Эксклюзивная тема: Полный анализ долгового шторма владельца магазина Дэн Чэнбо: от легенды о владельце магазина до 300-дневной наступательной и оборонительной битвы за активы в виде долгов и ипотеки

Недавно в сфере недвижимости Гонконга произошел огромный переполох, поскольку семья покойного «короля магазинов» Дэн Чэнбо оказалась втянута в долговой спор на сумму в десятки миллионов. Эта газета получила эксклюзивные судебные документы в сочетании с записями о регистрации недвижимости и подробными интервью с представителями отрасли, чтобы полностью реконструировать для читателей этот финансовый шторм, в который были вовлечены три поколения бизнес-империй.

В центре бури: постановление о взыскании задолженности на десятки миллионов, вызванное частью гарантии

Дело окружного суда № DCCJ 4136/2024 началось с официальной подачи иска компанией Hui Cui International Group Co., Ltd. в январе 2024 года о взыскании доходов по иску с компании Qian Bei Shao Co., Ltd. и ее поручителей.Дэн ЧенгбоОбщая сумма задолженности управляющего поместьем составляет 1,14 миллиона. Этот кредит в размере 3,5 млн долларов, выданный в августе 2020 года, в конечном итоге перерос в финансовый кризис, затронувший основной деловой район Гонконга из-за последствий эпидемии и резкого повышения процентных ставок.

Согласно гарантийным документам, Дэн Чэнбо перед смертью подписал от своего имени неограниченную гарантию ответственности, условия которой гласили, что «гарант несет солидарную ответственность за основной долг, проценты и связанные с этим судебные издержки». Авторитетные источники в юридической сфере проанализировали, что, хотя подобные положения широко распространены в деловом сообществе Гонконга, в случае смерти основного поручителя они инициируют специальную процедуру взыскания в соответствии с разделом 62 Постановления об управлении имуществом.

Расшифровка хронологии задолженности

24 августа 2020 г.:

• Qianbeishao подписала гибкое соглашение о погашении «3+2» с Huicui International с процентной ставкой 9,5% в первый год, которая впоследствии может быть скорректирована в соответствии с рыночными условиями.
• Дэн Чэнбо отправился в юридическую фирму в Центральном районе, чтобы подписать гарантийные документы.
• Цель кредита должна быть указана как «расширение бизнеса и пополнение оборотного капитала».

3 квартал 2022 г.:

• Гонконг следует примеру США, начав цикл повышения процентных ставок: базовая ставка превысила 6%
• У Qianbeishao начались задержки с выплатой процентов

Август 2023:

• Накопленная задолженность по основному долгу и процентам составила 2,83 млн юаней.
• Кредиторы инициировали первый раунд переговоров и предложили план «обмена долга на капитал».

4 января 2024 г.:

• Регистрация ипотеки завершена для комнаты P, 15/F, Sunrise Centre, Kwun Tong
• Недвижимость была продана за 2,7 миллиона долларов, что на 421 триллион триллионов долларов меньше оценки 2020 года.

Расчет стоимости заложенного имущества

Расследование, проведенное нашей газетой на месте, показало, что рассматриваемая недвижимость расположена в промышленной и торговой зоне, которая находится в стадии реконструкции в Квун Тонге, и ее полезная площадь составляет около 1200 квадратных футов. Агент по недвижимости сообщил, что в последние годы здание получило выгоду от плана «Start Kowloon East», но после эпидемии уровень вакантных площадей остался на уровне 18%. Стоит отметить, что при реализации заложенного имущества имеет место явление «двойной скидки»:

1. Скидка при оценке: отчет CBRE об оценке за 2020 год показывает, что стоимость объекта составляет 4,65 млн долларов США.
2. Скидка за срочную продажу: Цена сделки в 2024 году составит всего 2,7 млн., что на 15% ниже рыночной цены.

«Это резкое снижение стоимости отражает структурные изменения на рынке коммерческой недвижимости, особенно под влиянием новых моделей офисов, ликвидность традиционных промышленных зданий значительно снизилась», — считает аналитик JLL Минхань Ли.

Карта активов семьи Дэн потрясена

Эта газета собрала записи из Земельного кадастра и обнаружила, что с 2022 года семья Дэн продала не менее 23 объектов недвижимости общей стоимостью более 3,8 млрд гонконгских долларов. Среди наиболее значимых сделок были:

1. G/F, Queen's Road East, Wan Chai:

• Цена покупки в 2018 году: 550 миллионов
• Цена сделки 2023 года: 148 миллионов
• Бухгалтерский убыток: 73% (фактический убыток после вычета расходов на хранение может достичь 81%)

1. Все коммерческое здание на Карнарвон-роуд, Цим Ша Цуй:

• Оценка 2021 года: 1,2 млрд.
• Ипотечное финансирование в 2023 году: 480 млн.
• Коэффициент соотношения суммы кредита к стоимости залога: 40%, что намного ниже среднего показателя по отрасли в 65%

Ван Яобан, финансовый консультант семьи, рассказал: «Лица, принимающие решения, реализуют стратегию «наличные решают все» с 2021 года, но скорость реализации активов не поспевает за накоплением процентов. Продажа некоторых объектов недвижимости требует консенсуса нескольких членов семьи, что откладывает лучшее время для продажи».

Ключевые наступления и защиты в юридических баталиях

Адвокат Чэнь Давэнь, знакомый с вопросами управления имуществом, объяснил, что особенности этого дела таковы:

1. Прекратится ли гарантийное обязательство вместе с наследниками?
2. Правовой статус управляющего имуществом до завершения распределения имущества
3. Механизм распределения ответственности при наличии нескольких наследников

«Согласно разделу 15 Постановления о налоге на имущество, кредитор может подать заявление на «приоритетный платеж по наследству», но ему необходимо доказать, что долг представляет собой «необходимые расходы». Адвокат Чан подчеркнул, что это дело может привести к серьезным изменениям в процедурах управления наследством.

Эффект шока в отрасли

Этот инцидент вызвал цепную реакцию:

• Многие банки пересматривают условия кредитов, гарантированных семьей
• Небанковские финансовые учреждения ужесточают ставки ипотечного кредитования для промышленных объектов
• В секторе инвестиций в недвижимость назревает волна «снижения задолженности»

Кредитный менеджер иностранного банка в Центральном районе сообщил на условиях анонимности: «Мы тщательно проверяем все кредитные портфели с семейными гарантиями, особенно случаи, связанные с наследованием в нескольких поколениях, и не исключаем необходимости в дополнительном обеспечении».

Историческое зеркало: история долгового кризиса богатых семей Гонконга

1. 1998: Реструктуризация долга семьи Сюй SEA Holdings

• Общая стоимость реализованных активов: 6,2 млрд.
• Время, необходимое для реструктуризации: 7 лет
• В конечном итоге возобновить статус листинга

1. 2008: Дефолт по облигациям семьи Чжан компании Tai Sheng Group

• Триггерное положение: Кросс-дефолт
• Задействованные компании: 11 котируемых компаний
• План утилизации: Привлечение стратегических инвесторов из государственных предприятий

1. 2015: Дело о ликвидации компании Birmingham Global Young

• Сумма: 380 миллионов
• Особые ситуации: трансграничное возвращение активов
• Споры о юрисдикции продолжаются и по сей день.

Тишина в эпицентре бури

Дэн Яовэнь и Дэн Яошэн не отреагировали на слухи. Его законный представитель лишь заявил, что «инцидент перешел в судебный процесс и комментировать его неудобно». Цены на акции котирующихся на бирже компаний семейства за последние месяцы упали на 23%, а объем торгов вырос в четыре раза по сравнению с тремя месяцами ранее.

Аналитик по ценным бумагам Хуан Чжицян отметил: «Рынок переваривает потенциальные совместные риски, особенно сложную сеть взаимных гарантий среди семейных предприятий. Если больше кредиторов подадут иски, это может спровоцировать кризис ликвидности».

Глубокое наблюдение: закат культуры гарантий?
Этот инцидент отражает три глубоко укоренившихся противоречия в деловом сообществе Гонконга:

1. Конфликт между традиционной «сетевой гарантией» и современным управлением рисками
2. Разрыв между деловой практикой и наследственным правом
3. Уязвимость инвестиций в недвижимость и моделей финансирования в цикле повышения процентных ставок

Профессор юридического факультета Гонконгского университета Чжэн Вэйсинь предупредил: «Это может стать типичным случаем, который изменит правила игры. В будущем кредиторам, возможно, придется создавать «резерв для погашения имущественного долга» при принятии семейных поручительств».

Буря еще не закончилась.

Сообщается, что по крайней мере три финансовых учреждения рассматривают возможность подачи судебного иска против семьи Дэн. Этот долговой спор, начавшийся в углу Квун Тонга, постепенно приоткрывает завесу над периодом трансформации династии гонконгских риэлторов. Газета продолжит следить за этим бизнес-штормом, затрагивающим активы на десятки миллиардов.

[Перекрестная проверка тремя независимыми источниками, некоторые данные рассчитаны и скорректированы профессиональными учреждениями с целью обеспечения многомерного углубленного анализа]