Оглавление
Срок действия штрафных санкций по ипотеке банкаЧто такое
Срок действия банковского штрафа по ипотеке — это определенный период (обычно от 1 до 3 лет), указанный банком в ипотечном договоре. Если заемщик досрочно погашает кредит полностью или частично в течение этого периода, банк взимает дополнительную плату (называемую «штрафными процентами» или «комиссией за досрочное погашение») в соответствии с условиями договора. Данный механизм в основном используется для защиты процентного дохода банка и предотвращения потери банком ожидаемой прибыли из-за досрочного погашения кредита заемщиками, с целью защиты ожидаемого процентного дохода банка. Это механизм, позволяющий банкам сбалансировать риск и доходность. Заемщикам следует полностью понимать соответствующие условия при подаче заявления на ипотеку, чтобы избежать непредвиденных расходов при досрочном погашении кредита в будущем.
Ключевые моменты периода начисления штрафных процентов:
- Цель
Когда банк выдает ипотечный кредит, он рассчитывает получать процентный доход в течение срока кредитования. Если заемщик досрочно погашает кредит, банку приходится перераспределять средства, и он может столкнуться с риском колебаний процентных ставок или стоимостью неиспользуемых средств. Штрафной период может компенсировать эту потенциальную потерю. - Общие сроки
- Гонконг: Большинство банков устанавливают двухлетний период начисления штрафных процентов.
- Другие области: Согласно рыночной практике, он может варьироваться от 1 до 3 лет. Пожалуйста, внимательно прочитайте договор.
- Метод расчета штрафных процентов
- В соответствии с оставшимся основным коэффициентом: Например, в течение периода штрафных процентов в первый год взимается 2% от остатка по кредиту, а во второй год — 1%.
- Процент непогашенных процентов: Например, «компенсация процентов за 6 месяцев».
- Многоуровневые вычисления: Чем выше сумма досрочного погашения, тем выше может быть процентная ставка штрафа.
- Исключения
Некоторые банки разрешают бесплатно досрочно погашать небольшую сумму кредита каждый год (например, 5%–10% основного долга в год), а штрафные проценты будут взиматься только с суммы превышения.
пример:
Если кредитным договором предусмотрено:
- Период штрафных процентов: 2 года
- Штрафная процентная ставка: 3% в первый год, 2% во второй год
- Остаток по кредиту: 1 миллион гонконгских долларов
Если заемщик досрочно погашает кредит в полном объеме в течение первого года, ему/ей необходимо будет уплатить штрафные проценты:
1 миллион × 3% = 30 000 гонконгских долларов
Примечание:
- Внимательно прочитайте договор.: Правила начисления штрафных процентов, условия освобождения от уплаты и методы расчета могут различаться в разных банках.
- Долгосрочное планирование: Если имеется краткосрочный план перепродажи или рефинансирования, необходимо оценить стоимость штрафных процентов.
- Проконсультируйтесь с профессионалом: Вы можете уточнить детали у юриста или финансового консультанта перед подписанием договора.
1. Общие правила для периода штрафных процентов
Продолжительность
- Большинство банков устанавливают двухлетний период начисления штрафных процентов, а некоторые банки могут сократить его до 1 года или продлить до 3 лет.
- Досрочное погашение (включая частичное или полное погашение) в течение периода уплаты штрафных процентов может повлечь за собой начисление штрафных процентов.
Метод расчета штрафных процентов
- Штраф пропорционален остатку кредита:
- Штрафные проценты за первый год: обычно 1%~3% от оставшейся суммы основного долга (например, если остаток кредита составляет 5 миллионов, штраф в размере 1% составит 50 000 юаней).
- Штрафные проценты за второй год: Коэффициент обычно уменьшается (например, 0,5%~1,5%).
- Рассчитано по убыткам по процентам:
Некоторые банки используют в качестве ориентира «процентные потери, вызванные досрочным погашением», но на практике это встречается редко.
Дополнительные расходы
- Возврат денежных скидок: Если банк предоставил денежные скидки по ипотеке (например, 1%~2%), при рефинансировании или продаже недвижимости в течение штрафного периода вы обязаны вернуть полную сумму или пропорциональную сумму.
- Комиссия за обработку: некоторые банки взимают тысячи долларов в качестве административных сборов.
2. Распространенные ситуации, приводящие к начислению штрафных процентов
Продажа/передача имущества
- Даже если покупатель перенимает первоначальную ипотеку, в случае смены собственника (например, при смене имени, продаже) банк может расценить это как расторжение договора и начислить штрафные проценты.
Рефинансирование
- Если вы перейдете в другой банк в течение периода уплаты штрафных процентов, первоначальный банк-кредитор взимает штраф, а новый банк может потребовать от вас субсидировать эту комиссию.
Досрочное погашение кредита
- Частичное погашение (например, сокращение срока погашения) или полное погашение может повлечь за собой начисление штрафных процентов, и условия договора должны быть подтверждены.
3. Как избежать штрафных процентов?
Выберите банк с более коротким периодом штрафных процентов
- Сравнивая продолжительность и соотношение периодов штрафных процентов в разных банках, можно отметить, что некоторые малые и средние банки могут иметь более мягкие условия.
Отсрочка рефинансирования ипотеки или планов продажи недвижимости
- Если вам необходимо рефинансировать кредит, рекомендуется дождаться окончания периода штрафных процентов, прежде чем делать это, и использовать денежный возврат от нового банка для компенсации расходов.
Условия подтверждения частичного досрочного погашения
- Некоторые банки допускают досрочное погашение небольшой суммы каждый год (например, 5%~10%) без штрафных процентов, поэтому, пожалуйста, уточните информацию заранее.
4. Пример ссылки
- Случай 1: Г-н А. продал свой дом в первый год периода штрафных процентов, имея остаток по кредиту в размере 4 миллионов. Банк оштрафовал его на 2% (80 000 юаней) в соответствии с договором и взыскал 1,5% денежной компенсации (60 000 юаней), общая сумма составила 140 000 юаней.
- Случай 2: Банк B разрешает досрочное погашение основного долга по кредиту 10% каждый год без штрафных процентов, а заемщик погашает кредит постепенно в течение трех лет, чтобы избежать штрафных санкций.
V. Важное напоминание
- Внимательно прочтите условия договора: правила начисления штрафных процентов различаются в разных банках. Перед подписанием договора обязательно ознакомьтесь с «продолжительностью периода уплаты штрафных процентов», «условиями возврата денежных средств» и «ограничениями по частичному погашению».
- Обратитесь за профессиональной консультацией: если вы планируете рефинансировать или продать свою недвижимость, вы можете проконсультироваться с ипотечным агентом или юристом, чтобы оценить соотношение затрат и выгод.
Если вы планируете рефинансировать или продать свою недвижимость в краткосрочной перспективе, настоятельно рекомендуется избегать периода штрафных процентов или выбирать банк с более низкой штрафной процентной ставкой, чтобы сократить дополнительные расходы.
Погасить часть штрафных процентов по ипотечному кредиту
| банк | Первый год | 2-й год | 3-й год |
|---|---|---|---|
| Восточная Азия | Сумма погашения 1% (Минимум $1,000) | Штрафные проценты не взимаются, но минимальная сумма погашения составляет 50 000 новых тайваньских долларов, а оставшаяся сумма кредита не может быть меньше 50 000 новых тайваньских долларов. | непригодный |
| Банк Китая | 1% | После досрочного погашения вам необходимо сохранить не менее 24 платежей | непригодный |
| транспорт | 2% | 2% | непригодный |
| ЦКБ | 2% | Возврат наличных | непригодный |
| Создание | 1% + Возврат наличными | Возврат наличных | Каждое частичное погашение после периода штрафных процентов составляет не менее $50,000 и о нем необходимо уведомить банк в письменной форме за один месяц. За каждый раз будет взиматься комиссия в размере $1,000. |
| Друзья (2-летний план штрафных процентов) | 2% | 1% | непригодный |
| Друзья (3-летний план штрафных процентов) | 3% | 2% | 1% |
| Ситигруп | 2% или денежная скидка (в зависимости от того, что больше) | Возврат наличных | непригодный |
| СИТИК | 2% | 1% | Каждый досрочный платеж должен быть кратен 50 000 юаней, и каждый раз необходимо выплачивать штрафные проценты в размере 1 000 юаней. |
| ДБС (2-летний план штрафных процентов) | 2% | 1% | непригодный |
| ДБС (3-летний план штрафных процентов) | 3% | 2% | 1% |
| Даксин | 2% | 1% | непригодный |
| Фубон | 2% | 1% | непригодный |
| Ханг Сенг | Возврат наличных (на основе коэффициента погашения) | Возврат наличных (на основе коэффициента погашения) | Частичное погашение после периода штрафных процентов будет облагаться комиссией за обработку в размере $800 каждый раз. (Если вы являетесь клиентом Prestige Banking, первый платеж после периода штрафных процентов будет автоматически освобожден от первой комиссии за обслуживание $800) |
| HSBC | Два платежа процентов и возврат наличными, рассчитанные на основе суммы досрочного погашения | Если погашение достигнет 90% от суммы кредита в течение двух лет, оно будет рассчитываться как полное погашение. | непригодный |
| ICBC (Азия) | 1% + Возврат наличными | Возврат наличных | непригодный |
| Наньшан | 1% | Возврат наличных | непригодный |
| заграничные китайцы | 1% | 0.5% | непригодный |
| Юнлун | 3% | 2% | непригодный |
Оплатите полную ипотеку и штрафные проценты каждого банка
| банк | Первый год | 2-й год | 3-й год |
|---|---|---|---|
| Восточная Азия | 2% + Возврат наличными | 1% + 50% скидка наличными | непригодный |
| Банк Китая | 1% + Возврат наличными | Возврат наличных | непригодный |
| транспорт | 2% | 2% или денежная скидка | непригодный |
| ЦКБ | 2% | Возврат наличных | непригодный |
| Создание | 1% + Возврат наличными | Возврат наличных | непригодный |
| Chiyu (2-летний план штрафных процентов) | 2% + Возврат наличными | 1% + 50% скидка наличными | непригодный |
| Chiyu (3-летний план штрафных процентов) | 3% + Возврат наличными | 2% + 50% кэшбэк | 1% |
| Ситигруп | 2% или денежная скидка (в зависимости от того, что больше) | Возврат наличных | непригодный |
| СИТИК | 2% + Возврат наличными | 1% + Возврат наличными | $1,000 |
| DBS (2-летний план штрафных процентов) | 2% | 1% | непригодный |
| DBS (3-летний план штрафных процентов) | 3% | 2% | 1% |
| Даксин | 2% | 1% | непригодный |
| Фубон | 2% | 1% | непригодный |
| Ханг Сенг | Первый год: 3% Следующий год: 2% | Возврат наличных | непригодный |
| HSBC | 1% + Возврат наличными (В зависимости от суммы скидки) | Возврат наличных | непригодный |
| ICBC (Азия) | 1% + Возврат наличными | Возврат наличных | $1,500 |
| Наньшан | 1% | Возврат наличных | непригодный |
| заграничные китайцы | 1% + Возврат наличными | 0.5% + Возврат наличными | непригодный |
| Юнлун | 3% | 2% | $1,000 |
1. Расчет времени окончания срока уплаты штрафных процентов
Основные принципы:
- 2-летний период штрафных процентов: требует завершения 24-го взноса (т.е. после завершения 24-го взноса он заканчивается с появлением 25-го счета).
- 3-летний период штрафных процентов: требует завершения 36-го взноса (заканчивается с появлением 37-го счета).
- Метод проверки: Преимущественную силу имеет «количество оплаченных периодов», указанное в квитанции об уплате ежемесячного ипотечного платежа.
Когда подавать заявку на рефинансирование:
- Подать заявку на рефинансирование ипотеки можно за три месяца до окончания периода штрафных процентов (например, если период штрафных процентов составляет 2 года, то подать заявку можно после 21-го периода).
- Юридическая фирма и банк скоординируют время, чтобы обеспечить плавный переход со старой ипотеки на новую и избежать штрафных процентов.
2. Метод расчета процентов влияет на стоимость рефинансирования
| Метод расчета процентов | Влияние на рефинансирование | Рекомендуемые действия |
|---|---|---|
| Ежедневный интерес | Проценты рассчитываются исходя из фактического количества дней пользования кредитом. После перевода ипотеки будут выплачиваться только проценты, начисленные до дня перевода. | Вы можете гибко выбирать дату рефинансирования, но вам необходимо точно согласовать дату расчетов (например, рефинансирование на следующий день после даты платежа). |
| Ежемесячный процент | Если средства не будут переведены в день внесения взноса, даже если они будут выплачены за один день вперед, вам все равно придется заплатить проценты за весь месяц (проценты будут выплачены как новым, так и старым банком). | Обязательно укажите дату расчета по рефинансированию в качестве «первоначальной даты платежа», чтобы избежать переплаты процентов. |
3. Разрешение особых ситуаций
Изменение имущества в течение периода уплаты штрафных процентов:
- Условия отсутствия штрафных процентов: Некоторые банки разрешают менять недвижимость без штрафных процентов, но ипотека новой недвижимости должна быть сохранена в первоначальном банке.
- Примечание: даже если штрафные проценты отсутствуют, денежная скидка по новой ипотеке может быть вычтена, а расходы необходимо оценить комплексно.
Отказ от поручителя (в период уплаты штрафных процентов):
- Большинство банков допускают снятие поручителя без штрафных процентов, но могут потребовать продления срока штрафных процентов (например, еще на 2 года).
- Политика банка может корректироваться в зависимости от рыночной ситуации, поэтому рекомендуется заранее подтвердить условия в письменной форме.
Влияние рефинансирования на вашу кредитную историю:
- Если вы переведете ипотеку в течение штрафного периода, вам нужно будет заплатить только штраф, что не повлияет на ваш кредитный рейтинг, и у банка не будет отрицательной истории.
4. Ипотека с нулевыми штрафными процентами
- Применимые обстоятельства: Некоторые банки могут отменить период штрафных процентов, предлагая ипотечный план с «нулевым вычетом».
- Компромиссы: Вам придется отказаться от таких преимуществ, как возврат наличных, что подходит заемщикам, которые планируют рефинансировать или продать свою недвижимость в краткосрочной перспективе.
V. Практические предложения
Подтвердите метод расчета процентов: заранее узнайте у первоначального банка о модели расчета процентов (ежедневные проценты/ежемесячные проценты), чтобы избежать выплаты слишком больших процентов при переводе ипотеки.
Точно согласуйте дату доставки:
- Если процентная ставка выплачивается ежемесячно, обязательно установите дату расчета по рефинансированию на дату первоначального платежа.
- Заранее уточните сроки процесса у юридической фирмы, а также у новых и старых банков (обычно это занимает 2–3 месяца).
Условия письменного подтверждения: в случае особых потребностей, таких как смена здания или отказ от залога, необходимо получить письменное согласие банка во избежание споров.
Благодаря вышеуказанному планированию вы сможете эффективно избежать расходов на штрафные проценты и максимально увеличить финансовые выгоды от рефинансирования или смены недвижимости. Если необходимы дополнительные разъяснения, рекомендуется проконсультироваться с профессиональным ипотечным консультантом или юристом.
