Оглавление
На рынке недвижимости ГонконгаСтарое здание(обычно относится к объектам недвижимости возрастом более 30 лет) имногоквартирный дом(Малоэтажные довоенные или послевоенные здания без лифтов) привлекают многих покупателей или инвесторов с ограниченным бюджетом из-за их относительно низких цен. Однако оформление ипотеки на этот тип недвижимости зачастую сложнее, чем на новые здания, а банковские требования к одобрению также более строгие.
К наиболее распространенным проблемам относятся трудности с оценкой, вопросы безопасности конструкции и юридические вопросы, в то время как отказы часто связаны с недостаточным доходом или имущественными рисками. В этой статье мы подробно проанализируем ключевые моменты ипотечного кредитования старых зданий и многоквартирных домов, включая процентную ставку по ипотеке, максимальный срок погашения, распространенные проблемы и причины отказа, чтобы помочь вам избежать ловушек и без проблем получить кредит.
1. Определение и проблемы ипотечного кредитования старых зданий и многоквартирных домов
Коэффициент ипотеки для старых зданий и многоквартирных домов в Гонконге аналогичен коэффициенту для частных зданий. Теоретически максимальный коэффициент ипотеки может достигать 90% за счет ипотечного страхования. Он распространяется на недвижимость стоимостью от 4 до 10 миллионов юаней и должна быть предназначена для самостоятельного проживания. Максимальный коэффициент ипотеки для недвижимости стоимостью от 10 до 15 миллионов юаней составляет 80%, а максимальная сумма кредита — 9 миллионов гонконгских долларов. Однако из-за возраста старых зданий и многоквартирных домов банки более консервативны в своих оценках, особенно если недвижимость имеет структурные проблемы или незаконную застройку, фактический коэффициент ипотеки может быть всего лишь 60-70%. Покупатели жилья впервые могут рассчитывать на более высокий процент, но им следует помнить, что объем сделок с доходными домами невелик, и между оценочной стоимостью и ценой на продажу может быть разрыв. Рекомендуется зарезервировать большую сумму на первоначальный взнос.
1. Что такое «старые здания» и «многоквартирные дома»?
- Старое здание: Обычно относится к жилым или смешанным коммерческим и жилым зданиям, которым более 30 лет, некоторые из которых могут не иметь современного управления или удобств.
- многоквартирный дом: В основном относится к зданиям высотой от 4 до 8 этажей, построенным в период с 1950-х по 1970-е годы, в которых нет лифтов и есть узкие лестницы. Их обычно можно встретить в старых районах, таких как Шам Шуй По и Монг Кок. Некоторые из многоквартирных домов представляют собой довоенные постройки, имеющие историческую ценность, но при этом сравнительно старые по конструкции.
2. Особенности подачи ипотечных заявлений
- Старое здание: Влияет на сумму ипотеки и срок погашения.
- Структурные риски: Некоторые старые здания не поддерживаются в хорошем состоянии, и банки могут потребовать провести инспекцию здания.
- Комплексное использование: Смешанные коммерческие и жилые здания могут повлечь за собой проблемы с землей.
- Сложность оценки：В этом районе совершается мало сделок, а банковские оценки консервативны.
2. Коэффициент ипотечного кредитования: Какую максимальную сумму вы можете взять в кредит?
1. Основные ограничения в соответствии с рекомендациями HKMA
По данным Валютного управления Гонконга,Цена недвижимости ниже 10 миллионов гонконгских долларовВерхний предел суммы ипотечного кредита составляет60%(Покупатели жилья впервые могут получить кредит до 90% по программе ипотечного страхования). Однако на старые здания и многоквартирные дома обычно распространяются следующие ограничения:
| Возраст здания | Максимальное соотношение кредита к стоимости(Не в первый раз) | Замечание |
|---|---|---|
| До 30 лет | 60% | То же, что и обычное место жительства |
| 30-40 лет | 50%-60% | Некоторые банки могут снизить ставку до 50% |
| 40-50 лет | 40%-50% | Требуется строительная инспекция |
| Более 50 лет | Трудно получить одобрение или очень низкий процент одобрения | Большинство банков отказываются одобрять, нужно искать финансовую компанию |
2. Применима ли Программа ипотечного страхования (HKMC)?
- Старое здание: Если зданию ≤50 лет, вы можете подать заявку на получение плана ипотечного страхования (например, «Новое ипотечное страхование») с максимальным размером кредита 90% (максимальная цена дома составляет 4 миллиона гонконгских долларов).
- многоквартирный дом: Даже если зданию ≤50 лет, некоторые компании ипотечного страхования могут отказать в страховании и должны будут одобрять каждый случай.
3. Ключевые факторы, влияющие на процент
- Состояние недвижимости: Если в ходе осмотра здания будут обнаружены структурные проблемы, процент может быть снижен еще больше.
- Условия договора о праве собственности：Если договор аренды земли ограничивает реконструкцию или использование, банки могут ужесточить кредитование.
- Условия заемщика: Лица со стабильным доходом и хорошим кредитным рейтингом имеют больше шансов получить одобрение на более высокую сумму кредита.
3. Самый длительный срок погашения: 30 лет минус возраст здания?
Максимальный срок погашения ипотечного кредита в Гонконге обычно составляет 30 лет, но не должен превышать 70-летнего возраста покупателя. В случае старых зданий и многоквартирных домов, учитывая их возраст, банки могут учитывать остаточный срок службы имущества, и фактический срок погашения может быть сокращен до 20–25 лет, особенно если имущество не обслуживалось регулярно или имеет структурные проблемы. Поскольку в многоквартирных домах нет лифтов, банки могут быть более осторожны в отношении длительных сроков погашения кредита. Покупателям рекомендуется ознакомиться с политикой банка перед подачей заявления.
1. Формула расчета банка
Самый длительный срок погашения для обычных жилых зданий составляет 30 лет, но старые здания и многоквартирные дома подлежат "75 лет сокращения возраста здания"или"70 лет сокращения возраста здания" (в зависимости от того, что меньше). Например:
- Возраст здания 40 лет: 75 – 40 = 35 лет → Однако максимальный срок погашения составляет 30 лет.25 лет(В некоторых банках имеются дополнительные ограничения).
- Возраст здания 50 лет: 75 – 50 = 25 лет → Срок погашения может быть сокращен до15-20 лет.
2. Сравнение реальных случаев
| банк | 40-летнее здание | 50-летний многоквартирный дом |
|---|---|---|
| Банк А | 25 лет | 15 лет |
| Банк Б | 20 лет | Отклонение заявки |
| Финансовая компания | 30 лет | 20 лет |
3. Возрастной ценз заемщика
- Большинство банков требуютСрок погашения + Возраст заемщика ≤ 70-75 лет". Если заемщику 60 лет, то самый длительный срок погашения составит всего 10-15 лет, а ежемесячная нагрузка по платежам значительно возрастет.
Четыре,Причины отклонения и решения
1. Почему ипотечные кредиты на старые здания недооценены?
В последнее время транзакций в этом районе было немного, поэтому банки полагаются на консервативные оценки.
Решение: Подготовьте дополнительный первоначальный взнос или предоставьте подтверждение договора на реконструкцию, чтобы увеличить оценку.
2. Что именно включают в себя требования строительной инспекции?
Банк может поручить утвержденному инженеру провести проверку конструкции, водопроводных и электрических систем.
Если обнаружены такие проблемы, как асбест и ржавые стальные прутья, их необходимо устранить до одобрения ипотеки.
3. Выше ли ставки по ипотеке в многоквартирных домах?
Некоторые банки повысили процентные ставки по ипотечным кредитам на старые здания на 0,1%–0,3% или взимали надбавку за высокий риск.
Процентные ставки финансовых компаний выше (годовые процентные ставки составляют примерно 4%-8%).
4. Как доказать факт использования имущества?
решать：Предоставить разрешение на ввод в эксплуатацию, подтверждающее, что использование помещения в качестве жилого помещения разрешено.
Для смешанных многоквартирных домов коммерческого и жилого назначения необходимо предоставить регистрацию предприятия и договор аренды (если применимо).
5. Являются ли старые здания более дорогими в плане страхования от пожара?
Из-за высокой стоимости реконструкции страховые компании могут увеличить премии, при этом среднегодовой прирост цен на жилье составит около 0,1%–0,15%.
6. Возраст здания (более 50 лет), что приводит к недостаточной сумме ипотечного кредита
решать: Обратитесь в финансовую компанию или небольшой банк либо рассмотрите возможность привлечения созаемщиков для разделения риска.
7. Вопросы структуры собственностиБанки считают многоквартирные дома без лифтов или с предписаниями на техническое обслуживание высокорискованными
решать: Сначала выполните ремонт и получите удовлетворительный отчет или договоритесь с владельцем о снижении цены продажи.
8. Неясные условия титула собственности
решать: Доверьте юристу проверку свидетельства о праве собственности, чтобы подтвердить отсутствие незаконных изменений или ограничений на использование.
9. Самозанятые лица илиФинансовое положение заемщика неудовлетворительное, не прошли стресс-тест, особенно заявки на ипотеку с высоким коэффициентом.
решать: Добавьте поручителя, предоставьте больше доказательств наличия активов или выберите ипотеку с меньшей суммой кредита.
10. Недвижимость связана с незаконным строительством или правовыми спорами
решать: Разъяснить правовую ответственность и восстановить первоначальное состояние объекта, а также расторгнуть сделку при необходимости.
5. Советы по подаче заявления: увеличьте процент успешных ипотечных кредитов
- Предварительный осмотр здания: Наймите сертифицированного инженера для осмотра и устранения проблемы за свой счет.
- Сравните несколько банков：Небольшие банки могут быть более снисходительны при одобрении строительства старых зданий.
- Подготовьте достаточно документов: Включая записи о техническом обслуживании, копию свидетельства о праве собственности, справку о доходе от аренды и т. д.
- Рассмотрите квалификацию покупателя первого жилья: Увеличить коэффициент до 90% с помощью «Нового ипотечного страхования» (цена недвижимости ≤ 4 млн гонконгских долларов).
- Проконсультируйтесь с профессионалами: Ипотечный брокер или юрист может помочь в сложных случаях.
Заключение
Хотя старые здания и доходные дома имеют привлекательные цены, ипотечные кредиты сопряжены с скрытыми рисками. Покупатели должны тщательно оценить состояние недвижимости, свою платежеспособность и зарезервировать достаточные средства для покрытия расходов на недооценку или ремонт. Рекомендуется получить «предварительное одобрение» от банка перед подписанием предварительного договора купли-продажи, чтобы обеспечить беспроблемную ипотеку и избежать потерь из-за отмены заказа.
