Оглавление
Вся коммерческая и жилая недвижимость по адресу Ю Чау-стрит, 3, Принц Эдвард, была продана по «бросовой цене» в 22 миллиона гонконгских долларов, что на 731 000 гонконгских долларов меньше цены покупки пять лет назад.Дэн ЧенгбоВерхушка айсберга инвестиционного портфеля семьи стала микроскопом для анализа кардинальных изменений на рынке недвижимости Гонконга. Какие глубоко укоренившиеся проблемы рынка отражены в этой сделке, повлекшей за собой исчезновение 61 миллиона реальных денег?
Кривая цен от мифа до ада
В августе 2019 года этот 4-этажный многоквартирный дом общей полезной площадью 4096 квадратных футов был продан по невероятно высокой цене в 83 миллиона юаней, несмотря на двойную тень социальных движений и китайско-американской торговой войны, при этом стоимость квадратного фута превысила отметку в 20 000 юаней. В то время отрасль в целом интерпретировала это как свидетельство «высокого спроса на безопасные фонды», но никто не ожидал, что это станет последней искрой на рынке недвижимости.
По сравнению с последней ценой сделки, цена за квадратный фут составляет всего 5371 юань, что эквивалентно 26,81 юаня за квадратный фут в пиковый период. Если подсчитывать по этажам, то стоимость каждого этажа сократилась вдвое — с 20,75 млн до 5,5 млн, а темпы снижения превысили показатели во время финансового кризиса 1997 года. Стоит отметить, что текущая ежемесячная арендная плата за недвижимость составляет около 50 000 юаней. Исходя из цены сделки, норма доходности аренды составляет всего 2,7%, что все равно ниже ставки по ипотеке, что свидетельствует о том, что получатель делает ставку на долгосрочный рост стоимости активов, а не на денежный поток.
Отчет о проверке финансового состояния семьи Дэн Чэнбо
За последние три года семья Дэн продала активы и обналичила более 8 миллиардов юаней. Эта распродажа — лишь вершина айсберга реструктуризации активов. Более детальный анализ затрат на хранение: если покупную цену в размере 83 млн гонконгских долларов рассчитать на основе ипотеки под 70% и процентной ставки 2,5%, то расходы на выплату процентов за пять лет составят 7,26 млн гонконгских долларов. Если добавить расходы на ставки, техническое обслуживание и расходы на содержание вакантных помещений, фактические потери могут составить около 70 миллионов гонконгских долларов.
Гораздо интереснее выбор времени торговли. Решение о срочной продаже до того, как Федеральная резервная система США рассмотрит возможность снижения процентных ставок, может быть следствием давления ликвидности, с которым сталкивается группа. По словам отраслевых экспертов, в прошлом году недвижимость была выставлена на продажу за 38 миллионов долларов, а в течение полугода цена снизилась до 421 миллиона фунтов стерлингов за три тысячи триста тысяч долларов США, что свидетельствует о крайне пессимистичном отношении владельца к перспективам рынка.
Полевое обследование показало, что территория вокруг улицы Ручжоу претерпевает структурную трансформацию. Раньше на улице располагались магазины хозяйственных товаров и отделочных материалов, но в последние годы ее постепенно вытеснили кофейни и дизайн-студии в связи с расширением культурного и творческого района Шам Шуй По. Однако переходный период привел к тому, что уровень вакантных площадей в магазинах составил 18%, что вдвое больше, чем пять лет назад.
Но что еще более губительно, так это изменение моделей потребления людей. Более 30% аптек и пунктов обмена валюты в радиусе 500 метров от объекта закрылись после эпидемии. Арендная плата за жилые помещения на верхних этажах снизилась с 45 долларов за квадратный фут в 2019 году до 32 долларов в настоящее время, что представляет собой падение почти на 30%, что создает двойную угрозу для коммерческой и жилой недвижимости.
Невидимый убийца на политическом рынке
После того, как в 2020 году была реализована правительственная «Программа субсидирования транспортных расходов в целях содействия занятости», она неожиданно изменила жизненный выбор офисных работников. Эффект расширения сферы субсидирования на восточную часть острова Гонконг привел к сокращению числа пассажиров в районе вокзала Принс-Эдуард на 12% за пять лет. В то же время политика реконструкции URA, «ориентированная на спрос», отдавала предпочтение району Яу Монг, оставляя неприоритетные районы реконструкции, такие как улица Ю Чау, в вакууме развития.
Стоит отметить, что правила контроля дренажа, вступившие в силу в 2023 году, привели к резкому увеличению расходов на реконструкцию таких довоенных многоквартирных домов. Эксперт подсчитал, что для того, чтобы недвижимость соответствовала современным стандартам, потребуются дополнительные инвестиции в размере более 5 миллионов юаней на реконструкцию, что напрямую снизит инвестиционную стоимость.
Подводное течение международных потоков капитала
По сравнению с рынком зарубежной недвижимости за тот же период, магазины на Орчард-роуд в Сингапуре потеряли всего 151 процентный пункт в год, тогда как магазины в токийском районе Гинза, наоборот, выросли на 91 процентный пункт в год. Это отражает тот факт, что давление на сектор торговой недвижимости Гонконга носит региональный характер. После того, как необлагаемая налогом сумма для трансграничной электронной торговли была увеличена до 800 юаней, местные розничные продажи косметики и электронных товаров упали на 231 трлн 300 юаней в годовом исчислении, что напрямую повлияло на спрос на уличные магазины.
Более заслуживают внимания изменения в доле иностранных активов. Доля коммерческой и жилой недвижимости, принадлежащей иностранному капиталу в округе Принца Эдуарда, резко сократилась с 31% в 2018 году до 7% в настоящее время, что свидетельствует о систематическом оттоке международного капитала из второстепенного ядра региона.
Математическая модель переоценки стоимости
Логику оценки можно вывести на основе текущей цены сделки: если оценивать на основе ставки капитализации 4%, то недвижимость должна приносить годовой чистый доход в размере 880 000, то есть ежемесячная арендная плата должна достигать 73 000, что оставляет разрыв в размере 46% при текущей арендной плате в 50 000. Это говорит о том, что покупатели могут ожидать:
- Правительство ослабило ограничения на реконструкцию старых зданий
- Арендная плата резко выросла после преобразования сообщества
- Ослабление доллара США приводит к переоценке цен на активы
Цена сделки ниже стоимости земли и эквивалентна ее покупке по минимальной цене 4200 гонконгских долларов за квадратный фут, что на 581 000 гонконгских долларов ниже последней рыночной цены на жилую землю в том же районе. Это спекулятивный акт «охоты за стоимостью земли».
Будущий Апокалипсис
Этот дорогостоящий урок стоимостью 61 миллион долларов стал для рынка тремя тревожными сигналами:
- Риски ликвидности активов в непрофильных сферах усиливаются
- Стоимость содержания старых зданий вступила в период быстрого роста
- Период экономической трансформации сообщества может занять до десяти лет.
Когда инвестиционное правило «Местоположение, местоположение, местоположение» сталкивается с реконструкцией функций сообщества, традиционная модель оценки сталкивается с риском провала. Возможно, настоящим откровением является то, что в Гонконге в эпоху после эпидемии нет постоянной центральной зоны, а есть только постоянно переопределяемые ценностные координаты. Те, кто по-прежнему оценивает активы с точки зрения перспективы 2019 года, в конечном итоге станут живыми учебниками для рынка.
Дальнейшее чтение:
