Ограничения и требования по «второй ипотеке» и «дополнительной ипотеке»

Разница между «Второй ипотекой» и «Дополнительной ипотекой»

Функции	Добавлять	Второе нажатие
Кредитные учреждения	Обычно тот же банк	Другое финансовое учреждение (обычно не банк)
процентная ставка	В целом ниже, привязан к базовой ставке банка (P)	В целом выше
Одобрение	Более строгие, требующие стресс-тестирования и оценки кредитоспособности	Более расслабленный, возможно, с более низкими требованиями к кредитному рейтингу
риск	Ниже	Высокая, из-за более высоких процентных ставок и большего давления на погашение, и большинство из них имеют плавающие процентные ставки
Сложность применения	Выше	Ниже
Ограничения на использование	Некоторые банки требуют объяснения цели дополнительных ипотечных средств.	Обычно нет ограничений по использованию

---

Вторая ипотека

определение: относится ко второму ипотечному кредиту, который владелец подает в другое кредитное учреждение, используя в качестве залога ту же недвижимость, в то время как первоначальный первый ипотечный кредит (предоставленный банком или крупным финансовым учреждением) еще не погашен.

Ограничения и требования:

Первый ипотечный кредитор соглашается:

• Большинство банков или финансовых учреждений включают в первый ипотечный договор «ограничительные положения», запрещающие владельцу подавать заявку на вторую ипотеку без письменного согласия. Если вы подаете заявку без разрешения, это может быть нарушением договора и привести к необходимости досрочного погашения кредита.

Общий лимит LTV:

• Валютное управление Гонконга устанавливает, что общая сумма кредита по ипотеке на недвижимость (первая ипотека + вторая ипотека) не может превышать определенную долю от стоимости недвижимости. Например:
  • Жилая недвижимость, занимаемая владельцем: как правило, максимум 60%–90% (в зависимости от цены недвижимости и статуса покупателя жилья впервые).
  • Незанимаемая владельцем или инвестиционная недвижимость: процент ниже (например, 50%).

Более высокие процентные ставки:

• Процентная ставка по второй ипотеке обычно выше, чем по первой ипотеке (может достигать 6%-12%), и большинство из них имеют плавающие процентные ставки, что увеличивает давление на погашение.

Обзор платежеспособности:

• Кредитные учреждения будут строго проверять доход заявителей, соотношение задолженности к собственному капиталу (DSR) и кредитную историю.
• Гонконгу необходимо пройти «стресс-тест» (при условии, что после повышения процентной ставки на 3% взнос не превысит ежемесячный доход в размере 60%).

Юридические документы и формальности:

• Необходимо подписать второй ипотечный договор и зарегистрировать «Второе ипотечное обременение» в Земельном кадастре.
• Некоторые ипотечные учреждения могут потребовать от вас приобретения страхования жизни или наличия поручителя.

---

Рефинансирование (увеличение суммы ипотечного кредита)

определение: Относится к подаче заявления на увеличение суммы кредита в том же кредитном учреждении, когда первоначальная ипотека не была погашена, обычно на основании повышения стоимости недвижимости или хорошей истории погашения задолженности владельцем.

Ограничения и требования:

Оценка имущества и оставшаяся сумма кредита:

• Сумма пополнения зависит от разницы между последней оценкой недвижимости и непогашенной суммой кредита. Например:
  • Текущая стоимость недвижимости составляет 10 миллионов, а непогашенный кредит — 3 миллиона. Если банк одобрит коэффициент ипотеки 60%, то дополнительная сумма ипотеки может быть (10 миллионов × 60%) — 3 миллиона = 3 миллиона.

Предел LTV:

• Как и в случае со вторыми ипотечными кредитами, на них распространяются ограничения LTV, установленные Денежно-кредитным управлением Сингапура или Центральным банком. Обычно для недвижимости, занимаемой владельцем, можно взять в кредит более высокую сумму.

Обзор платежеспособности:

• Необходимо повторно предоставить подтверждение дохода и пройти стресс-тест (Гонконг).
• Если дополнительная ипотека используется в целях, не связанных с самостоятельным проживанием (например, в качестве инвестиций), условия одобрения будут более строгими.

Ограничения на использование:

• Некоторые банки требуют объяснения цели дополнительных средств (например, ремонт, образование, инвестиции и т. д.) и того, что они не могут быть использованы для спекуляций с недвижимостью.

Процентные ставки и сборы:

• Рефинансирование может потребовать оплаты гонораров адвокатов, сборов за оценку и повторного подписания ипотечных документов.
• Процентная ставка может быть выше первоначальной ипотечной ставки в зависимости от рыночных условий.

---

Соображения риска

1. Риск колебания процентных ставок: Если вторая ипотека и дополнительная ипотека имеют плавающие процентные ставки, повышение процентной ставки значительно увеличит давление по выплатам.
2. Риск падения цен на недвижимость：Если рыночная стоимость недвижимости ниже общей суммы непогашенных кредитов, это может спровоцировать кризис «отрицательного капитала».
3. Влияние на кредитный рейтинг: Чрезмерное заимствование может повлиять на личный кредитный рейтинг и повлиять на будущие заявки на кредит.
4. Правовые последствия: Если вы не вернете кредит вовремя, кредитор имеет право изъять имущество и продать его с аукциона.

---

Практические советы

1. Проконсультируйтесь с профессионалом: Перед подачей заявления вам следует подробно проконсультироваться со своим банком, финансовым консультантом или юристом.
2. Сравните разные варианты: Во-вторых, условия различных учреждений (например, финансовых компаний) существенно различаются, поэтому вам необходимо тщательно сравнивать процентные ставки и скрытые комиссии.
3. Резервные буферные фонды: Обеспечить наличие достаточных резервов для преодоления чрезвычайных ситуаций (таких как безработица, рост процентных ставок).

---

Часто задаваемые вопросы