Полный анализ финансового кризиса семьи Дэн Чэнбо: предупреждения рынка, стоящие за огромной волной продаж недвижимости

1. Крупные компании испытывают финансовые трудности и терпят убытки, что приводит к колебаниям рынка.

Старший инвестор, известный как «Король магазинов Гонконга»Дэн Ченгбо(дядя Бо) неоднократно сообщал о финансовых трудностях с 2020 года, а его семья в последние месяцы даже спровоцировала волну «убийственных» продаж недвижимости. Согласно рыночным новостям, семья Танг продала три основных актива подряд всего за две недели, включая гигантский магазин в Sai Kung Garden, магазин в Wan Chai и магазин на первом этаже на Sha Tsui Road в Tsuen Wan, получив в общей сложности более 556 миллионов гонконгских долларов. Стоит отметить, что почти все эти сделки зафиксировали убытки. Среди них гигантский магазин в Sai Kung Garden был продан за 400 млн гонконгских долларов, что составило убыток в 38 млн гонконгских долларов по сравнению с ценой покупки в 2017 году, обесценение составило 11%, что вызвало глубокую обеспокоенность в сфере недвижимости относительно перспектив рынка коммерческой недвижимости.

II. Анализ гигантской торговой сделки в Saigon Garden: микрокосм драматических изменений в региональной коммерческой экологии

Сделка по приобретению магазина Sai Kung Garden, вызвавшая бурные обсуждения, охватывает в общей сложности 28 439 квадратных футов пространства у входа в подвал и на первом этаже. Когда в 2017 году семья Тан приобрела недвижимость у опытных инвесторов Ли Яохуа и Ли Юнфа за 438 миллионов гонконгских долларов, туристическая индустрия Сайгона процветала: в этом районе процветали специализированные рестораны и розничные магазины. Однако в последние годы из-за тройного удара эпидемии, резкого сокращения потока туристов и изменения местных моделей потребления уровень вакантности магазинов в Сайкуне продолжает расти. По данным агентства недвижимости, арендная плата за магазины в этом районе упала более чем на 40% по сравнению с пиковым значением, а в огромных магазинах, принадлежащих семье Дэн, сложнее найти арендатора из-за их большой площади, и в конечном итоге они были вынуждены продать их со скидкой.

3. Хронология серии «волн потерь и отчуждений»: борьба за прекращение утечки активов из Монг-Кока в Тсуен-Ван

Согласно записям Земельного кадастра, план реструктуризации активов семьи Тан появился еще в конце 2022 года:

• Декабрь 2022 г.: продажа всего коммерческого и жилого проекта по адресу Сой-стрит, д. 61-67, Монг-Кок компании Asia United Infrastructure (00711) за 351 млн гонконгских долларов с убытком в размере 34,72 млн гонконгских долларов.
• Начало апреля 2023 г.: Продан магазин на Локхарт-роуд в Ваньчае за 115 млн гонконгских долларов. Недвижимость была куплена за 135 млн гонконгских долларов в 2018 г.
• Середина апреля: Продан магазин на первом этаже на улице Ша Цуй Роуд в Цуен Ване за 41 миллион гонконгских долларов, что является значительной скидкой по сравнению с ценой покупки в 52 миллиона гонконгских долларов в 2019 году.
• Конец апреля: Saigon Garden был продан за 400 миллионов юаней, что стало крупнейшей, но и самой убыточной сделкой в этом раунде операций по обналичиванию.

Аналитики отрасли отметили, что эта волна «героических самопожертвований» свидетельствует о том, что семье Дэн срочно нужны денежные средства для облегчения долгового бремени. Сообщается, что многие объекты недвижимости, принадлежавшие его семье, были заложены финансовым компаниям для получения кредитов. Поскольку Гонконг вошел в цикл повышения процентных ставок, растущие расходы на финансирование усугубили напряженность в цепочке капитала.

4. Подробное отслеживание: взлет и падение империи Дэна

Дэн Чэнбо, 88 лет, начал свой бизнес с неоновых вывесок в 1970-х годах и переключился на инвестиции в недвижимость в 1990-х годах. Благодаря своему острому видению он приобрел большое количество «серебряных проектов» во время финансового кризиса и постепенно построил активы на десятки миллиардов, охватывающие магазины, промышленные здания, гостиницы и дома престарелых. На пике своего развития компания владела более чем 400 объектами недвижимости, а также занималась инвестициями в ценные бумаги и технологиями. В 2018 году она потрясла рынок смелым шагом «потратив 500 миллионов на покупку магазинов, не моргнув глазом».

Однако чрезмерное расширение кредитного плеча таит в себе скрытые опасности. Социальное движение 2019 года и вспышка эпидемии в 2020 году привели к резкому падению арендной платы за магазины в туристических зонах, а магазины в таких основных районах, как Козуэй-Бей и Монг-Кок, куда Дэн вложил значительные средства, долгое время пустовали. Что еще хуже, бизнес компании в сфере домов престарелых, который претерпел изменения в последние годы, был затруднен из-за ужесточения политики, а реализация нескольких проектов по реконструкции промышленных зданий также была отложена из-за изменения рыночных условий. По оценкам рынка, по состоянию на конец 2022 года размер его задолженности может превысить 6 млрд юаней, а коэффициент кредитования некоторых заложенных объектов недвижимости достигает 70%.

5. Экспертная интерпретация: Структурный кризис холодной зимы на рынке коммерческой недвижимости

Глава коммерческого отдела JLL Энтони Ян заявил, что дело Тан отражает глубокие изменения на рынке коммерческой недвижимости Гонконга:

1. Революция модели розничной торговли: популярность электронной коммерции и рост потребления на основе впечатлений привели к резкому снижению спроса на традиционные крупные уличные магазины.
2. Изменение цикла процентных ставок: после повышения процентных ставок в США в рамках системы привязки рост издержек на хранение заставил инвесторов продавать
3. Потоки капитала меняются: семейные офисы и фонды предпочитают инвестировать в новые экономические активы, такие как логистическая недвижимость и центры обработки данных.
4. Рынок аренды поляризован: небольшие магазины в районах с высокой посещаемостью более устойчивы к падению цен, в то время как крупные магазины в туристических районах стали «отрицательными активами»

Стивен Ченг, руководитель отдела исследований компании Savills, добавил, что текущий уровень вакантных площадей в «супербольших» магазинах площадью более 10 000 квадратных футов в Гонконге составляет 18,7%, а средняя арендная плата снизилась на 45% по сравнению с 2019 годом. Предполагается, что на освоение запасов потребуется не менее трех лет. Однако крупные магазины в непрофильных районах, таких как Сайгон, могут столкнуться с долгосрочной переоценкой из-за отсутствия крупных сетевых брендов, которые могли бы их поглотить.

VI. Эффект рыночных волн: кризис доверия инвесторов и ужесточение банковского кредитования

Эрозия цепи, вызванная Дэн Сяопином, уже привела к побочным эффектам. Несколько неназванных инсайдеров банковской отрасли сообщили, что многие учреждения переоценивают риски ипотечных кредитов на коммерческую недвижимость, при этом оценки стоимости магазинов в целом снижаются на 15-20%, а условия одобрения становятся более строгими. Иностранный банк в Центральном районе даже установил внутренние правила, согласно которым кредиты на покупку товаров на сумму более 50 миллионов юаней должны сопровождаться личным поручительством. Этот шаг может спровоцировать цепную распродажу среди мелких и средних инвесторов, что еще больше усугубит спад рынка.

С другой стороны, стоит обратить внимание на действия партии, осуществляющей поглощение. Например, ходят слухи, что таинственным покупателем магазина Sai Kung является местная кейтеринговая группа, которая планирует построить комплексный развлекательный и ресторанный проект; в то время как Asia United Infrastructure, которая ранее приобрела проект Mong Kok, планирует превратить его в общее рабочее пространство. Успешность этих попыток трансформации станет барометром для наблюдения за будущим коммерческой недвижимости.

VII. Юридические и финансовые аспекты: проблемы соблюдения законодательства при реструктуризации семейных активов

Поскольку семья Дэн ускоряет продажу активов, законность ее транзакций привлекает внимание. Юрист отметил, что если компания является неплатежеспособной, то в соответствии с разделом 232 Закона о компаниях кредиторы могут подать заявление о вынесении постановления о ликвидации с целью заморозки активов. В настоящее время известно, что несколько холдинговых компаний семьи Дэн претерпели смену директоров, а его сын Дэн Яошэн постепенно взял на себя управление бизнесом. Коснутся ли такие структурные изменения пункта о «оспоримых сделках», станет предметом внимания в юридическом сообществе.

Эксперт по финансовой реструктуризации Чэнь Гуаньхун предположил, что компаниям, оказавшимся в схожей ситуации, следует рассмотреть возможность реструктуризации долга вместо продажи активов по низкой цене, провести переговоры с кредиторами о продлении долга или обмене долга на акции, а также одновременно привлечь стратегических инвесторов. Однако этот план должен основываться на долгосрочном потенциале роста стоимости активов, чего крайне сложно достичь на современном рынке коммерческой недвижимости.

8. Исторические ссылки и прогнозы на будущее: цикл рынка недвижимости Гонконга на перепутье

Оглядываясь назад на последние три десятилетия, можно сказать, что коммерческая недвижимость Гонконга пережила множество кризисов: финансовый шторм 1997 года, эпидемию атипичной пневмонии 2003 года и финансовое цунами 2008 года. Каждый раз происходила серьезная корректировка, но впоследствии она была обусловлена восстановлением из-за экономического подъема Китая. Особенность этого кризиса заключается в:

• Сокращение ликвидности международного капитала, вызванное китайско-американской игрой
• Долгосрочное влияние экономической реструктуризации Китая на реэкспортную торговлю Гонконга
• Двойной удар: старение местного населения и утечка мозгов

Экономист Гуань Чжаочжао прогнозирует, что рынок коммерческой недвижимости вступит в период корректировки в форме буквы «L». Хотя цены не рухнут, потребуется много времени, чтобы переварить избыточное предложение. Для инвесторов с высокой долей заемных средств, таких как семья Дэн, баланс между реализацией активов и трансформацией бизнеса станет критически важным испытанием на выживание.

Заключение: Угасание эпохи и рождение нового порядка.

Финансовый кризис семьи Дэн Чэнбо — это не только неудача его личной инвестиционной стратегии, но и микрокосм болезненных последствий экономической трансформации Гонконга. Когда «Миф о короле магазинов» теряет свою славу, обнаруживается фундаментальное изменение правил игры в капитал. В новую эпоху глубокой интеграции виртуальной и реальной экономик и подъема волны инвестиций в ESG вопрос о том, как изменить логику стоимости коммерческой недвижимости, станет задачей на столетие, которую всей отрасли необходимо срочно решить.

---

постскриптум

1. По данным Департамента рейтингов и оценки, уровень вакантных площадей уличных магазинов Гонконга в первом квартале 2023 года достиг 12,4%, что является самым высоким показателем с 1999 года.
2. Ценные активы, от которых семье Дэн еще предстоит избавиться, включают:

• Все коммерческое здание на Шугар-стрит в Козуэй-Бей оценивается более чем в 800 миллионов гонконгских долларов.
• Проект реконструкции промышленных зданий стоимостью 650 миллионов долларов в Туенмуне
• Ходят слухи, что поддерживаемый Китаем фонд ведет переговоры о покупке части гостиничных активов Тана, что может стать ключом к преодолению кризиса.

Дэн Ченгбо(1934 - 14 мая 2021), известный как «Дядя Бо»,Гонконгторговец, известный тем, что инвестировал в большое количество коммерческой недвижимости. На пике своей карьеры он владел более чем 200 промышленными и коммерческими объектами недвижимости в Гонконге и был известен как «Король магазинов Гонконга».

Дэн ЯошэнСтэн Тан (1986-), гонконгский предприниматель, в настоящее времяСтэн ГруппПрезидент,Группа Easy Communications(Гонконгский биржевой код: 8031) Главный исполнительный директор и исполнительный директор, бывшийГруппа по уходу за соснами(Гонконгский фондовый код: 1989) Председатель и исполнительный директор. ОтецДэн Ченгбо.
Дэн Яошэн выиграл канадскийУниверситет Западного ОнтариоБизнес-школа АйвиExecutive MBA в области международного бизнеса иГонконгский политехнический университетМагистр инновационного лидерства для руководителей высшего звена. Дэн Яошэн выигралГонконгский центр профессиональной проверки бизнесаПочетный член.

Дальнейшее чтение:

• Отчет об анализе будущего рынка недвижимости Гонконга: проблемы и возможности с многомерной точки зрения
• Взгляд JP Morgan на рынок недвижимости Гонконга