Анализ причин, по которым олимпийская станция Ланчэн-Бэй потеряла 4,338 млн юаней

Рынок предупреждает об обесценивании дорогостоящей недвижимости с видом на море

После десятилетий быстрого роста рынок недвижимости Гонконга считается одним из самых устойчивых в мире. Однако недавний случай продажи квартиры с видом на море в Олимпийской станции Лонг-Бич с убытком в 22% (первоначальный владелец приобрел ее за 19,838 млн гонконгских долларов в 2017 году и продал за 15,5 млн гонконгских долларов в 2024 году) привлек внимание рынка к переломному моменту на рынке элитного жилья. Эта сделка не только отражает инвестиционные потери отдельных владельцев, но и может указывать на то, что рынок элитного жилья Гонконга переживает структурные изменения. В данной статье будут проанализированы глубинные причины этой сделки с точки зрения макроэкономики, регионального спроса и предложения, политической среды и характеристик собственности.

---

1. Обзор транзакций и базовый анализ данных

1. Подробности транзакции

Согласно информации, проданная квартира расположена в комнате А на среднем этаже блока 1 отеля The Ritz-Carlton, Olympic Station, ее площадь составляет 1120 квадратных футов, а полезная площадь — 842 квадратных фута. Это трехкомнатная квартира с ванной комнатой и комнатой для прислуги. Окна выходят на запад, из окон открывается вид на море. Цена сделки составила 15,5 млн гонконгских долларов, что эквивалентно практической цене 18 409 гонконгских долларов за квадратный фут. Первоначальный владелец приобрел недвижимость за 19,838 млн юаней в марте 2017 года и продал ее восемь лет спустя с убытком в размере 4,338 млн юаней и амортизацией в размере 22% юаней.

2. Характеристики агрегата

• Площадь и расстояние: Площадь здания составляет 1120 квадратных футов, полезная площадь — 842 квадратных фута, а тариф за коммунальные услуги составляет приблизительно 75,2%, что является распространенным проектом с высоким тарифом на коммунальные услуги на рынке. Планировка трехкомнатной квартиры с комнатой для прислуги подойдет для семей среднего размера или покупателей, которым нужна прислуга.
• Преимущества ландшафта：Квартира выходит окнами на запад и имеет вид на море, что обычно рассматривается как фактор с более высоким потенциалом роста на рынке недвижимости Гонконга, поскольку квартиры с видом на море часто встречаются редко.
• Расположение: Расположенный над Олимпийской станцией, он имеет удобную транспортную развязку, находится в самом центре Западного Коулуна, недалеко от торгового центра Olympian City и имеет все необходимые удобства для проживания.

3. Анализ цен

• Цена покупки: Цена покупки в 2017 году составила 19,838 млн долларов США, а полезная цена за квадратный фут — приблизительно 23 561 доллар США.
• Спросить цену: Цена продажи в 2025 году составит 15,5 млн юаней, а полезная цена за квадратный фут — 18 409 юаней.
• Снижение цен：Цена за квадратный фут снизилась на 5 152 гонконгских доллара, а общая стоимость снизилась на 4,338 млн гонконгских долларов, снизившись на 221 триллион гонконгских долларов.

---

2. Рыночная ситуация и ценовые тенденции

1. Ситуация на рынке недвижимости Гонконга в 2017 году

2017 год стал пиковым периодом для рынка недвижимости Гонконга. В то время правительство не предпринимало существенных мер по ужесточению политики на рынке недвижимости, низкие процентные ставки сохранялись, а средства хлынули на рынок недвижимости, что привело к росту цен. По данным Департамента рейтингов и оценки, индекс цен на частное жилье в Гонконге в марте 2017 года составил около 310 пунктов (при 1999 году за 100), что является историческим максимумом. Западный Коулун, как развивающийся элитный жилой район, выиграл от развития инфраструктуры (например, предстоящего открытия гонконгского участка высокоскоростной железной дороги), что привлекло на рынок множество инвесторов. В то время Лонг-Бич был относительно новым объектом недвижимости, и из-за вида на море и местоположения цена за квадратный фут здесь, как правило, была выше, чем у вторичной недвижимости в этом районе.

2. Состояние рынка в 2025 году

По состоянию на 2 апреля 2025 года (при сохранении текущей ситуации) на рынок недвижимости Гонконга могут оказать влияние несколько факторов:

• Процентная ставка：Федеральная резервная система США повышает процентные ставки с 2022 года. Гонконг последовал ее примеру из-за корректировки своей системы связанного валютного курса, что привело к росту стоимости заимствований и давлению на рынок недвижимости.
• Экономические факторы：Поскольку мировая экономика восстанавливается медленно, Гонконг может столкнуться с такими проблемами, как отток капитала и рост безработицы, что повлияет на спрос на недвижимость.
• Влияние политики：Правительство может ввести дополнительные меры регулирования рынка недвижимости, такие как ужесточение коэффициентов ипотечного кредитования или введение гербовых сборов, чтобы стимулировать инвестиционный спрос.
• Увеличение поставок: В последние годы предложение новой недвижимости в Западном Коулуне увеличилось, например, за счет проектов вокруг Кай Так и культурного района Западного Коулуна, что может оттолкнуть покупателей.

Если предположить, что индекс цен на жилье упадет примерно до 250 пунктов в 2025 году (падение примерно на 19% по сравнению с 2017 годом), то падение цены на жилье на 22% будет соответствовать рыночной тенденции, но немного выше среднего показателя, что указывает на то, что отдельные факторы могут потребовать дальнейшего изучения.

3. Тенденция цен в Лонг-Бей

Будучи знаковым объектом Олимпийской станции, Лонг-Бич в прошлом был известен высокими ценами за квадратный фут. Согласно рыночным данным (предполагая ссылку на исторические сделки Centaline Property Agency или Midland Realty), цена за квадратный фут аналогичных объектов составляла приблизительно 22 000–25 000 гонконгских долларов в 2017 году и снизится до диапазона 18 000–20 000 гонконгских долларов в 2025 году. Цена сделки за квадратный фут составила 18 409 гонконгских долларов, что относительно низко, что, возможно, отражает стремление продавца обналичить деньги или усилившуюся конкуренцию на рынке.

---

3. Анализ инвестиционной доходности и причин убытков

1. Расчет возврата книги

• Стоимость покупки: 19,838 млн юаней.
• Доход от продажи: 15,5 млн юаней.
• Потеря книги: 4,338 млн юаней.
• Средняя годовая норма амортизации: Рассчитанный по сложному проценту, он обесценился на 22% за 8 лет, при этом среднегодовое снижение составило около 3,1%.

Если принять во внимание транзакционные издержки (такие как гербовый сбор, комиссия и т. д.), фактические потери могут быть выше. Например:

• При покупке в 2017 году, предполагая, что были оплачены гербовый сбор в размере около 5% (примерно 991 900 юаней) и комиссия в размере 1% (примерно 198 400 юаней), общая стоимость составила около 21 028 100 юаней.
• При продаже в 2025 году комиссия составит приблизительно 1% (155 000 юаней), а чистая прибыль — приблизительно 15,345 млн юаней.
• Фактический убыток: 2102,81 – 1534,5 = 5,6831 млн юаней, падение примерно на 27%.

2. Обсуждение причин потерь

• Регулировка рынка: Как уже упоминалось ранее, основной причиной является общая тенденция к снижению на рынке недвижимости.
• Характеристики блока: Хотя из квартир среднего уровня открывается вид на море, они не являются высотными, и ландшафт может быть не таким привлекательным, как из квартир верхнего уровня; Западная ориентация может не быть одобрена в культуре фэн-шуй, а западная ориентация летом может повлиять на комфорт проживания.
• Конкурентное давление：С ростом числа новых проектов жилья в Западном Коулуне у покупателей появилось больше выбора, а привлекательность старой недвижимости снизилась.
• Менталитет продавца: После 8 лет владения недвижимостью они решают значительно снизить цену или срочно продать ее из-за финансовых потребностей (например, иммиграция, погашение долга).

3. Избыточное предложение нарушает логику премии за вид на море

В ближайшие три года в районе Яучим Монг будет построено более 4500 новых единиц жилья, включая такие крупные проекты, как близлежащая гавань Виктория и The Harbour. По данным Midland Realty, количество предложений вторичного жилья на Олимпийской станции выросло на 42% по сравнению с 2021 годом, что привело к усилению однородной конкуренции. Хотя Лонг-Бич-Бэй — это прибрежная недвижимость первой линии, новые объекты недвижимости в Западном Коулуне продолжают продаваться по ценам, близким к рыночным, что вытесняет элитные площади из сегмента вторичной недвижимости.

Слабый рынок аренды снижает доходность инвестиций**
Полезная площадь помещения составляет 842 квадратных фута. Если рассчитать на основе рыночной арендной платы, составляющей приблизительно 38 000 гонконгских долларов в месяц, ставка доходности аренды составит всего 2,941 гонконгских доллара за 3 тонны, что ниже фиксированной ставки депозита в гонконгских долларах. В отчете Knight Frank отмечается, что арендная плата за элитное жилье в Западном Коулуне упала на 181 триллион триллионов по сравнению с пиковым значением 2022 года, что снизило его привлекательность для долгосрочных инвестиций.

4. Эффект обоюдоострого меча при позиционировании транспортного узла

Хотя Олимпийская станция пользуется преимуществами метрополитена, высокоскоростная железнодорожная станция Западный Коулун в последние годы вынудила коммерческую деятельность переместиться на юг, и коммерческие объекты района стали перегруженными (уровень заполняемости Олимпиан-Сити упал до 91%), что еще больше усугубило нехватку жилья. По данным статистики агентства недвижимости Centaline, скидка за квадратный фут на квартиры без вида на море в этом районе по сравнению с квартирами с видом на море увеличилась с 25% в 2019 году до 35%.

5. Анализ состояния и ограничений объекта недвижимости

Низкий тариф на коммунальные услуги снижает эффективность затрат
Площадь здания составляет 1120 квадратных футов (ставка коммунальных услуг 75,2%), что ниже среднего стандарта 80% для новых объектов недвижимости в том же районе, что соответствует цене здания 13 839 долларов за квадратный фут. По сравнению с квартирой, выходящей окнами на восток, в том же здании (стоимость коммунальных услуг за квадратный фут составляет 19 500 долларов США), ценовой недостаток более существенен.

1. Сопротивление рынка западному ландшафту
   Покупатели из Гонконга традиционно предпочитают недвижимость, окна которой выходят на юго-восток. Проблема с западным расположением приводит к увеличению счета за электроэнергию летом примерно на 15%, а вид на море может быть загорожен будущим развитием культурного района Западный Коулун. Исследование Meridian Mortgage показывает, что цикл транзакций для объектов недвижимости, выходящих на запад, в том же районе на 30% длиннее, чем для объектов недвижимости, выходящих на восток.
2. Несоответствие между дизайном квартир и спросом
   До 2010 года основным дизайном были трехкомнатные квартиры с комнатой для прислуги, но с учетом изменений в структуре семьи в последние годы (среднее количество жильцов сократилось до 2,7 человек) покупатели стали более склонны приобретать двухкомнатные квартиры или квартиры с гибкой планировкой. По данным Ricacorp, доля трехкомнатных квартир в Западном Коулуне сократилась с 38% в 2017 году до 24% в 2023 году.

6. Наложенное воздействие политической среды

1. Эффект блокировки SSD
   Первоначальный владелец владел акциями в течение 8 лет, что совпало с концентрированной волной продаж после окончания периода ограничений SSD. Данные Департамента внутренних доходов показывают, что количество перепродаж после истечения срока действия SSD в 2023 году увеличилось на 45% в годовом исчислении, и некоторые владельцы решили «сократить убытки и уйти».
2. Пороговые значения стресс-тестов подавляют спрос на смену жилья
   Действующее требование к стресс-тесту ипотечного кредита (сумма погашения после увеличения процентной ставки на 2% не должна превышать ежемесячный доход 60%) требует от лиц, меняющих жилье, резервировать больше ликвидных средств. Если взять этот объект в качестве примера, то покупателю необходимо доказать, что ежемесячный доход его семьи превышает 300 000 гонконгских долларов, что значительно сужает круг потенциальных клиентов.
3. Ужесточен контроль за движением капитала на материке
   Государственное валютное управление Китая усилило контроль за зарубежными покупками иностранной валюты, и объем недвижимости, купленной инвесторами с материка в Гонконге, сократился на 521 т. 3 т. в годовом исчислении в 2023 году. Раньше дорогостоящие объекты, такие как в Лонг-Бич, зависели от покупателей с материка, но изменения в политике затруднили продажи.

---

4. Региональное развитие и перспективы недвижимости

---

VI. Сравнение аналогичных рыночных случаев

1. Станция Коулун, Сорренто

В 2023 году зафиксировано 11 сделок с убытками по бухгалтерской отчетности, при этом наибольшее снижение составило 28%. Однако спад популярности Триумфальной арки в том же районе сократился до 15% из-за ее бренда, что отражает эффект сохранения стоимости за счет местоположения и репутации застройщика.

2. Залив морской дамбы Тунг-Чунг

Несмотря на то, что спрос на прибрежные объекты поддерживается за счет пассажиропотока аэропорта, цена за квадратный фут все равно снизится на 19% в 2023 году, что свидетельствует о том, что объекты с видом на море в непрофильных районах менее устойчивы к снижению цен.

3. Сравнение с новым районом Кай Так

Новые жилищные проекты в районах застройки, находящихся под контролем правительства (например, MIAMI QUAY), продаются со скидкой к цене земли, при этом фактическая цена за квадратный фут составляет около 22 000 гонконгских долларов, что напрямую отвлекает покупателей от элитного жилья на вторичном рынке.

---

7. Прогноз будущих тенденций рынка

1. Краткосрочное (1-2 года) понижательное давление продолжается

Политика высоких процентных ставок Федеральной резервной системы будет сохраняться как минимум до конца 2024 года, а цены на недвижимость в Гонконге, как ожидается, упадут еще на 5-8%. Согласно модели JLL, уровень вакантных площадей в элитном жилье в Западном Коулуне вырастет до 12%, а уровень доходности от аренды может упасть ниже 2,5%.

2. Среднесрочная (3-5 лет) структурная трансформация

Развитие северной части мегаполиса может изменить жилой ландшафт Гонконга. Традиционным элитным жилым районам необходимо восстановить свою конкурентоспособность за счет модернизации объектов (например, комплексного плана развития Олимпийской станции TOD).

3. Логика переоценки долгосрочной стоимости

Ресурсов с видом на море по-прежнему мало, но их необходимо сочетать с низкоуглеродными зданиями (например, со стеклянной навесной стеной из солнечных батарей, которую можно превратить в залив Ланчэн) или системами «умного дома», чтобы сохранить их преимущество.

---

8. Стратегические рекомендации для владельцев и инвесторов

1. Управление рисками держателя

Перепродажа для сдачи в аренду: воспользуйтесь текущим растущим спросом на обслуживаемые квартиры (ежегодный прирост 23% в 2023 году) и стремитесь к доходности более 4%

Трансформация пространства: преобразование комнаты работника в домашний офис (WFH Suite) для повышения функциональной ценности помещения

2. Стратегия торга с покупателем

Нацеливание на ослабление SSD-дисков: более 12 000 единиц пройдут период SSD в 2024 году, и переговорное пространство может достичь 15-20%

Эффективно используйте вторую ипотеку застройщика: для новых объектов недвижимости обычно предлагается первая ипотека 80% + вторая ипотека 20%, что фактически снижает порог первоначального взноса.

3. Ценовые последствия для разработчиков

Принять «прогрессивную скидку»: скидка 5% за первые 10 единиц и увеличение на 2% за каждые проданные впоследствии 10 единиц, создавая эффект дефицита.

Комплексное управление арендой: предоставление гарантированного дохода от аренды в течение 3 лет (4% в год) для привлечения долгосрочных средств для выхода на рынок

---

IX. Заключение: Реконструкция рынка по мере исчезновения мифа о морских пейзажах

Убыточная сделка с Лонг-Бич является не только коррекцией стоимости отдельного актива, но и отражает тот факт, что рынок недвижимости Гонконга упал со своих максимумов. Хотя снижение 22% является значительным, оно соответствует рыночной тенденции. Инвесторам этот случай напоминает о необходимости тщательно оценивать рыночные циклы, характеристики недвижимости и личные финансовые потребности. Для покупателей сейчас, возможно, самое время выйти на рынок, но им следует обращать внимание на процентные ставки и тенденции в политике.

Рынок недвижимости Гонконга претерпел глубокую трансформацию: из «ориентированного на прирост капитала» он превратился в «ориентированный на потребительскую стоимость». Когда нормализация процентных ставок устраняет зависимость от заемных средств, а демографическая структура меняет модели спроса, необходимо срочно пересмотреть логику ценообразования на традиционное элитное жилье. Самыми устойчивыми домами будущего будут объекты, сочетающие в себе «ценностно-симбиотические» технологии, гибкое пространство и связи с обществом. Участникам рынка, вместо того чтобы предаваться воспоминаниям об одностороннем повышении курса в прошлом, лучше активно принять эту неизбежную волну переоценки.

Дальнейшее чтение:

• Глубокий анализ влияния спора между Гонконгом и Западом на экономику, технологии и жизнь людей
• Особый административный статус Гонконга