Оглавление
Правительство ГонконгаЛантау Завтра«В бою на заставе прозвучал сигнал тревоги!» Жилой участок 106B в зоне мелиорации Tung Chung East, который не был выставлен на торги в 2023 году, сегодня выиграла компания Sun Hung Kai Properties по «критической цене» в 602 млн гонконгских долларов. Минимальная цена за квадратный фут составляет всего 1501 гонконгский доллар, что не только резкое падение на 65% гонконгских долларов по сравнению с ценой на землю в том же районе два года назад, но и установило новый минимум цены за квадратный фут для жилой недвижимости на государственных землях за последние 11 лет с момента водно-болотных угодий Tin Shui Wai в 2014 году. По оценкам отрасли, для выхода на уровень безубыточности проект необходимо продать по цене 8724 гонконгских доллара за квадратный фут, что должно изменить ориентир ценообразования на жилье на острове Лантау.
Наступает зима на рынке недвижимости
Общая площадь этого прибрежного участка земли составляет более 100 000 квадратных футов, на нем можно разместить здание общей площадью до 401 000 квадратных футов. Заместитель управляющего директора Sun Hung Kai Properties Лэй Тин сообщил, что компания инвестирует 3,5 млрд гонконгских долларов в строительство небольших и средних жилых комплексов с видом на море, число которых, как ожидается, составит более 500 единиц. Стоит отметить:
1️⃣ Цена земли дополнительно снижена на 15% от нижнего предела оценки, что отражает снижение готовности застройщиков к риску.
2️⃣ Цена безубыточности более чем на 20% ниже, чем у существующих вторичных зданий в том же районе, что может спровоцировать ожесточенную ценовую войну
3️⃣ Доходы правительства от продажи земли в первом квартале достигли только годового целевого показателя в 6%, а фискальное давление резко возросло
Тайна возрождения несостоявшегося сайта торгов
Геодезические компании обычно полагают, что эта сверхнизкая цена сделки связана с четырьмя основными факторами:
✓ Инфраструктурная поддержка в районе Тунчунг-Ист серьезно отстает, и первая партия жителей может стать «пионером»
✓ Высокие процентные ставки удвоили финансовые издержки, и застройщики становятся более консервативными в управлении денежными потоками
✓ Покупательная способность северных мегаполисов снижается, а рынок недвижимости на Новых территориях Запада сталкивается с кризисом насыщения
✓ Поскольку борьба между Китаем и США продолжается, иностранные фонды занимают выжидательную позицию в отношении недвижимости в Гонконге
Предупреждение об эффекте бабочки
Директор по исследованиям компании JLL Вонг Чи-фай отметил, что эта низкая цена сделки может вызвать цепную реакцию:
• Банки могут снизить оценку окружающей недвижимости, вызвав волну отрицательных активов
• Проект вентиляционного здания Яу Тонг, тендер на который вот-вот закроется, рискует потерпеть неудачу
• Целевой показатель предложения земли правительством на новый финансовый год, возможно, придется снизить на 20-30%
Интересно отметить, что шаг Sun Hung Kai Properties происходит в то время, когда масштабный проект группы в Четырнадцати городках Сайкуна вот-вот будет выставлен на продажу. Рынок интерпретирует этот шаг как способ зарезервировать землю по низкой цене и получить рыночный голос с помощью ценовых стратегий. Является ли это классическим примером контрциклических операций гиганта рынка недвижимости или это отражает структурные изменения на рынке недвижимости Гонконга? Давайте посмотрим, как эта «страна термометров» повлияет на будущую ситуацию на рынке.
Расширение глубины
▶️ По сравнению с земельным участком в районе Тунчунг 57 (стоимостью 6268 гонконгских долларов за квадратный фут), предоставленным в 2019 году, на этот раз цена земли упала на 761 000 гонконгских долларов.
▶️ Исходя из цены безубыточности в 8 724 новых тайваньских доллара, будущая цена продажи будет на 351 TP3T ниже, чем у East Ring (средняя цена в 2023 году составила 13 500 новых тайваньских долларов)
▶️ Проект находится всего в 3 километрах от порта моста Гонконг-Чжухай-Макао. Сможет ли он активировать инвесторов в районе Большого залива, является ключевой переменной
Дальнейшее чтение:
