Ли Гэньсин потерял 8,82 млн новых тайваньских долларов в ловушке «магазинной секьюритизации»

Суть бури: полный анализ сделки магазина № 126 на улице Усун

1. Обзор торговли и бухгалтерские убытки
   В апреле 2025 года Ли Гэнсин, основатель Shenghui Retail Fund,18,68 млн гонконгских долларовПродан магазин на первом этаже и в мансарде по адресу 126 Woosung Street, Jordan, по сравнению с ценой покупки в июле 2022 г.27,5 млн гонконгских долларов, убыток по книге достигает8,82 млн гонконгских долларов (32%). Площадь магазина составляет около 980 квадратных футов, включая чердак площадью 630 квадратных футов. В настоящее время магазин сдается в аренду арендатору за 75 000 гонконгских долларов в месяц, а доход от аренды составляет около4,8 смОднако доход от аренды все равно не может компенсировать влияние амортизации активов.
2. Исторический контекст: Болезненный цикл «разрезания пополам» дважды за семь лет
   Это не первый случай, когда стоимость этого магазина падает. Предыдущий владелец приобрел недвижимость в апреле 2015 года.51,68 млн гонконгских долларовКуплено и удерживалось в течение 7 лет до 2022 года, когда оно было перепродано Ли Гэньсину, сумма испарилась.24,18 млн гонконгских долларов (46%), и потеря Ли Гэньсина снова означает, что имущество кумулятивно обесценилось с момента своего пика.33 миллиона гонконгских долларов (64%), почти «разрезанный пополам и еще раз пополам». Этот случай подчеркивает слабость розничного рынка после эпидемии в сочетании с изменениями в политике и экономической среде, которые значительно увеличили риски инвестиций в магазины.
3. «Первая кровь» Ли Гэньсина: первая потеря с момента создания Фонда
   Ли Гэньсин купил и продал более 260 уличных магазинов с 2009 года. Это его первый случай продажи с убытком. Это также первая убыточная сделка Shenghui Shop Fund с момента его создания в 2016 году. Он назвал ее «первой каплей крови». Этот шаг не только отражает неудачи личных инвестиций, но и указывает на то, что рынок магазинов в целом вступил в период глубокой корректировки.

Цепная реакция рынка: «волна убытков и распродаж» фонда Shenghui и рыночная зима

1. Пять убытков за два месяца, средняя амортизация 28%
   Ли Гэньсин в последние месяцы ускорил продажи своей недвижимости, и вместе со своим магазином на улице Усун он накопилПятое затмение, общая сумма наличных составляет около85,08 млн гонконгских долларов, по сравнению с общей стоимостью покупки118 миллионов гонконгских долларовПотеря32,92 млн гонконгских долларовСредняя норма амортизации составила28%. Другие примеры затмений включают в себя:

• Магазин на улице Инь Хинг, Сан-По-Конг: Приобретено за 21 млн гонконгских долларов в 2021 году и продано за 13,4 млн гонконгских долларов в 2025 году, амортизация36%.
• Магазин на Хамфрис-авеню, Цим Ша Цуй: куплено за 20 млн гонконгских долларов в 2023 году, продано за 17,3 млн гонконгских долларов в 2025 году, убыток13.5%.
• Магазин на улице Сай Ин Пун Уотер: куплено за 24,5 млн гонконгских долларов в 2022 году и продано за 15,6 млн гонконгских долларов в 2025 году, убыток36%.

1. Как район проживания, так и центральный район упали, и доход от аренды был не в состоянии поддерживать рынок
   правительствоДепартамент рейтинга и оценкиДанные показывают, что цены в магазинах упали почти на 10% по сравнению с высоким уровнем до эпидемии.40%и Ли Гэньсин отметил, что даже если ожидается рост арендной платы за основные площади3-5%цены в магазинах района Миньшэн достигли дна, но в целом рынку по-прежнему не хватает импульса для восстановления. Например, хотя магазин 126 на улице Усун имеет4,8% доход от аренды, это все равно не может предотвратить падение цен, что отражает низкую уверенность инвесторов в росте стоимости активов.
2. Покупатели с материка берут верх: структура рынка меняется
   Среди пяти магазинов, проданных недавно фондом Shenghui,Четыре из них были приобретены покупателями с материковым прошлым., что указывает на то, что по мере ухода местных инвесторов с рынка материковые фонды могут воспользоваться низкими ценами для покупки гонконгских активов. Эта тенденция может изменить структуру покупателей на рынке магазинов.

Глубокие последствия: структурные проблемы, стоящие за холодной зимой на рынке торговых центров

1. Трансформация розничной торговли и кардинальные изменения в моделях потребления
   Эпидемия ускорила тенденцию к замене традиционных магазинов онлайн-потреблением. Даже если туристическая индустрия восстановится, покупательная способность туристов не будет такой высокой, как прежде. Магазины в традиционных туристических зонах, таких как Иордания, полагаются на покупателей с материка, однако политика «одна виза — несколько поездок» не была полностью восстановлена, что привело к снижению как потока посетителей, так и потребления.
2. Рост процентных ставок и давление стоимости финансирования
   Глобальный цикл повышения процентных ставок увеличивает стоимость финансирования владения недвижимостью, а инвесторам в магазины требуется более высокая доходность от аренды, чтобы компенсировать расходы на выплату процентов. Однако текущий уровень арендной платы за магазины не претерпел существенного восстановления, что еще больше сужает возможности для окупаемости инвестиций.
3. Политическая неопределенность и менталитет собственника
   Политические риски, такие как переоценка ставок правительством и слухи о контроле над арендной платой, в сочетании с неуверенностью владельцев в будущем рынка, привели к увеличению числа выставленных на продажу объектов недвижимости и усилению ценовой конкуренции. Например, индекс уверенности Мидленда показывает, что отношение к листингам в магазинах, как правило, пессимистичное, что косвенно снижает цены сделок.

Просветление рынка под приливом затмения

Шквал потерь магазинов на улице Усунг в Иордании — это не просто единичный случай инвестирования, но и микрокосм трансформации рынка магазинов Гонконга. От «обмена товарами ради выживания» Ли Гэньсина до прихода материковых фондов — все это свидетельствует о том, что участники рынка пересматривают свои стратегии. Под двойным давлением структурной перестройки в розничной торговле и высоких процентных ставок инвестиции в магазины превратились из «стабильной прибыли» в «высокорискованную игру». Только правильно оценив региональный потенциал, качество арендаторов и направление политики, мы можем обрести надежду на неблагоприятном рынке.

Дальнейшее чтение:

• Трёхкомнатная квартира Хуэйцзин потеряла 3,13 млн юаней за шесть лет, а темпы обесценивания превысили пик эпидемии
• Еще один день! Сыну «короля магазинов» Дэн Чэнбо, Дэн Яошэну, финансовая компания подала в Высокий суд иск за огромный долг в размере 230 миллионов долларов.
• Сумасшедший Дэн Чэнбо, испытывающий финансовые трудности агент, так хотел взорвать петарды, чтобы воздать должное богам, получив заказ!