Проект Tseung Kwan O Metro City Phase II понес убытки в размере 1,25 млн долларов США

Старший региональный менеджер по продажам филиала Midland Realty Лам Кин Вай сообщил, что недавно им удалось успешно провести сделку по блоку F на нижнем этаже блока 10, второй фазы Metro City в Цеунг-Кван-О. Квартира имеет полезную площадь около 363 квадратных футов, двухкомнатную планировку и выходит на юго-восток. Первоначально она была выставлена на продажу примерно на полтора месяца за 5,1 миллиона гонконгских долларов, а в конечном итоге была приобретена местным пользователем за 4,75 миллиона гонконгских долларов, с полезной ценой около 13 085 гонконгских долларов за квадратный фут. Известно, что первоначальный владелец приобрел недвижимость за 6 миллионов юаней в феврале 2019 года. Убыток по бухгалтерской отчетности от этой передачи составил около 1,25 миллиона юаней, а стоимость объекта за этот период снизилась примерно на 20,8%.

Кроме того, по данным Земельного кадастра, последней сделкой в этом поместье стала комната B на нижнем среднем этаже блока 4, фазы 2, полезной площадью 656 квадратных футов, которая была продана за 7,45 млн гонконгских долларов по полезной цене приблизительно 11 357 гонконгских долларов за квадратный фут. Эта сделка дополнительно отражает рыночный спрос на жилой комплекс. Хотя некоторые единицы увидели корректировки цен, в целом рынок остается активным.

Знаменательное событие затмения на холодном рынке

Недавно были зафиксированы крупные убытки во второй фазе Metro City, знакового жилого комплекса в районе Цеунг Кван О, что вызвало бурные обсуждения на рынке. Старший региональный менеджер по продажам Midland Realty Лам Кин Вай эксклюзивно сообщил этому журналу, что примечательная сделка касалась комнаты F на нижнем этаже блока 10, фазы 2, двухкомнатной квартиры с продаваемой площадью 363 квадратных фута. Первоначальный владелец приобрел ее за 6 миллионов гонконгских долларов на пике рынка недвижимости в феврале 2019 года. После периода владения в 52 месяца она в конечном итоге была продана за 4,75 миллиона гонконгских долларов с убытком в размере 1,25 миллиона гонконгских долларов, падением на 20,8%, что эквивалентно ежемесячному испарению 24 000 гонконгских долларов стоимости активов. Этот случай не только стал рекордом по самым крупным единовременным потерям в жилом комплексе за последние три года, но и рассматривается как важный сигнал, отражающий структурную перестройку рынка недвижимости в эпоху после эпидемии.

Перекрестный анализ деталей дела и рыночных данных

Квартира расположена на нижнем этаже и выходит окнами на юго-восток. Ее продажная цена составляет 13 085 гонконгских долларов за квадратный фут, что примерно на 151 триллион гонконгских долларов ниже рыночной цены аналогичной квартиры среднего уровня. Стоит отметить, что в тот же период Земельный кадастр зарегистрировал сделку по продаже помещения B на нижнем и среднем этажах блока 4 фазы 2. Помещение полезной площадью 656 квадратных футов было продано за 7,45 млн гонконгских долларов, при фактической цене 11 357 гонконгских долларов за квадратный фут. Две сделки резко контрастируют: первая отражает давление на рынок малогабаритных квартир, тогда как вторая показывает, что спрос на квартиры средней и большой площади относительно высок. По данным исследовательского отдела Centaline Property, объем сделок в New Metro City в этом месяце снизился на 28% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, однако доля сделок с объектами площадью более 600 квадратных футов выросла вопреки рыночной тенденции до 35%, что указывает на особое явление на рынке, когда «спрос на смену жилья сдавливает рынок впервые покупающих жилье».

Обзор исторического контекста и регионального развития

Основанный в 1996 году, Metro City, как эталонный проект компании Henderson Land Development на станции Po Lam, стал свидетелем полного процесса развития нового города Tseung Kwan O. Этот супербольшой жилой комплекс, построенный в три этапа, насчитывает в общей сложности 6768 единиц. Первый этап был запущен до финансового кризиса 1997 года. Его ценовая стратегия и показатели продаж когда-то считались барометром рынка недвижимости Гонконга. Текущий уровень вспомогательных объектов в жилом комплексе является самым зрелым в том же районе. Базовый торговый центр MCP Central занимает площадь более 500 000 квадратных футов, соединяя станцию MTR Po Lam и большой автобусный терминал, образуя модель «пятиминутного жизненного круга».

Анализ многомерных причин рыночных корректировок

1. Шок от цикличности процентных ставок: согласно последним данным HKMA, базовая ставка по ипотеке в Гонконге выросла на 3,25% с 2022 года, что напрямую привело к увеличению ежемесячного кредита в размере 4 миллионов более чем на 23%, что серьезно ослабило покупательную способность покупателей автомобилей.
2. Рост предложения: отчет Департамента рейтингов и оценки показывает, что в течение следующих трех лет на рынок в Цеунг Кван О будет выведено более 8000 новых единиц жилья, что создаст прямую конкуренцию между существующим жильем и новыми проектами.
3. Эффект трансграничного замещения: Centaline Property Research отмечает, что после полной таможенной очистки около 15% покупателей, изначально планировавших приобрести недвижимость в Гонконге, перейдут на рынок недвижимости Большого залива.
4. Последствия политики: период привязки SSD и разворот рынка оказывают комбинированный эффект, заставляя некоторых владельцев недвижимости «сокращать свои потери»

Глубокие интервью с профессионалами

1. Практическая перспектива брокерской деятельности:
   Линь Цзяньвэй проанализировал: «В этот раз проданные с убытком объекты — это малоэтажные здания с видом на улицу, а цена покупки в 2019 году включала вторую скидку застройщика по ипотеке в размере около 8% на тот момент, поэтому фактическая финансовая стоимость выше. Текущая чувствительность рынка к ландшафту и уровню этажа увеличилась более чем на 30% по сравнению с пиковым периодом, и высококачественные объекты, очевидно, более устойчивы к падению цен».
2. Макроинтерпретация экономиста:
   Профессор Хо Лок-санг с факультета экономики Университета Линнань сказал: «Этот случай отражает то, что недвижимость в Гонконге вступила в стадию переоценки. Ненормальная модель ценообразования «чем меньше, тем дороже», существовавшая в прошлом, корректируется. Ожидается, что в течение следующих 18 месяцев наибольшему давлению корректировки подвергнутся небольшие и средние объекты стоимостью от 3 до 5 миллионов гонконгских долларов».
3. Профессиональная оценка сюрвейера:
   Чоу Винг-Ханг, директор по оценке в Jones Lang LaSalle, сказал: «Исходя из текущей стоимости реконструкции, разумная оценка квартир в Metro City должна быть в диапазоне 11 000–13 000 гонконгских долларов за квадратный фут. На этот раз цена сделки близка к себестоимости, что свидетельствует о том, что рынок вошел в стадию достижения дна».

Сравнение и альтернативный выбор в одной и той же области

Сравнивая показатели новых жилых комплексов в районе Tseung Kwan O South, можно отметить, что недавняя цена сделки за квадратный фут в MONTEREY осталась стабильной на уровне 14 500 гонконгских долларов, тогда как цена за квадратный фут в Metro City Phase III осталась на уровне 12 800 гонконгских долларов. Опытный инвестор Чэнь поделился: «В этом районе существует феномен «скидки на десятилетние здания». Жилые комплексы, построенные около 2000 года, обычно имеют скидку в размере 15-20%, что формирует уникальную рыночную структуру лестничного типа».

Консультации по стратегии владения акциями и финансовому планированию

1. Стресс-тест новый стандарт: исходя из текущего лимита процентной ставки с рейтингом H в размере 4,125%, покупателям следует провести стресс-тест на основе текущей суммы кредита в размере 130%.
2. Стратегия кросс-циклового владения: владельцы средних и больших единиц могут рассмотреть переход к «аренде вместо продажи». Согласно индексу аренды Midland Rental Index, текущая ежемесячная арендная плата за двухкомнатную квартиру в Metro City составляет около 13 500 гонконгских долларов, а норма доходности аренды составляет около 3,4%
3. Советы по повышению ценности вашего декора: старший дизайнер интерьеров Хуан Гоцян предлагает: «В помещениях с низким полом недостатки пола могут превратиться в уникальные преимущества за счет использования звуконепроницаемого стекла и вертикального озеленения».

Прогноз будущих тенденций и предупреждение о рисках

На основе анализа многих крупных банков на рынке наблюдаются три основные тенденции:

1. Двойное ценообразование: разница в цене между высококачественными домохозяйствами и обычными домохозяйствами будет увеличена с текущего уровня 20% до 30%.
2. Изменения в структуре транзакций: ожидается, что коэффициент покупателей жилья впервые снизится с 65% до 50%, и потребуется время, чтобы началась цепочка обмена домами
3. Чувствительность к процентным ставкам: если процентная ставка в США снизится во второй половине 2024 года, ожидается, что рынок недвижимости Гонконга достигнет дна и восстановится в начале 2025 года.

Сравнительное изучение исторических случаев

Оглядываясь на основные периоды корректировки за последние двадцать лет, можно отметить, что в Метро-Сити зафиксирован самый низкий показатель в 1800 гонконгских долларов за квадратный фут во время эпидемии атипичной пневмонии в 2003 году и падение на 181,3 триллиона гонконгских долларов в период корректировки рынка недвижимости в 2016 году. Эта корректировка превзошла показатели торговой войны 2018–2019 годов по продолжительности и глубине спада, но все равно оказалась слабее совокупного спада 65% с 1997 по 2003 год.

Практическое руководство для покупателей жилья

1. Стратегия ведения переговоров: для объектов, находящихся во владении более 5 лет, цена может быть указана на основе первоначальной цены сделки в Земельном кадастре плюс совокупный годовой темп прироста 3%.
2. Ключевые моменты для юридической проверки: обратите особое внимание на то, включают ли объекты, приобретенные около 2019 года, вторую ипотеку застройщика или пункты о плане передышки.
3. Финансовое планирование: воспользуйтесь налоговой льготой «вычет процентов по ипотечному кредиту», которая может сократить ваш налогооблагаемый доход на сумму до 100 000 гонконгских долларов.

Заключение

Инцидент с убытками в размере 1,25 млн гонконгских долларов, произошедший в Нью-Тауне, на самом деле является микрокосмом структурной перестройки рынка недвижимости Гонконга. Под двойным давлением нормализации процентных ставок и продолжающегося роста предложения рынок претерпевает глубокую трансформацию, переходя от «эпохи всеобщего роста» к «эпохе инвестиций в стоимость». Для потенциальных покупателей текущий рынок полон вызовов, но также содержит скрытые возможности. Ключ заключается в точном понимании баланса между индивидуальной стоимостью недвижимости и долгосрочным планированием. Как сказал старший аналитик: «Лучшее время для выхода на рынок всегда основано на глубоком понимании стоимости дела».

Новый МетрополисРасположенный по адресу 1 Wan Heng Road, Po Lam (район Мидленд), Коулун, он был разработан известным застройщиком Henderson Land Development и официально завершен в декабре 1996 года. Жилой комплекс разделен на три фазы, включающие 21 здание и 6768 жилых единиц. Metro City — знаковый жилой проект в районе Баолинь, который славится комплексом общественных объектов и удобной транспортной сетью и пользуется большой популярностью у жителей.