Оглавление
Джозеф Стиглиц о динамической взаимосвязи между рынком недвижимости и региональным экономическим развитием
Введение: Недвижимость как основной элемент экономической системы
Джозеф СтиглицБудучи лауреатом Нобелевской премии по экономике 2001 года, он давно занимается проблемами провалов рынка, асимметрии информации и разработки государственной политики. Его исследования показывают, что рынок недвижимости является не только рыночно-ориентированным носителем жилого пространства, но и основным механизмом, который оказывает глубокое влияние на региональную экономическую структуру, распределение богатства и социальную стабильность. В данной статье рассматриваются правила функционирования рынка недвижимости и его многочисленные эффекты на региональное экономическое развитие с использованием теоретической модели Стиглица.
Глава 1. Основные экономические характеристики рынка недвижимости
1.1 Двойственные свойства недвижимости: потребительские товары и инвестиционные товары
Стиглиц подчеркнул, что недвижимость имеет как потребительские функции, так и атрибуты капитала. Как потребительский продукт, его цена напрямую влияет на стоимость жизни жителей; как инвестиционный продукт он становится узлом передачи рисков финансовой системы через ипотечные кредиты и секьюритизацию активов. Этот двойной атрибут усложняет механизм рыночного спроса и предложения и особенно склонен к формированию «ловушки жесткости цен» во время экономических рецессий.
1.2 Асимметрия информации и провал рынка
Теория информационной экономики Стиглица указывает на то, что в сделках с недвижимостью существует значительная асимметрия информации:
– Преимущество продавца: застройщики и агенты имеют больше информации о качестве недвижимости и планировке будущего;
– Искажение оценки: Неправильная оценка ипотечных ценных бумаг кредитными рейтинговыми агентствами усугубила кризис субстандартного ипотечного кредитования 2008 года;
– Необходимость политического вмешательства: Стиглиц выступает за исправление сбоев рынка посредством прозрачных торговых процессов и усиления надзора.
Глава 2 Механизм передачи недвижимости в региональную экономику
2.1 Занятость и влияние производственной цепочки
– Прямой эффект: инвестиции в недвижимость стимулируют занятость в строительстве, производстве строительных материалов и отделочных услуг;
– Косвенное воздействие: рост цен на жилье приводит к росту арендной платы за коммерческую недвижимость, сокращая жилые площади малых и средних предприятий;
– Стиглиц предупредил, что чрезмерная опора на рост за счет недвижимости приведет к искажению структуры промышленности.
2.2 Эффект богатства и потребительское поведение
– Положительный цикл: рост цен на жилье увеличивает чистую стоимость домохозяйств, стимулируя расширение потребительского кредитования;
– Негативный шок: после того, как пузырь лопнет, ухудшение балансов жителей приведет к долгосрочному сокращению потребления;
– Стиглиц считает, что политикам следует опасаться нелинейного влияния цикла на рынке недвижимости на совокупный спрос.
2.3 Финансовая зависимость местного самоуправления
– Модель финансирования земли: развивающиеся экономики, такие как Китай, покрывают свои бюджетные пробелы за счет сборов за передачу земли;
– Критика Стиглица: эта модель приводит к краткосрочной политике и пренебрегает инвестициями в общественные услуги.
Глава 3. Формирование и крах пузыря на рынке недвижимости
3.1 Микроскопическая основа пены
Стиглиц отмечает, что сочетание следующих факторов приводит к возникновению пузырей:
– Иррациональные ожидания: инвесторы считают, что «цены на жилье всегда будут расти»;
– Финансовые инновации: субстандартные деривативы скрывают реальные риски;
– Повышение эффективности политики: низкие процентные ставки стимулируют спекулятивный спрос.
3.2 Макроэкономические последствия лопнувшего пузыря
– Пример из практики: В 2008 году кризис субстандартного ипотечного кредитования в США привел к сокращению ВВП на 4,3%, а уровень безработицы вырос до 10%;
– Решение Стиглица: выступать за восстановление доверия рынка посредством реструктуризации долга и целевого фискального стимулирования.
Глава 4. Политическая концепция Стиглица
4.1 Налоговые инструменты для сдерживания спекуляций
– Налог на пустующую недвижимость: штраф за содержание пустующей недвижимости;
– Дифференциация налога на прирост капитала: высокое налогообложение краткосрочных торговых курсов для поощрения долгосрочного владения;
– Стиглиц считает, что налоговые инструменты должны сопровождаться точной системой регистрации имущества.
4.2 Государственное предложение доступного жилья
– Коэффициент социального жилья: рекомендуется, чтобы жилье площадью 301 кв. м и более в новых поселках было жильем с ограниченной ценой;
– Инновационные модели финансирования: привлечение частного капитала через муниципальные облигации и модели ГЧП.
4.3 Реформа земельной системы
- Пилотный проект по передаче земли в Китае: Стиглиц подтвердил роль поступления на рынок сельских земель в сдерживании цен на городское жилье;
– Контроль использования: балансировка потребностей в коммерческой и жилой земле с помощью законов о зонировании.
Глава 5. Дифференцированные пути регионального экономического развития
5.1 Опыт развитых экономик
– Немецкая модель: рыночная структура, ориентированная на лизинг, снижает спекулятивные аспекты;
– Система государственного жилья Сингапура: 851 TP3T жителей проживают в доступном жилье, предоставленном государством.
5.2 Проблемы развивающихся стран
– Урбанистическая ловушка Латинской Америки: разрастание трущоб и переизбыток предложения элитной недвижимости сосуществуют;
– Предложение Стиглица: направлять сбалансированное региональное развитие посредством инвестиций в инфраструктуру.
Глава 6. Случай Китая: регулирование рынка недвижимости и экономическая трансформация
6.1 Эксперименты с политикой и оценка эффекта
– Ограничения на покупки и кредитование: краткосрочное подавление спекуляций, но стимулирование обходных путей, таких как разводы и покупка жилья;
– Пилотный проект налога на имущество: Стиглиц выступает за переход от приростного налогообложения к налогообложению акций.
6.2 Построение долгосрочного механизма
– Реформа предложения земли: централизованная политика Пекина по предложению земли в 2021 году снизит колебания цен на землю;
– Финансовое пруденциальное управление: установление «трех красных линий» для компаний сферы недвижимости для предотвращения системных рисков.
Заключение: Новое управление недвижимостью для инклюзивного роста
Теория Стиглица показывает, что для здорового развития рынка недвижимости необходимо сбалансировать три цели:
1. Экономическая эффективность: оптимизация распределения ресурсов с помощью ценовых сигналов;
2. Социальное равенство: обеспечение жилищных прав малообеспеченных групп населения;
3. Финансовая стабильность: предотвращение передачи системных рисков.
В конечном итоге устойчивое развитие региональной экономики должно выйти за рамки опоры на «земельное финансирование» и обратиться к инвестициям в человеческий капитал и технологическим инновациям. Политическая концепция Стиглица обеспечивает теоретическую основу и практическое руководство для этой трансформации.
Джозеф Юджин Стиглиц(Английский:Джозеф Юджин Стиглиц, 9 февраля 1943 г.—),даСШАэкономист, аналитики государственной политики иКолумбийский университетпрофессор. Он родился в 2001 году.Нобелевская премия по экономикеи 1979Премия Джона Бейтса КларкаПобедитель. Он естьВсемирный БанкБывший старший вице-президент и главный экономист, а такжеПрезидент Соединенных ШтатовБывший член и председатель Совета экономических консультантов[3][4]. Он естьИнформационная экономикаОн внес значительный вклад в областиНовая кейнсианская школа экономикиОдин из важных членов, которого нужно поддержатьгрузинизмИзвестен своей теорией государственных финансов. Он выступал за реализацию глобализацииневмешательствоУченые, занимающиеся экономической политикой, иМеждународный валютный фондиВсемирный БанкМеждународные организации выразили критические взгляды
Дальнейшее чтение:
