Оглавление
«Тупик» рынка недвижимости Гонконга является результатом многочисленных структурных противоречий, коренные причины которых связаны с земельной системой, экономической моделью, социальным распределением и политической игрой. Чтобы преодолеть трудности, нам необходимо выйти за рамки традиционного мышления, основанного на регулировании спроса и предложения, и подойти к нему с точки зрения системной реформы. Эта платформа глубоко анализирует архитектуру и возможные решения:
1. Глубокий демонтаж структурных противоречий
1. Земельная монополия и институциональный дефицит
– Концентрация прав на землю: около 401 трлн. тонн земли в Гонконге принадлежит частным застройщикам (включая сельскохозяйственные земли и заброшенные участки), а правительство располагает ограниченными землями, доступными для застройки. Освобождение земель на Новых территориях неэффективно из-за сложных прав наследования в соответствии с Указом о Новых территориях.
- Жесткие процедуры планирования: процесс рассмотрения Советом по городскому планированию длительный, а оценки воздействия на окружающую среду часто подвергаются злоупотреблениям в ходе судебного надзора, что приводит к задержкам в планировании таких проектов, как Северная столичная зона.
- Политизация мелиорации земель: сомнения общественности относительно «Lantau Tomorrow» вызваны не только защитой окружающей среды, но и отражают недоверие к распределению ресурсов правительством.
2. Единая экономическая структура и консолидация капитала
- Финансиализация недвижимости: около 30% ВВП Гонконга напрямую или косвенно формируется за счет недвижимости, а доля ипотечных кредитов в банковском кредитовании давно превысила 40%, что формирует порочный круг «падение цен на жилье → экономическая рецессия → спасение рынка → рост цен на жилье».
– Промышленное опустошение: чрезмерная зависимость от финансов и недвижимости сжимает инвестиции в научно-технические инновации и производство, что приводит к нехватке высококвалифицированных рабочих мест. Молодежь вынуждена идти в отрасли, связанные с недвижимостью, что усугубляет несоответствие ресурсов.
3. Социальное расслоение и неравномерное распределение жилья
– Государственная жилищная политика неэффективна: срок ожидания государственного жилья составляет до 6 лет, а численность населения, проживающего в многоквартирных домах, превышает 220 000 человек, однако правительство настаивает на «ограничении государственного жилья» (составляющего 30% от общего жилого фонда), а средний класс вынужден конкурировать на частном рынке.
– Разрыв в благосостоянии поколений: семьи 40% владеют собственным жильем (в основном купленным в эпоху низких цен), а новому поколению необходимо зарабатывать больше 50%, чтобы выплачивать ипотеку, что приводит к стагнации социальной мобильности.
4. Транснациональный капитал и геополитические потрясения
– Эффект офшорного пула капитала: в рамках системы связанного валютного курса гонконгский доллар стал безопасным убежищем в игре между Китаем и Соединенными Штатами. С 2010 по 2020 год иностранный капитал в среднем составлял 15% в сделках с недвижимостью, что привело к росту цен на активы.
– Политизация идентичности: волна иммиграции после принятия Закона о национальной безопасности освободила около 50 000 единиц жилья, но вывод иностранного капитала и колебания политики в отношении талантов нивелировали эффект предложения.
II. Возможные пути системной реформы
1. Земельная система: разрушение монополии и высвобождение власти
1. Реформа принудительного возврата земель
– Внести поправки в Указ о возобновлении землепользования, чтобы расширить определение «общественного назначения» для «смягчения жилищного кризиса» и напрямую экспроприировать заброшенные участки на Новых территориях, минуя правовые проблемы.
– Ссылаясь на модель резервирования земель в Сингапуре, установить ограничение на земельные участки для частных застройщиков и ввести высокий налог на пустующие земли, превышающие установленный лимит.
2. Инновационный механизм развития
- Внедрение «земельных облигаций»: правительство выпускает специальные фонды для покупки сельскохозяйственных угодий, а первоначальные владельцы могут разделить прибыль, полученную после освоения, что снижает сопротивление экспроприации.
- Пилотный проект «владения по невыгодному праву»: разрешить гражданам, имеющим на это право, подавать заявления на получение права пользования землей, которая простаивала в течение длительного времени.
2. Экономическая трансформация: де-недвижимость и промышленная реконструкция
1. Создание суверенного фонда благосостояния для перенаправления капитала
- Вкладывать часть средств, полученных от земельных аукционов, в промышленные инвестиционные фонды, направляя целевые инвестиции в полупроводники, биотехнологии и другие реальные отрасли промышленности, чтобы снизить зависимость капитала от рынка недвижимости.
2. Революция в налоговой структуре
- Ввести «прогрессивный налог на добавленную стоимость имущества»: взимать налог на разницу в цене 50% при передаче имущества, находящегося во владении более 10 лет, чтобы ограничить спекулятивное накопление имущества.
- Отменить «жесткие меры» и вместо них ввести «налог на пустующее элитное жилье» (например, налог 20% для жилых домов площадью более 200 квадратных метров, которые пустовали в течение полугода).
3. Распределение жилья: многоуровневая система снабжения
1. Рыночная реформа государственного жилья
- Запуск проекта «Государственное жилье в аренду или на продажу 2.0»: арендаторы могут выкупить жилье по себестоимости после проживания в нем в течение 5 лет с периодом блокировки в 10 лет, что позволяет избавиться от ожиданий повышения по службе.
- Введение «торговых процедур государственно-частного партнерства»: частные организации могут подавать заявки на права управления государственным жильем и обменивать услуги на квоты на освоение земель.
2. Активировать частный запас
- Содействовать «легализации многоквартирных домов + сертификации по стандартам безопасности»: предоставить субсидии для сдачи в эксплуатацию 100 000 недорогих домов в краткосрочной перспективе.
- Обязательная «передача наследственного имущества»: имущество, не имеющее наследников, будет управляться и сдаваться в аренду государством, а через 5 лет будет продано с аукциона.
(IV) Региональное сотрудничество: выход за рамки Гонконга в поисках жилья
1. Транснациональный пакет политики «разделения работы и проживания»
– Сотрудничать с городами в районе Большого залива с целью запуска «Гонконгского сообщества»: покупка недвижимости в определенных районах может стать резидентом Гонконга, и одновременно будет открыта трансграничная высокоскоростная железнодорожная линия пригородного сообщения.
– Правительство Гонконга субсидирует компании для открытия филиалов в Шэньчжэне, поощряет удаленную работу и распределяет спрос на жилье.
2. Инновации в области финансовых инструментов
- Выпуск инвестиционных фондов недвижимости в районе Большого залива: жители Гонконга могут инвестировать в продукты секьюритизации арендного жилья на материке, чтобы получать стабильную прибыль и хеджировать риски высокой местной арендной платы.
3. Политическое сопротивление и риски реализации
1. Противостояние групп интересов
– Четыре основных застройщика недвижимости используют свои функциональные места в Законодательном совете, чтобы препятствовать земельной реформе. Их голос должен быть ослаблен путем объединения центральной власти (например, изменения политической обстановки после принятия статьи 23 Основного закона).
2. Уравновешивание разногласий в общественном мнении
– Средний класс выступает против активизации государственного жилья (беспокоясь о размывании стоимости недвижимости), и необходимо разработать «двухколейную систему»: основные районы сохраняют статус-кво, а новые районы застройки испытывают новые механизмы.
3. Риск оттока капитала
– Радикальные реформы могут спровоцировать краткосрочный спад на рынке недвижимости к 20%-30%. Необходимо заранее создать резервный валютный пул и координировать трансграничный контроль за движением капитала с материком.
IV. Историческая возможность и временное окно
Текущее замедление экономического роста Гонконга (по оценкам, в 2023 году он составит 2,8%), обратный разрыв процентных ставок между Китаем и США и волна иммиграции создали «период стресс-теста», который можно использовать для продвижения реформ. Если мы пропустим период естественной убыли населения в ближайшие 3–5 лет (ожидается, что численность рабочей силы сократится на 24% в 2041 году), структурные преобразования будут более сложными.
Заключение
Суть затруднительного положения на рынке недвижимости Гонконга заключается в конечном столкновении между капиталистической моделью управления и потребностями людей в средствах к существованию. Чтобы выйти из тупика, нам нужны как смелость проектирования на высшем уровне (например, активация статьи 120 Основного закона для переопределения прав собственности на землю), так и гибкость микроинноваций (например, использование технологии блокчейн для обеспечения возможности фрагментированных сделок с недвижимостью). Только переосмыслив жилищный вопрос с «экономического вопроса» на «реконструкцию общественного договора», мы сможем вырваться из векового цикла высоких цен на жилье.
Дальнейшее чтение:
