Antai Asia подала иск в Высокий суд с целью вернуть два коммерческих здания в Иордании и Монг-Коке
Сектор недвижимости Гонконга снова поражен долговым кризисом среди богатых семей. Дэн Яошэн, наследник во втором поколении семьи покойного «короля магазинов» Дэн Чэнбо, преследуется финансовой компанией, требующей заложить его недвижимость для погашения огромного долга. Вчера (3-го числа) Antai Asia Limited подала повестки по двум делам в суд первой инстанции Высокого суда, требуя от Дэн Яошэна и его аффилированных компаний погасить просроченные долги и передать два коммерческих объекта, расположенных на Nathan Road в Монг Коке и Tak Hing Street в Иордании. По оценкам рынка, общая стоимость дела составляет более 230 миллионов гонконгских долларов. Этот случай не только обнажает кризис ликвидности на рынке коммерческой недвижимости после эпидемии, но и вызывает сомнения рынка относительно стратегии управления активами семьи Дэн.
В наследовании бизнес-империи Дэна появляются трещины
После смерти Дэн Чэнбо, главы семьи Дэн, в мае 2021 года он оставил после себя огромную империю недвижимости, стоимость которой превышает 30 млрд гонконгских долларов. Его младший сын Дэн Яошэн, как назначенный преемник, в последние годы часто руководил реструктуризацией активов. По информации из Реестра компаний, 43-летний Дэн Яошэн в настоящее время является директором более 200 компаний, в основном координируя размещение отелей, магазинов и предприятий по уходу за пожилыми людьми через «Senti Group». Однако компании Hong Kong Exchange Credit и Zhenhai Investment, которые были вовлечены в судебный процесс, не были указаны в публичной структуре группы, что указывает на подозрения в том, что долговая операция осуществлялась с использованием внебалансового финансирования.
Полная информация о заложенном имуществе
Имущество, о котором идет речь в первом случае, — это весь 8-й этаж Integrated Commercial Building, No. 704 Nathan Road, Mong Kok. Здание представляет собой смешанный коммерческий и жилой проект с историей более 50 лет. 8-й этаж в настоящее время планируется использовать под офисы. По данным Земельного кадастра, площадь помещения составляет около 8600 квадратных футов, а его стоимость на момент ипотеки в мае 2022 года составляла около 110 миллионов гонконгских долларов. Исходя из общего коэффициента ипотеки коммерческой недвижимости, сумма кредита должна составлять от 66 до 88 миллионов гонконгских долларов.
Целью ипотеки в данном случае является целый этаж в здании Po Lai, No. 7-8 Tak Hing Street, Jordan. Здание находится рядом со станцией метро Jordan и является офисным зданием класса B. Согласно последним данным Департамента рейтинга и оценки, средняя цена за квадратный фут аналогичной недвижимости в этом районе составляет около HK$12 000. Исходя из стандартной площади пола в 5500 квадратных футов, оценочная стоимость составляет приблизительно HK$66 миллионов, а предполагаемая сумма кредита варьируется от HK$39,6 миллионов до HK$52,8 миллионов.
Скрытые секреты условий кредитования
В судебных документах раскрываются основные условия финансирования: оба кредита были подписаны в мае 2022 года, когда оценки коммерческой недвижимости находились на самом низком уровне после пятой волны эпидемии в Гонконге. Условия включают редкую схему «двойного регресса» — осуществление права обращения взыскания на заложенное имущество с сохранением права требования личного имущества заемщика. Старший коммерческий юрист Льюнг Ка-куи сказал: «Подобные положения часто встречаются в кредитах с высоким риском и отражают сомнения финансовой компании относительно способности заемщика погасить долг».
Что еще заслуживает внимания, так это условия процентной ставки. Сообщается, что финансирование принимает плавающую структуру процентной ставки «H+5.5%». Рассчитанная на основе одномесячной ставки HIBOR (гонконгской межбанковской ставки предложения) в размере 3.08% в мае 2022 года, фактическая годовая процентная ставка достигает 8.58%, что намного выше процентных ставок по кредитам на коммерческую недвижимость в размере 4.5%-6% основных банков в то время, что указывает на то, что это типичный переходный кредит с высокой процентной ставкой.
Как катится снежный ком долга
Источники сообщили, что на этот раз задолженность, фигурирующая в иске Дэн Яошэна, возникла из финансирования слияний и поглощений в 2021 году. В то время Дэн потратил 980 миллионов гонконгских долларов на приобретение обслуживаемой квартиры в районе Цим Ша Цуй под названием «Zhenhai Investment», из которых 350 миллионов гонконгских долларов были привлечены в виде краткосрочного промежуточного кредита. Первоначальный план состоял в том, чтобы погасить задолженность путем секьюритизации имущества к концу 2022 года, но резкий рост процентных ставок в США привел к заморозке рынка REIT, и в конечном итоге ему пришлось заложить другие активы, чтобы продлить кредит.
Финансовая отчетность показывает, что текущие обязательства «Sheng Yu Group» под руководством Дэн Яошэна выросли на 47% в середине 2023 года по сравнению с 2022 годом, а коэффициент покрытия денежных потоков упал до критической черты в 0,8 раза. Рейтинговое агентство Fitch еще в октябре прошлого года предупреждало, что у группы имеется задолженность в размере более 1,5 млрд гонконгских долларов со сроком погашения в 2024 году, а давление на ликвидность продолжает ухудшаться.
Многомерное влияние юридических баталий
Этот иск может вызвать цепную реакцию: согласно разделу 53 Постановления о передаче права собственности и имуществе, если суд вынесет решение в пользу финансовой компании, заложенное имущество будет выставлено на публичные торги. Однако отраслевые эксперты отметили, что текущий уровень вакантных площадей в коммерческих зданиях достигает 14,6%, и оба объекта, возможно, придется продать со скидкой 25%-30%, что может привести к убыткам от обесценения активов.
Еще более серьезным является положение о личной гарантии в соответствии с главой 327 Закона о компаниях. Если будет подтверждено, что Дэн Яошэн подписал неограниченную гарантию от своего личного имени, его другие активы, включая роскошную резиденцию Mid-Levels, Grand Court и коллекцию произведений искусства стоимостью более 100 миллионов юаней, могут быть заморожены. Это серьезно подорвет доверие рынка к деятельности Stan Group и может спровоцировать коллективные иски кредиторов.
Тихо загораются красные огни светофора
Данные Валютного управления Сингапура показали, что коэффициент безнадежной задолженности небанковских кредитных организаций вырос до 5,7% в третьем квартале 2023 года, что является 12-летним максимумом. Главный герой этого инцидента, Antai Asia, является альтернативным финансовым институтом, который активно расширяется в последние годы. Ходят слухи, что его материнская компания имеет тесные связи с фондами прямых инвестиций в Юго-Восточной Азии. Чэнь Чжэньин, представитель финансового сектора в Законодательном совете, задался вопросом: «Некоторые финансовые компании используют сложные офшорные структуры, чтобы обойти ограничение процентной ставки, установленное Законом о кредиторах. Регулирующим органам необходимо срочно вмешаться и провести расследование».
Историческое эхо долгового кризиса богатых семей
Согласно судебным записям, семья Дэнг была вовлечена в 46 гражданских исков за последнее десятилетие. В 2018 году Дэнг Чэнбо не выполнил свои обязательства по кредиту в размере 360 миллионов гонконгских долларов и подвергся судебному приказу от DBS Bank. Участие наследника во втором поколении в долговом споре неизбежно снова напоминает людям о модели долгового кризиса Чжан Сунцяо, «Ли Кашина из Чунцина» в 2016 году, — поддержание денежного потока за счет нескольких ипотечных кредитов, что в конечном итоге привело к перекрестному дефолту.
Эксперты диагностируют дилемму коммерческой недвижимости
Руководитель исследований JLL Хуан Госян отметил: «Арендная плата за коммерческие здания в центральной зоне упала на 38% по сравнению с высоким уровнем 2019 года, и явление инверсии оценки является обычным явлением. Если владельцы примут финансирование с высоким кредитным плечом, они, скорее всего, попадут в отрицательный статус активов». Он предположил, что держателям следует ускорить трансформацию бизнеса, например, переоборудовать традиционные офисные здания в центры обработки данных или медицинские этажи, чтобы улучшить возможности покрытия денежных потоков.
Молчание Deng Group и потрясения на рынке
Его основные банки-партнеры, HSBC и Bank of China (Гонконг), недавно ужесточили стандарты одобрения кредитов, связанных с недвижимостью, требуя от заемщиков увеличения коэффициента маржи. Рынок ценных бумаг отреагировал немедленно: вчера многие акции гонконгского сектора недвижимости в целом упали, среди них Link REIT (0823.HK) упал на 2,7%, что отражает растущее нежелание инвесторов рисковать.
Эта судебная тяжба, в которой задействованы активы стоимостью в десятки миллиардов долларов, станет не только проверкой способности Дэн Яошэна управлять кризисом, но и стресс-тестом для модели финансирования коммерческой недвижимости Гонконга в эпоху после эпидемии. По мере приближения даты первого заседания Высокого суда в июне игра между кредиторами и семьей Дэн неизбежно спровоцирует новые подводные течения в сфере капитала.
Дальнейшее чтение:
