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個案解剖：糖衣條款如何蠶食資產
陳姓業主三年前以800萬購入物業時，被發展商「首兩年免息免供」方案吸引，以高達87.5%的按揭成數（貸款700萬）上車。這份看似優惠的按揭合約實則暗藏利率殺機：
利率結構分析
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║ 供款階段 ║ 實際年利率 ║
╠════════════╬════════╣
║ 第1-2年 ║ 0% ║
║ 第3年 ║ 3.5% ║
║ 第4年起 ║ 9.125%▲ ║
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（▲較現行銀行H按利率高逾3倍）
當蜜月期結束，利率陡升令月供金額暴增80%，達5.6萬元天價。更致命的是，隨樓市下行，物業估值縮水至760萬，形成「負資產轉按困局」：
轉按財務缺口計算
現欠貸款：690萬
銀行最高可貸額（80%）：760萬×80%=608萬
資金缺口：690萬-608萬=82萬
市場連鎖反應：全港1.3萬宗發展商按揭高危
據金管局最新數據，現存發展商按揭達1.3萬宗，涉及貸款總額逾千億。這些個案正面臨三重夾擊：
1. 估值風險：差估署樓價指數較2021年高位累跌23%
2. 利率風險：美息高企下港銀最優惠利率維持5.875%
3. 政策風險：按揭保險樓價上限維持1,500萬
專業自救指南：三條逃生路線分析
筆者諮詢多位按揭專家後，整理可行方案：
方案① 轉按+財務重整
• 向銀行申請608萬按揭（30年還款期）
• 月供：約25,900元（P-2.25%=3.625%）
• 需自籌82萬差額+約15萬轉按成本
方案② 債務重組
• 向發展商申請延長還款期至40年
• 理論月供可降至約49,000元
• 缺點：總利息支出暴增逾200萬
方案③ 沽貨止損
• 現市值760萬出售
• 扣除佣金後實收約737萬
• 尚欠發展商690萬，賬面虧損63萬
結構性警示：發展商融資的六大暗雷
1. 浮動利率條款：多數合約設「P+某百分比」公式
2. 罰息期捆綁：普遍3-5年提前還款罰則
3. 估值條款：部分合約鎖定初始估值
4. 加速還款條款：逾期可能觸發全額追討
5. 交叉違約風險：其他貸款違約影響按揭條款
6. 再融資限制：轉按需發展書面同意
監管風向：金管局收緊非銀行按揭指引
2023年新規要求發展商按揭：
• 最高成數降至80%
• 壓力測試標準與銀行看齊
• 強制披露利率調整機制
• 禁止「免供免息」等誘導性宣傳
此個案猶如當頭棒喝，提醒置業者：優惠條款需細讀精算，樓市下行周期更應慎選融資渠道。建議受困業主盡快進行「壓力測試沙盤推演」，必要時尋求獨立理財顧問制定防守策略。
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