Оглавление
По Цзай снова ведет себя дико. Тан Ю Шэн, сын короля магазинов Дэн Ченг Бо, выставил на продажу отель. Последний отель в Лай Чи Коке, отель Сунь Ят-сен, будет выставлен на продажу. сразу после открытия 31 мая!
Мечта магната гостиничного бизнеса разрушена
«Xu Yi Ya Jie», «Yue Pin», «Xu Yi», «Po Xuan» — эти бренды, наполненные теплой атмосферой, когда-то были частью амбициозного плана гостиничной империи «сына короля магазинов» Дэн Яошэна (Бо Цзая). Его отец, Дэн Чэнбо (дядя Бо), учуял возможность для бизнеса еще в 2010 году, когда правительство начало политику возрождения промышленных зданий. Он быстро приобрел большое количество промышленных зданий в промышленных районах, таких как Цюэньвань, Квайчунг, Туэньмун, Юэньлонг, Квунтонг и Монгкок, планируя превратить их в отели, ориентируясь на бурно развивающийся тогда рынок свободного туризма, надеясь заработать состояние. Всего за 7 лет семья Дэн стала владельцем 14 отелей, которые были завершены или находятся в стадии строительства, а общий объем инвестиций оценивается в 15 миллиардов юаней.
Однако, несмотря на грандиозные идеи, у Бо Зая не было практического опыта управления гостиницей. Он быстро основал «TANG'S LIVING GROUP» в попытке произвести большой фурор в гостиничном бизнесе. К сожалению, судьба сыграла с нами злую шутку. В 2019 году разразилась пандемия COVID-19, и мировая индустрия туризма понесла серьезный удар, причем сильнее всего пострадала гостиничная сфера. Когда четырех- и пятизвездочные отели оказались в затруднительном положении, отель Bozai в промышленной зоне было еще сложнее содержать и пришлось резко снизить цены, чтобы выжить. Цены на номера однажды упали до более чем 200 юаней за ночь, то есть почти вдвое.
Варианты промышленного строительства: карнавал столицы под дивидендами политики
В октябре 2009 года тогдашний министр развития Кэрри Лэм объявила о запуске «Программы ревитализации промышленных зданий», позволяющей владельцам переоборудовать целые промышленные здания для непромышленного использования без уплаты налога на землю. Экономическая логика этой политики ясна: после того, как промышленность Гонконга переместилась на север, средний уровень вакантных площадей в более чем 1400 промышленных зданиях в Гонконге достиг 9,8%, в то время как туристическая индустрия процветает со среднегодовым темпом роста 15%. По данным Департамента рейтинга и оценки, стоимость земли в промышленной зоне Цюэньвань на тот момент составляла всего 181 т. пл. 3 т. по сравнению с коммерческой землей в том же районе, а стоимость переоборудования была на 401 т. пл. 3 т. ниже, чем стоимость недавно построенной недвижимости.
Дэн Чэнбо, хорошо разбирающийся в сфере недвижимости, немедленно запустил план «Охотник за промышленными зданиями». Ее команда по приобретению приняла «стратегию трех быстрых действий» — быстрая комплексная проверка, быстрая поставка и быстрая модификация. В период с 2010 по 2012 год семья Тан молниеносно осуществила приобретение 18 промышленных зданий общей площадью более 2 миллионов квадратных футов. Наиболее показательным из них стал проект дома № 32 по улице Ван Лунг в районе Цюэньвань, на реализацию которого потребовалось всего 117 дней с момента подписания контракта до утверждения плана реконструкции, что на тот момент стало рекордом в отрасли.
Точные расчеты матрицы бренда
В 2013 году, получив степень по гостиничному менеджменту в Великобритании, Тан вернулся в Гонконг и привнес новые идеи в семейный бизнес. Он хорошо разбирается в потребительской психологии независимых путешественников и делит гостиничные бренды на четыре основные категории: «Xuyi Yajie» фокусируется на интеллектуальных технологиях, «Yuepin» делает акцент на культурном и креативном дизайне, «Xuyi» придерживается делового минимализма, а «Poxuan» позиционируется как легкий бутик класса люкс. Эта стратегия дифференциации стала прорывом на рынке трех- и четырехзвездочных отелей, который в то время был крайне однородным.
Названия брендов еще более загадочны: общее количество штрихов в четырех названиях брендов составляет 36, что соответствует фэн-шуйскому значению «шесть шестерок — бесконечность»; в английских названиях намеренно избегаются общеупотребительные слова, такие как «Ease Hotel», «Pentahotel» и другие оригинальные сочетания, что не только обеспечивает удобство глобальной регистрации товарного знака, но и усиливает уникальность бренда. По словам отраслевых экспертов, только на планирование бренда было потрачено более 20 миллионов гонконгских долларов, и в работе участвовала междисциплинарная команда, включающая мастеров фэн-шуй и лингвистов.
Быстрое расширение за счет привлечения капитала
Если просмотреть информацию в Реестре компаний, то можно увидеть, что операции с капиталом в гостиничной империи Дэна соответствуют уровню учебника. В качестве примера возьмем проект по адресу 82 Hung To Road, Kwun Tong, приобретенный в 2015 году: компания сначала приобрела недвижимость через свою офшорную компанию, затем получила средства на реконструкцию за счет финансирования строительства и сразу же провела секьюритизацию активов после ввода отеля в эксплуатацию. Эта скользящая модель «покупка-реконструкция-финансирование-реинвестирование» позволила семье Дэнг за 7 лет увеличить общую стоимость 14 отелей до 23 млрд гонконгских долларов.
Однако быстрое расширение несет в себе скрытые риски. Согласно отчету о стресс-тесте Валютного управления Сингапура за 2017 год, средний коэффициент задолженности гостиничной отрасли достиг критической отметки в 65%, в то время как коэффициент финансирования некоторых проектов Дэна достигает 85%. Финансовые эксперты отметили, что данная модель, которая крайне зависима от роста стоимости активов, должна поддерживать среднегодовой темп роста цен на жилье более 8%, чтобы сбалансировать риски, что полностью противоречит последующим рыночным тенденциям.
Хрупкое королевство под колесом времени
2015 год стал переломным моментом. Корректировка политики свободного перемещения привела к первому отрицательному росту числа туристов с материка. Движение «антипараллельных торговцев», которое произошло в том же году, еще больше навредило туристическому имиджу Гонконга. По данным Совета по развитию туризма, в период с 2014 по 2016 год средняя стоимость номера в трех- и четырехзвездочных отелях снизилась на 28%, а уровень заполняемости опустился ниже критической черты в 70%. Четыре основных бренда с аналогичным позиционированием, находящиеся под управлением семьи Дэн, оказались втянуты в жестокую конкуренцию, а отель Yuen Long Xuyi даже столкнулся с абсурдной ситуацией, когда бренды в пределах одной группы переманивают клиентов друг у друга.
Ситуацию усугубило то, что общественное движение 2019 года и эпидемия 2020 года последовали одно за другим. Если взять в качестве примера отель Parkview, специализирующийся на услугах долгосрочной аренды, то ежемесячный коэффициент арендаторов резко упал с 45% на пике до 8%, а средняя дневная стоимость номера снизилась вдвое — с 1200 гонконгских долларов до 580 гонконгских долларов. На тот момент общий долг семьи Дэн превысил 10 млрд. Ежемесячные расходы на выплату процентов по кредиту в 2,3 млрд. только от DBS Bank составили 15 млн. гонконгских долларов.
Столкновение индустриальной эстетики и реальной дилеммы
Оглядываясь на пространственный дизайн отеля Дэнга, можно увидеть столкновение индустриального наследия и современной эстетики повсюду. Архитекторы искусно преобразовали бетонную конструкцию, грузовые спуски и другие элементы оригинального промышленного здания в язык дизайна: в высоком атриуме отеля Tsuen Wan COZI сохранены пути мостового крана, а открытые трубы в гостевых номерах покрыты медными кожухами, что создает уникальный декор в индустриальном стиле. Эта концепция реконструкции выиграла премию Asia Pacific Building Renovation Award 2016.
Однако постепенно проявились практические дефекты: в большинстве промышленных зданий всего два лифта, что едва ли может удовлетворить пассажиропоток отеля; стандартная сетка колонн 8м×8м ограничивает планировку гостевых комнат; еще более строгими являются требования пожарной безопасности. Согласно записям Департамента зданий, три проекта Дэнга были вынуждены отложить открытие более чем на 18 месяцев из-за некачественного проектирования путей эвакуации, что привело к прямым потерям ожидаемого дохода в размере более 280 миллионов гонконгских долларов.
Дилемма наследования у семей, владеющих недвижимостью
За этим бизнес-экспериментом стоит нынешняя дилемма, с которой сталкиваются гонконгские магнаты в сфере недвижимости в ходе своей трансформации. В эксклюзивном интервью нашему журналу Дэн Яошэн признался: «Наше поколение обречено ходить по канату — мы должны и продолжать наследие родителей, и создавать новую ценность». В 2017 году он представил систему умных отелей, в которой гостевые номера были оснащены технологическими элементами, такими как дверные замки с распознаванием лиц и дворецкие с искусственным интеллектом. Однако высокие затраты на техническое обслуживание затрудняют конвертацию технологических преимуществ в прибыль.
Более глубокое противоречие кроется в операционной философии: дядя Бо настаивает на том, что «денежный поток — это главное», и выступает за высокую текучесть кадров; в то время как Бо Зай настаивает на «премиальности бренда» и настаивает на инвестировании в долгосрочное развитие. Этот межпоколенческий конфликт достиг своего пика в 2018 году и завершился уходом Бо Зая от повседневного управления. Люди, знакомые с ситуацией, рассказали, что у отца и сына был жаркий спор по поводу того, следует ли вводить совместное офисное пространство в проекте Kwun Tong. Участок был вынужден превратиться в мини-склад после более чем двухлетнего простоя.
Зеркало времени и вдохновение для будущего
Дело Дэна дает множество идей относительно экономической трансформации Гонконга. Профессор Вонг Вай-хун с кафедры недвижимости Политехнического университета отметил: «Оживление промышленных зданий не должно быть простым пространственным преобразованием, а должно координироваться с одновременной модернизацией промышленной политики». Его исследования показывают, что проекты промышленных зданий, которые были успешно преобразованы в тот же период, в основном сосредоточены на определенных промышленных кластерах, таких как Design Commune в Квун Тонге и Art Village в Фо Тане.
Городской исследователь Чан Вань-ин фокусируется на социальных издержках: «Большое количество промышленных зданий, переоборудованных в гостиницы, привело к росту цен для людей, живущих в близлежащих районах. Стоимость комплексного обеда в чайном ресторане в промышленной зоне Цюэньвань выросла на 47% за три года, что вынудило первоначальные малые и средние предприятия уйти». Конфликты в обществе, вызванные этим явлением «джентрификации», повторились в Шам Шуй По, То Ква Ване и других местах.
Заключение: Неосуществленные мечты под неоновым светом
В мае 2021 года дядя Бо скончался, и его семья начала крупномасштабную распродажу недвижимости, выручив более 10 миллиардов юаней. В ходе этой волны продаж отель Asakusa в районе Ваньчай был продан с убытком в размере около 17 миллионов гонконгских долларов. Впоследствии Ting Lan Court, Mong Kok Hotel и Jordan Paris Hotel также были проданы по низким ценам с убытками в размере 260 миллионов юаней, 370 миллионов юаней и 20 миллионов юаней соответственно. Его мечта стать гостиничным магнатом в конечном итоге была разрушена из-за эпидемии.
В эпоху гигантских кораблей способ выжить — не строить высокие башни, а пускать глубокие корни. Эта история — не только история взлета и падения бизнес-империи, но и микрокосм меняющихся времен. От амбициозного расширения до беспомощного сокращения — мечта семьи Дэн о создании гостиничного бизнеса в конечном итоге не выдержала безжалостного удара реальности.
