Оглавление
1. Определение и происхождение. Предыстория
«План дыхания» — это прозвище особого высокорискованного ипотечного продукта на рынке недвижимости Гонконга. В буквальном переводе это означает «план, на который можно подать заявку, просто дыша». Его основная особенность в том, что условия одобрения крайне свободны, и даже шутят, что «пока вы можете дышать, вы можете получить одобрение». Этот тип продукта появился в середине-конце 2010-х годов, когда цены на недвижимость в Гонконге резко выросли. Чтобы стимулировать продажи новой недвижимости, застройщики объединились с финансовыми учреждениями для запуска «ипотечных планов с высоким коэффициентом», нацеленных на покупателей, у которых не было достаточного первоначального взноса, но которые хотели купить дом.
2. Анализ рабочего механизма
Структура программы позволяет преодолеть ограничения традиционной банковской ипотеки, а ее конкретная операционная модель включает четыре основные особенности:
– Сверхвысокое кредитное плечо: сумма кредита может достигать 85%-95% от стоимости недвижимости (традиционные банки ограничены 50%-60%). Например, для недвижимости стоимостью 8 миллионов гонконгских долларов первоначальный взнос составляет всего 400 000 гонконгских долларов (5%) для выхода на рынок
- Первоначальная льготная процентная ставка: в течение первых 2–3 лет будет действовать «процентная ставка медового месяца» на уровне 1,5%–2,5%, что значительно ниже уровня ставки H, составлявшего на тот момент около 2,75%.
– Гибкие стандарты аудита: освобождение от стресс-тестирования, отсутствие проверки доходов, вместо этого только простая выписка
– Двухуровневая схема погашения: на раннем этапе требуется погашение только процентов, а на более позднем этапе – погашение основного долга
3. Деконструкция структуры риска
Потенциальные риски таких продуктов характеризуются поэтапной вспышкой:
Риск стадии
– Ловушка скачка процентных ставок: после льготного периода процентная ставка может вырасти до P+2% (около 7%), а размер ежемесячного платежа может увеличиться на 200%
- Препятствия к рефинансированию: при переводе в традиционный банк, если цена на недвижимость падает или проверка доходов не проходит, возникнет «кризис невозврата ипотеки»
- Отрицательный водоворот активов: цены на недвижимость в Гонконге упадут на 15% в 2022 году. Покупатели, которые принимают план «дыхания», обычно имеют коэффициент кредитного плеча более 80%, что делает их весьма вероятными к попаданию в отрицательные активы.
Риски скрытых положений
- Обязательное предоставление скидок застройщику: некоторые планы требуют от покупателей выбрать услуги по оформлению/юристу, что увеличивает фактическую стоимость
- Штраф за досрочное погашение: если вы перепродадите кредит в течение 3 лет, вам придется заплатить штраф в размере 3%-5% от суммы кредита.
– Оговорка о перекрестном невыполнении обязательств: неуплата комиссий за управление и других различных расходов может привести к досрочному погашению кредита
4. Данные о влиянии на рынок
Согласно отчету HKMA 2023:
– Общая сумма непогашенных кредитов, связанных с Breathing Plan, составила 62 млрд гонконгских долларов.
– Около 23% заемщиков имеют соотношение ежемесячных платежей к доходу более 70% (международная предупреждающая черта – 40%)
– Уровень дефолта по связанным продуктам в четвертом квартале 2022 года вырос до 1,8%, что в 4 раза выше, чем у традиционных ипотечных кредитов.
– Среди покупателей, выбравших этот тип плана, 62% моложе 35 лет, что отражает концентрацию рисков среди молодых людей.
5. Эволюция регулирования
Столкнувшись с системными рисками, регулирующие органы принимают подход постепенного ужесточения:
– 2019: HKMA увеличивает весовой коэффициент риска ипотечных кредитов застройщикам с 15% до 100%
– 2021: Введение лимита на схему «только проценты» (до 5 лет)
- 2023: Обязательное раскрытие «результатов моделирования стресс-теста процентной ставки»
6. Предупреждение о реальном случае
Случай покупателя новой недвижимости в Коулуне в 2022 году:
– Купил квартиру стоимостью 6,8 млн., используя ипотеку 95% (первоначальный взнос 340 000)
– Ежемесячный платеж в размере 8500 гонконгских долларов в течение первых трех лет (процентная ставка 2%)
– Начиная с 4-го года процентная ставка увеличивается до 7%, а ежемесячный платеж увеличивается до 25 300 гонконгских долларов.
- Вынужден был продать с убытком из-за недоступности, в итоге потерял более миллиона на первоначальном взносе + расходы на ремонт
7. Сравнение альтернатив
| Сравнить проекты | BreathePlan | Обычная ипотека | Ипотека на покупку жилья |
| Самый высокий коэффициент | 95% | 60% | 90% (государственная гарантия) |
| Стресс-тест | Освобожден | Требуется | Требуется |
| Колебания процентных ставок | Резкий рост через 3 года | Следование за колебаниями рынка | Фиксированная + плавающая |
| Ограничения на досрочное погашение | Штрафные проценты в течение 3-5 лет | Обычно ограничений нет | Ограничения |
| Применимо к | Нестабильный доход/Недостаточный первоначальный взнос | Группа со стабильным доходом | Соответствующий списку ожидания на государственное жилье |
8. Профессиональные советы
– Управление кредитным плечом: общий коэффициент задолженности должен контролироваться в пределах ежемесячного дохода 50%
– Тест на стресс-фактор процентной ставки: моделирование способности выдерживать процентную ставку после повышения как минимум на 3%
– Планирование пути эвакуации: отложите ликвидные средства, эквивалентные 24 месяцам ежемесячных платежей
– Юридическая проверка: особое внимание следует уделить определению положений о «перекрестном невыполнении обязательств».
9. Перспективы рыночных тенденций
По мере продолжения цикла повышения процентных ставок в США риск невыполнения плана Breathing Plan может стать более очевидным. Денежно-кредитное управление Сингапура предложило подчинить ипотечные кредиты застройщикам нормативно-правовой базе Банковского указа, а стандарты одобрения в будущем станут более строгими. Потенциальным покупателям следует тщательно оценить свою долгосрочную платежеспособность, чтобы не попасть в долговую яму.
Такие инновационные финансовые продукты подобны «яду, покрытому сахаром». Хотя они и снижают порог владения жильем в краткосрочной перспективе, в долгосрочной перспективе они могут спровоцировать личные финансовые кризисы и системные риски. Потребителям следует помнить, что любая операция с использованием заемных средств, которая игнорирует давление на денежный поток, в конечном итоге обернется неприятностями, когда экономический цикл изменится.
Дальнейшее чтение:
- План дыхания: коллективная тревога по поводу рынка недвижимости Гонконга
- «План дыхания» — руководство по самопомощи для домовладельцев | Стремительный рост процентных ставок + падение рынка недвижимости: использование ипотечных кредитов с низкими процентными ставками и высоким коэффициентом для выхода из затруднительного положения
