать его недействительным.
Возражение против Земельного трибунала
- Если арендодатель подал в Земельный трибунал заявление о выдаче «Приказа о владении», арендатор должен в течение указанного срока (обычно 14 дней) подать «Заявление о защите» и предоставить доказательства (например, записи о своевременной оплате аренды, невыполнении арендодателем своих обязательств и т. д.).
- Вы можете подать заявление на получение юридической помощи (если имеете на нее право) или нанять адвоката, который вам поможет.
Обратиться к посредничеству или переговорам
- До слушания дела в Трибунале стороны могут попытаться достичь соглашения путем посредничества (например, продление срока аренды, корректировка арендной платы и т. д.).
Сообщить в полицию о незаконном выселении
- Если арендодатель принудительно меняет замки, отключает воду и электричество или преследует арендатора без соблюдения законных процедур, арендатор может вызвать полицию и обратиться в суд с заявлением о вынесении судебного запрета.
Сбор доказательств
- Сохраняйте такие документы, как записи об арендной плате, копии договоров аренды, письма-уведомления арендодателя и т. д., поскольку они могут стать ключевыми доказательствами при противодействии изъятию имущества.
- Если арендодатель ведет себя ненадлежащим образом (например, притесняет или незаконно проникает в квартиру), арендатор может сделать фотографии, записать аудио или вызвать полицию в качестве доказательств.
Стратегии в реальных случаях
- Задолженность по арендной плате: Если арендодатель изымает имущество за неуплату арендной платы, арендатор может доказать в суде, что непогашенная сумма была выплачена, или запросить отсрочку для погашения платежа.
- Срок аренды не истек: Если договор аренды все еще действителен, арендатор может заявить, что арендодатель не имеет права досрочно забрать имущество, и потребовать сохранения арендных отношений.
Общие средства защиты
- Владелец не выполнил установленные законом процедуры(если не было предоставлено действительное уведомление).
- Причина изъятия не соответствует действительности(например, ложное утверждение о том, что вы заняты собой).
- Арендатор устранил нарушение.(Например, задолженность по арендной плате).
- Владелец не обеспечивает надлежащего содержания имущества(Нарушение обязательств по содержанию имущества в договоре аренды).
Меры предосторожности
- Сохраняйте все письменные доказательства., включая договоры аренды, записи об арендной плате, записи о коммуникациях и т. д.
- Не выезжайте в одиночку., если только от суда не получено постановление о принудительном изъятии.
- Обратитесь за профессиональной помощью:
- Обратитесь в Общество общественных организаций (SOCO) или в Отдел юридической помощи.
- Проконсультируйтесь с юристом, знакомым с законодательством об аренде.
Избегайте конфронтационного поведения
Арендаторы не должны запирать дверь самостоятельно или отказываться вернуть квартиру, так как это может повлечь за собой правовые последствия.
- Чувствительность ко времени: Получив уведомление от арендодателя или суда, арендаторам необходимо действовать быстро, поскольку судебный процесс имеет строгие временные рамки.
Использование юридического процесса
- Запишите причины в заявлении и отправьте уведомление о возражении против вступления во владение имуществом.
- После завершения процесса изъятия подайте уведомление о возражении в постановлении об отказе.
- Владелец снова возразил, заявив, что он не дал достаточно времени на расчистку территории.
Освобождение от первой задолженности по арендной плате
Арендаторы, впервые не внесшие арендную плату, могут обратиться в суд или Земельный трибунал с просьбой предоставить им льготный период. Обычно суд предоставляет арендатору возможность выплатить всю задолженность по арендной плате и судебные издержки арендодателя в течение определенного периода времени. Этот льготный период может быть установлен при рассмотрении заявления или может действовать в течение определенного периода после вынесения постановления о вступлении во владение имуществом. Этот механизм известен как «Средство правовой защиты от утраты права аренды путем судебного разбирательства за неуплату арендной платы» и регулируется Гонконгским законодательством.Раздел 21F Указа Высокого суда (гл. 4) регулирует. Вы можете обратиться в суд или Земельный трибунал с просьбой о предоставлении льготного периода. Обычно суд предоставляет арендатору возможность выплатить всю задолженность по арендной плате и судебные издержки арендодателя в течение определенного периода времени. Этот льготный период может быть установлен при рассмотрении заявления или может действовать в течение определенного периода после вынесения постановления о вступлении во владение имуществом. Этот механизм известен как «Средство правовой защиты от утраты права аренды в судебном порядке за неуплату арендной платы».
Подвести итог
Для арендаторов ключевым моментом в противодействии изъятию имущества является подтверждение того, соответствуют ли действия арендодателя требованиям законодательства, и активная защита своих прав законными способами. Если условия договора аренды ясны и у арендодателя нет веских причин, арендатор имеет право отказаться от переезда и бороться за свои законные права и интересы через Земельный трибунал.
Короче говоря, для арендаторов ключевым моментом в противодействии изъятию имущества арендодателем является принятие разумных и законных мер, основанных на договоре аренды и положениях законодательства. Если ситуация сложная, рекомендуется как можно скорее обратиться к профессионалу (например, к юристу или консультанту по недвижимости), чтобы защитить свои права и интересы.
