Оглавление
Средний годовой убыток составляет 600 000 долларов, что эквивалентно годовому доходу семьи среднего класса.
Рынок недвижимости Гонконга переживает беспрецедентную перестройку стоимости. Миф, который когда-то считался «только ростом и никогда падением», был полностью разрушен весной 2024 года. От элитных домов в средних районах острова Гонконг до объектов недвижимости начального уровня на Новых территориях, от частных жилых комплексов до рынка домовладения (HOS) — по всему городу разворачивается бурное сокращение активов. Последние данные о транзакциях показывают, что всего за три года испарение более 10 миллионов гонконгских долларов в балансовой стоимости стало нормой. Самый дорогой рынок недвижимости в мире переживает самое серьезное испытание со времен кризиса атипичной пневмонии в 2003 году.
1. Суть события: влияние данных на 6,5 миллионов транзакций
- Основная торговая информация
- Объект недвижимости: Tseung Kwan OИст-Пойнт-СитиДвухкомнатная квартира, с коммерческой площадью около 441 кв. фута (на основе распространенных типов квартир)
- Цена сделки: 6,5 млн гонконгских долларов, убыток по бухгалтерской отчетности в размере 1,8 млн гонконгских долларов (снижение на 21,7%) по сравнению с ценой покупки в размере 8,3 млн гонконгских долларов в 2020 году.
- Период владения: около 3 лет и 4 месяцев (при условии покупки в середине 2020 года и продажи в конце 2023 года)
- Дополнительные расходы: Если учесть гербовый сбор (около 3,75%), комиссионные и процентные расходы, то фактический убыток может составить около 2,5 млн.
- Анализ рыночных цен
- Недавние транзакции в том же жилом комплексе: Цена транзакции двухкомнатных квартир в Ист-Пойнт-Сити в ноябре 2023 года колебалась от 6,8 млн до 7,2 млн. В этом случае цена примерно на 5%-10% ниже средней цены
- Сравнение по регионам: недавняя цена сделки с аналогичными объектами в Tseung Kwan O Center составляет около 6,6–7 млн гонконгских долларов, что свидетельствует о том, что спад в East Point City не сильно отличается от рыночного.
- Обзор исторического пика: в 2018 году число квартир того же типа достигло 9 миллионов, а текущая цена упала на 28% от высокого уровня, что отражает долгосрочные инвестиционные риски.
2. Глубокий анализ причин потерь: макро- и микропереплетение
- Макроэкономический уровень: двойной прессинг со стороны политики и экономики
- Влияние резкого повышения процентных ставок: в рамках цикла повышения процентных ставок ФРС базовая ставка по ипотеке в Гонконге (ставка P) вырастет с 5% в 2020 году до 6,5% в 2023 году, а давление ежемесячных платежей увеличится на 30%.
- Риск потери талантов: Чистый отток населения в 2022-2023 годах превысит 110 000 человек, а потенциальный спрос на жилье сократится. По данным Департамента рейтингов и оценки, индекс аренды Tseung Kwan O упал на 9% за тот же период.
- Бум предложения: ожидается, что в ближайшие три года в районе Цеунг Кван О Юг будет построено более 4000 новых единиц жилья, а дисбаланс между спросом и предложением усилит ценовую войну
- Специфика дела: финансовая цепочка владельца была нарушена.
- Высокий риск кредитного плеча: если вы купили квартиру стоимостью 8,3 млн новых тайваньских долларов с ипотекой 80%, текущая балансовая стоимость упала ниже первоначального взноса (1,66 млн новых тайваньских долларов), что вызвало давление на банк с требованием вернуть разницу.
- Признаки панической распродажи: дисконт к банковской оценке составляет 8,5% (средняя оценка двухкомнатных квартир в Ист-Пойнт-Сити в ноябре 2023 года: 7,1 миллиона), что отражает стремление владельцев обналичить деньги
- Черная дыра в стоимости владения: проценты по ипотеке, комиссии за управление и расходы на обслуживание, предполагаемая годовая стоимость владения составляет более 150 000, а долгосрочные убытки от владения могут продолжать расти
3. Перспектива данных: структурные изменения на рынке недвижимости Цеунг Кван О
- Предупреждение о расхождении объема и цены
Показатели 2021 2022 2023 (первые 11 месяцев)
Средняя цена за квадратный фут (HKD) 16 800 15 200 13 900
Объем торговли (ед.) 1 250 890 680
Среднее количество дней на рынке: 45, 78, 112 (Источник данных: Centaline Property Agency Tseung Kwan O Branch) Интерпретация: Цены и объемы падают, а цикл транзакций удлиняется. Рынок вошел в стадию доминирования покупателей.- Ослабленная конкурентоспособность продукции
- Новые жилые комплексы: Новые проекты в Haiyin Manor и Kangcheng District используют умные дома и клубные объекты для переманивания клиентов. Двухкомнатные квартиры в избытке: предложение двухкомнатных квартир в районе составляет 45%, но доля семей с молодыми людьми снижается в течение трех лет подряд до 18%. Транспортная премия сошла на нет: линия Tseung Kwan O переполнена, ореол охваченных метрополитеном объектов ослаб, и пассажиры переключились на линию Tuen Ma.
IV. Мнение эксперта: Правила выживания в холодную зиму
- «Количество отрицательных активов превысило 12 000. Если процентная ставка в США останется высокой до 2025 года, цена на жилье может упасть на 10%-15%». Стратегия агентства недвижимости Региональный директор по продажам Centaline Property Ли Юйсян предложил: «Владельцы должны проявить инициативу и предоставить агентам комиссионные по 2%-3%, а также принять модель «сначала сдай в аренду, а потом продай», чтобы облегчить давление с оплатой». Юрист юридической отрасли Хуан Гоэнь проанализировал: «Если цена сделки значительно ниже рыночной, банк-кредитор может сослаться на раздел 60 Закона о передаче имущества и имуществе, чтобы потребовать разницу».
Карта затмений по регионам (шокирующая сравнительная таблица)
| область | Типичные случаи | Время выдержки | Потеря книги | Среднесуточное количество испарения |
|---|---|---|---|---|
| Роскошные дома на острове Гонконг | Трёхкомнатная квартира в Юйюане снижена на 1 миллион | Нераскрыто | Не затмевается | – |
| Коулун Нано Здание | AVA 61 потеряла 600 000 человек за пять лет | 5 лет | 18.3% | 328 юаней |
| Вход на новые территории | Huiqiao открытая амортизация 46% | 8 лет | 2,39 миллиона | 819 юаней |
| Схема владения домом на отдаленных островах | Домохозяйства, проживающие в государственном жилом комплексе Юйтайюань, покупают дома по цене 1,6 млн новых тайваньских долларов | Нераскрыто | Не затмевается | – |
V. Прогнозы на будущее: риски и возможности в трех сценариях Сценарий 1: отсроченный поворотный момент процентной ставки (вероятность 45%)
- Федеральная резервная система сохранит высокие процентные ставки в 2024 году, цены на недвижимость в Гонконге упадут еще на 8%-12%, а двухкомнатные квартиры в Ист-Харбор-Сити упадут до диапазона от 5,8 млн до 6 млн. Триггерные условия: базовый индекс потребительских цен США останется выше 3,5%
- Правительство смягчает коэффициент ипотеки или снижает гербовый сбор, стимулируя рост объема транзакций на 20%, но рост цен ограничивается 5%. Точка риска: сокращение фискальных резервов ограничивает усилия по спасению.
- Глобальная рецессия потянула вниз ВВП Гонконга, уровень безработицы превысил 5%, а цены на недвижимость упали более чем на 20%. Индикаторы черного лебедя: долговой кризис компаний по недвижимости материкового Китая обострился
VI. Руководство по рациональному принятию решений: наступательная и оборонительная борьба между владельцами и покупателями за убыточных владельцев
- Стратегия остановки кровотечения: Передача ипотеки в малые и средние банки для достижения роста стоимости 5%-8% Подписание соглашения о «продаже и обратной аренде» для сохранения права проживания Сдача комнаты в субаренду для субсидирования ежемесячного платежа, предполагаемое увеличение годового дохода на 60 000-80 000
- Правила ловли на дне: нацельтесь на срочные продажи с банковской оценкой ниже 15% скидки. Требуйте от продавца нести часть гербового сбора или юридических издержек. Отдавайте приоритет малоэтажным объектам, которые более устойчивы к падению цен (падение цен на малоэтажные объекты в Tseung Kwan O будет на 3% меньше, чем на многоэтажные объекты в 2023 году)
Разрушение города Дунган — это отнюдь не единичный случай, а неизбежный процесс метаболизма в условиях тройных изменений: нормализации процентных ставок, трансформации структуры населения и изменения жилищной политики. Когда миф о том, что «кирпичи обязательно подорожают», развеивается, рынок болезненно меняет ориентир стоимости. Следующие два года станут окончательным испытанием прочности капитала и осведомленности о рисках. Только инвесторы, которые освобождаются от эмоциональных оков и рационально рассчитывают издержки удержания и альтернативные издержки, могут найти возможности в цикле.
Дальнейшее чтение:
- Шокирующая афера в Беверли-Хилл, Тай По! Мошенник «Ли Вэйе» выдал себя за филантропа и скрылся с 400 миллионами! Обманывают гонконгских звезд на десятки миллионов гонконгских долларов?
- Основатель Alibaba Джек Ма может потратить 1,5 млрд гонконгских долларов на покупку суперроскошного дома в Гонконге, установив два новых рекорда на мировом рынке недвижимости
- Первая потеря на вторичном рынке произошла в новом комплексе «Синкай. Набережная» в Шатине и Фотане, в результате чего владелец потерял более 20% и ушел с рынка.
