Оглавление
Анализ рынка недвижимости Гонконга: цены на недвижимость упали до восьмилетнего минимума, тогда как арендная плата выросла вопреки тренду
Краткое изложение текущей ситуации
- Цены на жилье продолжают падать：Индекс цен на продажу частного жилья снижается уже три месяца подряд: ежемесячное снижение увеличилось до 0,8% в феврале, а годовое снижение составило 5,8%, что является самым низким показателем с июля 2016 года.
- Все территориальные единицы упали：Большие помещения площадью от 753 до 1075 квадратных футов показали наибольшее падение (-1,2% в месяц), в то время как небольшие и средние помещения площадью от 430 до 752 квадратных футов показали падение на 1%.
- Арендная плата растет против тенденции：Арендная плата увеличилась на 0,3% по сравнению с предыдущим месяцем, что стало третьим месяцем роста подряд. Годовой прирост составил 4,9%, что свидетельствует об активности рынка аренды.
Интерпретация ключевых данных
| индекс | Ежемесячное изменение | Изменение по сравнению с прошлым годом | тенденция |
|---|---|---|---|
| Общий индекс цен на недвижимость | -0.8% | -5.8% | Падение в течение 3 месяцев подряд, новый минимум за 8 лет |
| Большие помещения (753–1075 кв. футов) | -1.2% | – | Наибольшее падение |
| Малые и средние помещения (430–752 кв. фута) | -1.0% | – | Основное давление спроса |
| Индекс аренды | +0.3% | +4.9% | Рост в течение 3 месяцев подряд |
Анализ причин снижения цен на недвижимость
- Слабая экономическая среда
- Глобальный цикл повышения процентных ставок (например, повышение процентных ставок Федеральной резервной системы США) привел к росту ставок по ипотеке в Гонконге, что снизило готовность населения покупать жилье.
- Восстановление местной экономики идет медленнее, чем ожидалось, а рост доходов жителей отстает, что влияет на их способность приобретать жилье.
- Факторы политики и предложения
- Правительство продолжает увеличивать предложение земли, а объемы строительства государственного жилья в ближайшие несколько лет возрастут, что приведет к снижению спроса на частном рынке.
- Хотя некоторые «жесткие меры» на рынке недвижимости были смягчены (например, корректировка гербового сбора), доверие рынка еще не восстановилось.
- Настроения инвесторов низкие
- Колебания фондового рынка и волны иммиграции привели к оттоку средств состоятельных людей, а спрос на дорогостоящую недвижимость (например, большие помещения) резко упал.
- Доля покупателей из материковой части Китая снизилась, поскольку они полагаются на поддержку местного жесткого спроса, однако высокие цены на жилье не соответствуют покупательной способности.
Логика повышения арендной платы
- Рынок купли-продажи для сдачи в аренду
- В период снижения цен на жилье потенциальные покупатели занимают выжидательную позицию, а спрос на аренду в краткосрочной перспективе увеличивается.
- Некоторые владельцы «продавали жилье в аренду», предложение росло, но одновременно рос и спрос, что поддерживало арендную плату.
- Изменение демографии
- Программы трудоустройства талантливых людей (такие как «High Talent Access») повысили спрос на жилье среди трудящихся-мигрантов, при этом особое предпочтение отдается небольшим и средним по площади объектам.
- Студенты и молодые семьи откладывают приобретение жилья в собственность и предпочитают на время арендовать жилье.
- Эффект переноса инфляции
- По мере роста расходов на управление и техническое обслуживание арендодатели перекладывают давление на них, повышая арендную плату.
Влияние на рынок и перспективы на будущее
- Для покупателей：Корректировка цен на жилье может предоставить возможность «покупать по самой низкой цене», но нам необходимо проявлять бдительность в отношении рисков процентных ставок и понижательного давления на экономику.
- Для владельцев：Владельцы крупных объектов могут столкнуться с более сильным амортизационным давлением, в то время как недвижимость малого и среднего размера будет испытывать более медленное снижение стоимости из-за жесткого спроса.
- Для арендаторов：Тенденция к росту арендной платы может сохраниться, и необходимо оценить стоимость заключения долгосрочных договоров аренды.
Краткосрочный прогноз:
Если Соединенные Штаты начнут снижать процентные ставки в этом году, ожидается, что стоимость ипотеки в Гонконге снизится, а снижение цен на жилье может замедлиться, но восстановление придется отложить до 2025 года. Арендная плата выиграет от политики поддержки талантов и может сохранить рост на уровне 3-5% в течение года.
Предупреждение о риске:
Геополитика, более слабое, чем ожидалось, восстановление местного потребления и запуск новых объектов недвижимости по низким ценам усилили давление на вторичный рынок.
