Оглавление
Глава 1: Врожденная дилемма географии и истории
1.1 Естественные ограничения из-за большого количества гор и ограниченности земель
Площадь Гонконга составляет всего 1106 квадратных километров, но менее 251 ТР3Т равнинных земель пригодны для застройки, а более 401 ТР3Т земли отведено под загородные парки. «Политика высоких цен на землю», сформированная в колониальный период, оставила далеко идущее наследие. Первый земельный аукцион в 1841 году установил монополию правительства на поставку земли. Этот механизм «искусственного дефицита» делает землю опорой государственных финансов (доходы от продажи земли по-прежнему составляли 11,3% от общего объема бюджетных доходов в 2022 году).
1.2 Вековая проблема городского планирования
Обе стороны гавани Виктория полностью застроены, а освоение земель на Новых территориях связано со сложной системой Динцюань и проблемами родовых земель. По данным Бюро развития, четырем основным застройщикам принадлежит около 2400 гектаров сельскохозяйственных угодий в Гонконге, но их трудно вывести из-за тупиковой ситуации в механизме выплаты премии за землю. Если взять в качестве примера новый район развития Кву Тунг-Норт, то с момента планирования до заселения первой группы жителей прошло более 15 лет.
Глава 2: Искаженный цикл экономических механизмов
2.1 Эффект обоюдоострого меча финансовых центров
Самый низкий в мире гербовый сбор на недвижимость (0,01%) привлекает международные горячие деньги. В 2023 году иностранный капитал составил 38% объема сделок с жилой недвижимостью. Система связанного валютного курса привела к тому, что процентные ставки в Гонконге долгое время следовали за ставками в США, но рынок недвижимости тесно связан с потоками капитала с материка. Дешевый капитал в эпоху QE породил феномен «секьюритизации зданий». В 2022 году средняя стоимость жилья за квадратный фут достигла 14 230 гонконгских долларов, что на 891 130 гонконгских долларов больше, чем в 1997 году.
2.2 Фатальный перекос в промышленной структуре
На сектор недвижимости и связанные с ним отрасли приходится 231тр3тр ВВП, образуя экологическую цепочку «гегемонии недвижимости». Четыре крупнейших застройщика увеличили маржинальную прибыль от жилищного строительства до более чем 40% с помощью таких методов, как «здания, затапливаемые водой» и «наноблоки». Что еще серьезнее, так это то, что сегментированный рынок жилья превратился в серую индустрию с годовым оборотом более 20 млрд гонконгских долларов.
Глава 3: Структурные противоречия в политической системе
3.1 Парадоксальный эффект государственного жилья
Срок ожидания государственного жилья достиг 23-летнего максимума и составил 6,1 года, но это, в свою очередь, поддержало рынок частной недвижимости — около 43% семей временно отложили покупку дома, поскольку они «ждут дом». Политика Home Ownership Scheme (HOS) стала искажающим фактором цен. Хотя механизм ценообразования для новых HOS в 2023 году будет отделен от рыночной цены, средняя цена после скидки по-прежнему в 8,7 раза превышает средний годовой доход домохозяйства.
3.2 Незначительный провал налогового регулирования
Спустя двенадцать лет после введения «жестких мер», таких как дополнительный гербовый сбор (SSD) и гербовый сбор с покупателя (BSD), доля инвесторов сократилась всего с 35% до 28%. Вместо этого это привело к принятию обходных мер, таких как «один контракт для нескольких партнеров», и привело к падению оборота на рынке подержанных автомобилей до исторического минимума в 0,8%. Хотя налог на пустующее жилое помещение будет возобновлен в 2023 году, уровень вакантных площадей в 4,5% по-прежнему превышает здоровый уровень.
Глава 4: Глубокие социокультурные проблемы
4.1 Коллективная одержимость владением собственностью
У жителей Гонконга глубоко укоренившаяся система ценностей, которая приравнивает владение домом к успеху в жизни. Опросы показывают, что 761 030 молодых людей считают, что «невозможно иметь семью без дома». Эта культура породила деформированный рынок «нанозданий». В 2023 году средняя полезная площадь новых домов составит всего 452 квадратных фута, что на 31% меньше, чем 20 лет назад. Возник даже феномен «отца, покупающего дом» (родители вносят первоначальный взнос), но средний возраст покупателей жилья в первый раз по-прежнему составляет 44 года.
4.2 Порочный круг межпоколенческого конфликта
«Поколение жилищной катастрофы», родившееся после 1997 года, сталкивается с тройным ударом: всеобщее высшее образование (медианная студенческая задолженность составляет 210 000 долларов), гомогенизация отраслей (финансы и недвижимость составляют 58% рынка труда) и инфляция цен на активы. В результате соотношение арендной платы к доходу молодых жителей достигает 62%, что на 27 процентных пунктов выше, чем у той же возрастной группы в Сингапуре.
Глава 5: Особая дилемма в глобальном сравнении
5.1 Международное сравнение экстремальных данных
– Соотношение цены жилья к доходу: Гонконг 19,8 раз (Нью-Йорк 10,2, Лондон 8,7)
– Коэффициент возврата арендной платы: 2,1% (самый низкий среди крупных городов мира)
– Средняя жилая площадь на душу населения: 161 квадратный фут (Токио: 631 TP3T, Сингапур: 521 TP3T)
5.2 Различия в управлении развитием земель
Сингапур сохраняет уровень владения жильем на уровне 89% за счет освоения земель (расширение площади земель на 25%) и политики государственного жилья. Напротив, в Гонконге за последние 20 лет было рекультивировано всего 7000 гектаров земли, а проект «Lantau Tomorrow» вызвал споры. Что еще важнее, в Гонконге отсутствует система накопительных фондов, аналогичная CPF, которая поддерживала бы способность жителей приобретать жилье.
Глава 6: Реальные трудности на пути к выходу из тупика
6.1 Технические барьеры при предоставлении земли
Развитие северной части мегаполиса требует ликвидации 1200 гектаров заброшенных территорий, переноса 150 000 могил и выплаты компенсаций тысячам коренных жителей Новых территорий. Даже если процесс будет ускорен, до 2032 года можно будет поставить только 130 000 единиц, что меньше требуемого показателя 60%. Хотя переходные меры, такие как «метод сборки и монтажа», увеличили скорость строительства, стоимость все еще на 18% выше, чем при традиционных методах.
6.2 Институциональная реформа структуры интересов
Поправка к Постановлению о возобновлении земель повысила риск судебного пересмотра, и первый этап возобновления земель в 2025 году может повлечь за собой сотни судебных исков. Ассоциация застройщиков недвижимости владеет 70% резервов неосвоенных земель в Гонконге, но имеет тенденцию запускать проекты в «экспресс-режиме», чтобы поддерживать высокие премии. Стоимость строительства государственного жилья составляет 5200 гонконгских долларов за квадратный фут, что на 331 330 гонконгских долларов выше, чем у частных застройщиков, что отражает институциональную неэффективность.
Заключение: цена выхода из системного кризиса
Суть жилищной проблемы Гонконга заключается в «трилемме»: невозможно одновременно достичь стабильных цен на жилье, рыночной свободы и социального равенства. Чтобы выйти из тупика, может потребоваться пережить краткосрочные экономические трудности (спад в отраслях, связанных с недвижимостью), бросить вызов корыстным интересам (реформировать земельную систему) или подорвать культурное познание (продвигать общество аренды). Под двойным давлением стареющего населения и конкуренции в районе Большого залива возможности для прекращения этой вековой жилищной войны сужаются, но это также является проверкой мудрости города в вопросах преобразований.
Дальнейшее чтение:
- Дилемма высоких цен на жилье в Гонконге: системный кризис, угрожающий будущему
- Почему Гонконг испытывает трудности с созданием компаний мирового класса
- Феномен «покупки дома ради свадьбы» в гонконгском обществе: множественные интерпретации культуры, экономики и гендерных ролей
- Углубленный анализ вопроса «Являются ли трудности с покупкой жилья для жителей Гонконга наследием земельной политики британского правительства Гонконга до 1997 года?»
