Оглавление
1. Суть события: сделка, которая подрывает традиционную логику инвестиций в недвижимость.
Туен МунЭгейское побережьеНедавно была зафиксирована сделка, которая потрясла рынок: трехкомнатная квартира площадью 617 квадратных футов с видом на море на среднем этаже блока 2 была продана за 5,47 млн гонконгских долларов, что означает убыток в размере 30 000 гонконгских долларов по сравнению с ценой покупки 12 лет назад. С учетом инфляции и расходов на хранение, комиссионных, гербовых сборов и т. д. фактические убытки владельца оцениваются в 300 000 гонконгских долларов. Эта сделка установила несколько особых рекордов:
- Потери между циклами: Разрушение традиционной концепции «долгосрочное владение обязательно оценит»
- Несогласие в оценке: Разрыв в оценке между Банком Китая (5,43 млн) и Hang Seng (5,56 млн) составляет 2,4%
- Снижение цены: Совокупное снижение на 730 000 юаней достигло 11,8%, что отражает слабое принятие рынка
2. Микроуровень: анализ случая и рыночные сигналы
- Логика ценообразования рушится
Стоимость объекта составляет 8 865 долларов за квадратный фут, что ниже недавней сделки в том же районе:
- Аналогичные квартиры на нижних этажах (продаваемые по цене 9200 долларов за квадратный фут в четвертом квартале 2023 года) продаются со скидкой 3,6%
- По сравнению с пиком этого же типа квартир до эпидемии (2019 г.) он снизился на 22%.
Это свидетельствует о том, что «премия за вид на море» становится барьером ликвидности, когда рынок падает.
- Стратегии смены домов
Покупатель является жителем того же жилого комплекса, и его поведение при покупке является показательным:
- Откажитесь от традиционной модели «маленькое за большое» и выберите «квартиру за квартиру», чтобы сохранить денежный поток
- Использование желания продавца продать недвижимость для достижения «межквартирных улучшений» (улучшения качества жизни по той же цене)
- Механизм оценки банка неточен
Разница в оценках между двумя банками показывает:
- BOC фокусируется на «модели дисконтирования денежных потоков», чтобы отразить соображения доходности аренды (около 2,6%)
- Hang Seng использует «Метод сопоставимых транзакций», но справочные данные имеют задержку в 3 месяца.
Цена сделки в середине показывает, что власть над ценообразованием на рынке переходит от институтов к покупателям и продавцам.
3. Макроперспектива: экология рынка недвижимости в структурной трансформации
- Шок от изменения цикла процентных ставок
Сравнение 2012 года и текущей финансовой ситуации: показатели Ноябрь 2012 г. Июнь 2024 г. Основная ставка 5,0% 6,125% Максимальный коэффициент ипотеки 70% 50%* Контрольный показатель стресс-теста +2% +3% *Примечание: ограничение циклов повышения процентных ставок для объектов недвижимости стоимостью свыше 15 миллионов увеличило платежное бремя на 43% по сравнению с 2012 годом, что напрямую снизило покупательную способность. - Ловушка маржинальной рыночной ликвидности
Данные о сделках с подержанными товарами в районе Туен Мун показывают:
- Объем транзакций во втором квартале 2024 года снизился на 38% в годовом исчислении
- Среднее пространство для переговоров увеличилось до 15%-20%
- Период от листинга до закрытия был увеличен до 142 дней (историческое медианное значение составляет 87 дней).
Это свидетельствует о том, что объекты недвижимости в непрофильных районах попадают в порочный круг «скидки за ликвидность».
- Изменение эффекта межпоколенческого богатства
Первоначальный владелец был типичным «покупателем жилья среднего класса»:
- Общие расходы за период владения (проценты по ипотеке + комиссия за управление + ставки) составляют приблизительно 1,87 млн юаней.
- Потенциальная альтернативная стоимость (при инвестировании в Hang Seng Index ETF) Теоретическая доходность составляет 2,16 млн юаней
Демонстрирует несостоятельность недвижимости как инструмента хранения финансовых средств.
IV. Выявлены институциональные недостатки: системные риски, выявленные на примере отдельных случаев
- Гистерезис механизма оценки
Действующая система оценки банков имеет три основных «слепых пятна»:
- Опираясь на исторические данные о торговле, трудно отразить немедленную панику на рынке.
- Игнорировать «снижение стоимости отделки» (инвестиции в отделку этого объекта составляют около 500 000 юаней)
- Скрытые издержки, такие как «альтернативная стоимость хранения запасов», не принимаются во внимание.
- Налоговый дизайн контрпродуктивен
Хотя дополнительный гербовый сбор (SSD) сдерживает спекуляции, он также:
- Увеличение расходов на выход для долгосрочных держателей
- «Эффект блокировки» задерживает корректировку рынка
Данный случай показывает, что компания все равно несла убытки, удерживая товары сверх срока действия SSD, что подчеркивает ограничения политики.
5. Мнение эксперта: рынок достиг дна или переоценка стоимости?
- Пессимистическая интерпретация
«Этот тип транзакции «по минимальной цене» отражает реконструкцию модели ценообразования активов. Когда доходность аренды ниже ставки по ипотеке в течение длительного времени, теоретически цены на недвижимость в Гонконге должны иметь возможность для корректировки в размере 30-40%». - Технический анализ
«Текущий этап — это период столкновения между «паническими продажами» и «спросом точно в срок». Такие районы второго эшелона, как Туен Мун, могут оказаться первыми, кто завершит переоценку и найдет дно рынка». - Перспектива поведенческой экономики
«Если держать акции в течение 12 лет и продолжать терять деньги, это вызовет эффект «неприятия потерь», который может спровоцировать цепочку продаж по стоп-лоссу и сформировать самоисполняющееся пророчество».
VI. Моделирование будущих сценариев и предупреждение о рисках
- Краткосрочный (6-12 месяцев)
- Волна снижения оценок распространилась на малые и средние банки
- Бывают случаи «отрицательных активов», но они не приведут к системному кризису
- Застройщики ускоряют запуск доступной недвижимости в Северо-Западных Новых Территориях
- Среднесрочный (3-5 лет)
- Цены на недвижимость в непрофильных районах могут вернуться к уровню 2009 года
- Рынок аренды становится новой точкой опоры ценообразования
- Правительство может скорректировать стандарты «стресс-теста»
- Долгосрочные структурные изменения
- Функция недвижимости как «хранилища богатства» ослабевает
- Появление профессиональных услуг по «управлению ликвидностью недвижимости»
- Городское планирование переходит к «доступному жилью в первую очередь»
VII. Практические предложения для участников рынка
- Владелец
- Создать «панель мониторинга затрат на хранение» для мониторинга в режиме реального времени
- Рассмотрите возможность использования «обратной ипотеки» для хеджирования альтернативных издержек
- Переоцените период окупаемости инвестиций в реновацию
- Покупатель
- Создание системы оценки «Индекса региональной мобильности»
- Эффективно используйте разницу в оценках банков для ведения переговоров о ценах
- Тест давления денежного потока при различных сценариях процентных ставок
- Политики
- Представляем «Систему динамической оценки»
- Создание механизма поддержки ликвидности вторичного рынка
- Реформирование системы ставок для отражения фактической потребительской стоимости
Заключение: Начало смены парадигмы на рынке недвижимости
Эта рядовая сделка, произошедшая на побережье Туен Мун, на самом деле ознаменовала закат золотого века рынка недвижимости в Гонконге. Когда «кирпичная вера» сталкивается с двойным воздействием железного закона процентных ставок и демографической структуры, рынок пишет новое уравнение стоимости. Для рядовых граждан, вместо того чтобы поддаваться одержимости мифом о «покупке дома», лучше перестроить рациональную структуру принятия решений на основе «комплексных выгод от стоимости жизни». Эта волна переоценки ценностей, начавшаяся на Эгейском побережье, в конечном итоге изменит пространственную экономическую структуру всего города.
Эгейское побережье(английский: Эгейское побережье), являетсяГонконгРайон Туен МунчтоДорога на Касл-ПикЧастный жилой комплекс по адресу 2 Kwun Tsing Road, So Kwun Wat, находитсяSun Hung Kai Properties,Связь «земля-море»иРазвитие земель ХендерсонаОн был совместно разработан, достроен и выставлен на продажу в ноябре 2002 года по средней цене 2420 гонконгских долларов за квадратный фут, стартовая цена составляла 1860 гонконгских долларов за квадратный фут, а минимальная цена продажи составляла 5 миллионов гонконгских долларов. Поместье было заселено в январе 2003 года.
Введение
Эгейское побережье представляет собой ряд из 7 зданийПостроение экранаКаждое здание имеет 32 этажа (фактически 29 этажей) и 8 квартир, всего 1624 квартиры, площадь которых варьируется от 688 до 1043 квадратных футов.
Дальнейшее чтение:
- Рынок недвижимости Гонконга находится в состоянии ожидания: более половины жителей ожидают падения цен на недвижимость, а желание купить дом достигнет нового минимума.
- Ужасно видеть, что огромная сумма денег, потерянная в роскошной резиденции на берегу моря Ситай в Яу Тонге, достигла 8,5 миллионов за 3 года, что означает падение почти на 50%!
- «Скрытый остров»: мансардный дом на острове Лунчжу продан с убытком! Квартира-студия с видом на море продана за 1,85 млн., обесценилась на 42% за 6 лет
