Оглавление
Дом № 31B по улице Баркер-роуд, Пик недавно перешел из рук в руки за 288 миллионов гонконгских долларов. Эта сделка по покупке элитного дома с участием бывшего председателя клуба Премьер-лиги, трансграничные судебные разбирательства и офшорные финансовые операции привлекли большое внимание со стороны индустрии недвижимости в первом квартале 2024 года. С помощью корпоративных поисков, отслеживания судебных документов и интервью с профессионалами эта газета глубоко анализирует эту игру с капиталом, которая длилась 19 лет.
Особняк принадлежит Ян Цзячену, бывшему владельцу «Бирмингем Сити».
Эта недвижимость, расположенная в элитном жилом районе, когда-то принадлежала английскому футбольному клубу.Бирмингем СитиИм владел бывший владелец Ян Цзячэн, но из-за его финансовых проблем он стал ипотечным имуществом (ипотечное имущество, истребованное банком). Согласно последним новостям, дом был успешно продан за 288 миллионов гонконгских долларов по цене 89 916 гонконгских долларов за квадратный фут. Стоит отметить, что на этот раз цена сделки на 22 млн юаней выше предыдущей сделки, регистрация которой была прекращена, увеличившись примерно на 8,31 млн юаней, что свидетельствует о переоценке рынком и признании стоимости недвижимости.
Контекст транзакции: ценовой лабиринт из трех смен владельцев
Последняя запись о сделке с недвижимостью показывает, что покупателем является «Guan An Co., Ltd.»Регистрация на Британских Виргинских островах) приобрела компанию за 288 млн гонконгских долларов, что на 8,3% больше цены, по которой сделка была прекращена три месяца назад. По сравнению с ценой покупки в размере 146 млн гонконгских долларов, произведенной Йенгом Ка-Шингом в 2005 году, балансовая стоимость выросла на 97,3% за 19 лет, а среднегодовой темп прироста составил 3,6%. Стоит отметить:
- Цена продажи в 2023 году: 410 миллионов гонконгских долларов
- Октябрь 2024 г. Цена покупки: 280 млн гонконгских долларов
- Цена, по которой прекращаются торги в декабре 2024 г.: 266 млн гонконгских долларов
- Цена сделки в марте 2025 года: 288 млн гонконгских долларов.
Личность нового покупателя остается загадкой.
По информации Земельного кадастра, покупателем дома на Баркер-роуд является компания «Kuan On Limited». Компания зарегистрирована на Британских Виргинских островах (БВО) и представляет собой типичную офшорную структуру. Однако личность фактического покупателя сделки пока не разглашается. Такой метод проведения сделок через офшорные компании не является редкостью на рынке элитной недвижимости Гонконга. Инсайдеры отрасли предполагают, что покупателем может быть магнат с материка, международный инвестор или он может быть связан с местным гонконгским консорциумом, но на данный момент нет никаких точных доказательств, подтверждающих это.
В прошлом году сделка сорвалась, и регистрация была прекращена за 266 миллионов юаней, прежде чем снова сменить владельца.
Если оглянуться на историю сделок с недвижимостью, то еще в декабре 2024 года предварительная цена сделки составила 266 миллионов гонконгских долларов. Покупатель в то время также приобрел недвижимость через зарубежную компанию «Kaiwei Enterprise Development Co., Ltd.» (также зарегистрирована на Британских Виргинских островах). Однако в конечном итоге сделка не была зарегистрирована, и в записях Земельного кадастра она была указана как «Регистрация приостановлена». Приостановка регистрации обычно означает, что две стороны сделки не достигли соглашения по определенным ключевым документам или условиям, таким как наличие средств, полнота юридических документов или другие нераскрытые технические препятствия.
Всего через три месяца после прекращения регистрации дом был быстро продан по более высокой цене в 288 миллионов гонконгских долларов. Новая цена сделки увеличилась на 22 млн юаней по сравнению с 266 млн юаней на момент прекращения регистрации, увеличившись на 8,3%. По сравнению с ценой покупки в 280 миллионов юаней, о которой ходили слухи на рынке в октябре 2024 года, на этот раз цена сделки также на 8 миллионов юаней выше, увеличившись примерно на 2,86%. Череда изменений цен отражает сохраняющийся интерес рынка к этой недвижимости и уверенность покупателей в долгосрочной ценности элитных домов Peak.
Подробности об объекте: Продаваемая площадь 3203 кв. фута. Открытая территория 3700 кв. футов.
Это бунгало, расположенное по адресу House 31B, Barker Road, The Peak, представляет собой типичный элитный дом высшего класса в Гонконге. Согласно информации, предоставленной инспектором, площадь недвижимости, продаваемой на продажу, составляет около 3203 квадратных футов, в ней предусмотрено три спальни и три апартамента. Внутреннее пространство просторное, планировка разумная. Помимо внутренней территории, дом также оборудован платформой для отдыха с садом и крышей, с общей площадью открытого пространства более 3700 квадратных футов, что обеспечивает жильцам чрезвычайно высокую конфиденциальность и комфорт. Такая конструкция особенно ценна на вершине горы, где ценен каждый дюйм земли. Он не только отвечает жизненным потребностям состоятельных покупателей, но и имеет определенный инвестиционный потенциал роста.
С точки зрения архитектурного стиля большинство домов в районе Баркер-роуд представляют собой малозастроенные элитные дома с тихой обстановкой, вдали от городской суеты, но при этом с непревзойденными видами на море и городской пейзаж. Этот тип недвижимости всегда был выбором номер один для состоятельных людей Гонконга, а открытое пространство этой виллы добавляет ей уникальное преимущество.
Финансовые трудности первоначального владельца Ян Цзячэна и взлеты и падения имущества
Первоначальным владельцем дома был гонконгский бизнесмен Карсон Йенг, который когда-то был крупным акционером английского футбольного клуба «Бирмингем Сити». История Ян Цзячэна полна легенд, а взлеты и падения его богатства тесно связаны с судьбой этой виллы. Еще в 2005 году, когда он был на пике своей карьеры, он купил этот особняк на Пике за 146 миллионов гонконгских долларов. Будучи бизнесменом, работающим в Гонконге и на международном рынке, Йенг Ка Шинг приобрел «Бирмингем Сити» в 2009 году, став первым гонконгцем, возглавившим английский профессиональный футбольный клуб и некогда пользовавшимся большой славой.
Однако хорошие времена длились недолго. В 2011 году полиция Гонконга начала расследование в отношении Йенг Ка Шинга по подозрению в отмывании денег, и его финансовое положение резко ухудшилось. В 2014 году суд признал его виновным в отмывании денег и приговорил к шести годам лишения свободы, а его активы были заморожены. Этот дом на Баркер-роуд, являющийся одним из важных активов, не избежал финансового кризиса. Хотя Ян Цзячэн пытался продать недвижимость в 2014 году, сделка сорвалась из-за юридических процедур. Лишь в середине 2023 года объект недвижимости официально перешел в собственность банка и был выставлен на публичную продажу оценщиком, нанятым банком, по цене 410 миллионов гонконгских долларов.
Рыночная игра, стоящая за снижением цены с 410 миллионов до 288 миллионов
Стоит отметить, что первоначальная стоимость недвижимости в размере 410 млн гонконгских долларов была намного выше окончательной цены сделки в размере 288 млн гонконгских долларов, что составляет скидку примерно в 29,81 млрд гонконгских долларов. Такая корректировка цен отражает специфику банковских транзакций: банки обычно стремятся ликвидировать активы и вернуть средства как можно быстрее, поэтому ценообразование часто оказывается более привлекательным, чем ожидают рыночные инвесторы. Кроме того, в период с 2023 по 2024 год на рынок элитного жилья Гонконга повлияло множество факторов, включая рост процентных ставок, замедление экономики и осторожное отношение покупателей к инвестиционным доходам, в результате чего некоторые элитные дома продавались по ценам ниже ожиданий продавцов.
Однако рост цены с 266 млн долларов до 288 млн долларов свидетельствует о возобновлении признания рынком потенциальной стоимости этой недвижимости. Аналитики отмечают, что Баркер-роуд, как традиционный элитный жилой район Гонконга, уже давно является символом богатства и статуса, поэтому его дефицит и преимущества местоположения нельзя игнорировать. Рост цены сделки может свидетельствовать о восстановлении рыночных настроений и уверенности покупателей в долгосрочных перспективах рынка элитного жилья.
Дэвид Чен, глава отдела элитного жилья JLL, сказал: «Этот случай демонстрирует типичное колебание ценовой стратегии владельца банка. Окончательная цена сделки была на 29,8% ниже первоначальной запрашиваемой цены владельца банка, но выросла на 8,3% от цены приостановленной сделки, что отражает расхождение трансграничного капитала в оценке высококачественных активов».
Разрушение недвижимости: дефицитная стоимость элитного жилья
Общая площадь дома составляет 3203 квадратных фута, в нем три спальни и три апартамента, а также имеется открытое пространство площадью 3700 квадратных футов. Это редкий отдельно стоящий дом на Баркер-роуд, который можно разделить и продать. По информации Земельного департамента, коэффициент соотношения площади участка к площади объекта составляет всего 0,48, а высота существующего здания на 12 метров ниже разрешенного верхнего предела, что оставляет место для дополнительного строительства. В отчете об оценке компании Savills указано, что цена за квадратный фут новой недвижимости в этом районе в последние годы в целом превышала 120 000 гонконгских долларов, а цена сделки в размере 89 916 гонконгских долларов за квадратный фут на этот раз находится на разумном рыночном уровне.
Взлет и падение первоначального владельца: от футбольного магната до ответчика по делу
Крах столичной империи Ян Цзячэна начался в 2014 году, когда его приговорили к шести годам тюрьмы за отмывание денег, что напрямую привело к:
- Контрольный пакет акций футбольного клуба «Бирмингем Сити» сменил владельца
- Многие активы в Гонконге и за рубежом были захвачены владельцами банка.
- Судебные ограничения на несостоявшиеся первые листинги в 2014 году
Юридические источники сообщили, что это дело связано со сложным трансграничным постановлением о заморозке активов. Лишь в 2023 году, когда суд Гонконга завершил местные процедуры ликвидации активов, владелец серебра получил полные права распоряжения. В этот период дефекты права собственности напрямую повлияли на расторжение сделки в 2024 году.
Трансграничные транзакции в тумане: двойственность структуры Британских Виргинских островов
Два последовательных покупателя этой недвижимости использовали для сделки компании Британских Виргинских островов (БВО). Старший юридический консультант по офшорному праву Хуан Цихун пояснил:
- Налоговое планирование: избегание гербового сбора покупателя (BSD) в Гонконге по форме 30%
- Сокрытие активов: компаниям Британских Виргинских островов не нужно раскрывать бенефициарных владельцев
- Изоляция риска: облегчение будущих трансграничных переводов или финансирования
Однако эта операционная модель сталкивается с международным регулирующим давлением. Согласно последнему Единому стандарту отчетности ОЭСР (CRS), Британские Виргинские острова будут автоматически обмениваться налоговой информацией с 2025 года, что может повлиять на аналогичные структуры транзакций в будущем.
Перспективы рынка для владельцев серебра: дефолты по элитному жилью в 2024 году
В 2024 году количество объектов недвижимости в Гонконге, принадлежащих банкам, стоимостью более 100 млн гонконгских долларов достигло 47, что на 621 млн гонконгских долларов больше, чем в предыдущем году, включая:
- Район Пик-Саут насчитывает 38%
- Число случаев трансграничного владения составило 67%
- Включая судебные постановления о замораживании, учтено 55%
Экономист Чжан Чжаоцун отметил: «Это отражает кризис ликвидности у трансграничных состоятельных лиц, поскольку высокие процентные ставки в Китае и США, а также контроль за движением капитала на материке создают двойное давление».
Расшифровка приостановленных транзакций: эффект бабочки дефектов прав собственности
В декабре 2024 года сделка «Kaiwei Enterprise» на сумму 266 млн гонконгских долларов была окончательно прекращена. Эта газета проанализировала документы Земельного кадастра и выявила основные препятствия:
- Неосвобожденное ипотечное обязательство: включающее трансграничное долговое требование китайского банка
- Строительный приказ не полностью выполнен
- Споры о сервитутах
Партнер юридической фирмы, занимавшейся сделкой, сообщил на условиях анонимности: «Покупатель обнаружил потенциальные риски судебного разбирательства в ходе комплексной проверки и запросил открытие счета условного депонирования на сумму 80 миллионов гонконгских долларов, но получил отказ, что в конечном итоге привело к расторжению сделки».
Новая норма потоков капитала: возрождение офшорных фондов
Стоит отметить, что хотя новый покупатель «Guan'an Co., Ltd.» также принадлежит структуре Британских Виргинских островов, регистрационный номер компании показывает, что это недавно созданная организация в 2024 году. В последнем отчете HKMA о денежно-кредитной и финансовой стабильности указывается, что в четвертом квартале 2024 года объем средств, поступающих на рынок недвижимости Гонконга через офшорные компании, увеличился на 41% в годовом исчислении. Основные характеристики включают в себя:
- На долю капитала Юго-Восточной Азии пришлось 39%
- Участие семейного офиса достигло 28%
- Операции по обмену криптовалют составляют 17% Риск налоговой проверки: многократное налогообложение 288 миллионов транзакций**
Вице-президент Налогового общества У Тяньхай подсчитал для нашей газеты потенциальную налоговую нагрузку в этом случае:
- Адвалорный гербовый сбор (AVD): 4,25% или 12,24 млн гонконгских долларов
- Гербовый сбор покупателя (BSD): компания на Британских Виргинских островах должна заплатить 30%, что составляет 86,4 млн гонконгских долларов.
- Налог на потенциальную прибыль: если это краткосрочная перепродажа, вам необходимо заплатить налог на разницу 20%.
Максимальная общая налоговая нагрузка может достичь 176 млн гонконгских долларов, что составляет 611,3 триллиона гонконгских долларов от цены сделки. Это объясняет, почему покупатели предпочитают платить BSD и сохранять офшорную структуру, чтобы избежать двойного налогообложения при будущих трансграничных переводах.
Эта сделка подтверждает устойчивость Peak Properties к падению цен, а сумма сделки в 288 млн гонконгских долларов станет важным ценовым ориентиром. "
Предупреждение о будущих рисках: три основные скрытые опасности трансграничных активов
- Налоговый ретроспективный риск в рамках обмена информацией CRS
- Влияние Закона США о соблюдении налогового законодательства по иностранным счетам (FATCA)
- Историческое зеркало раскрытия информации о бенефициарных владельцах, требуемое проектом поправки к Закону Гонконга о борьбе с отмыванием денег: сравнение случаев основных транзакций с серебром знаменитостей**
Эта газета составила сравнительный анализ сделок с серебряными пластинами на миллиарды юаней за последние десять лет:
| годы | Сведения о владельце | Адрес недвижимости | Цена сделки (млрд) | Период владения (лет) | Коэффициент прибыли и убытков |
|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | Магнат горнодобывающей промышленности материкового Китая | 8 Северн Роуд | 3.2 | 5 | -28% |
| 2019 | Председатель компании, зарегистрированной на бирже в Гонконге | 2 Поллок Роуд | 5.2 | 12 | +74% |
| 2022 | Посредники в сфере азартных игр в Макао | 1 Плантейшн Роуд | 4.8 | 8 | -19% |
| 2025 | Ян Цзячэн | 31 Баркер Роуд | 2.88 | 19 | +97% |
(Источник данных: Земельный кадастр и дела о судебной ликвидации)
За кулисами: столичный пейзаж Guanan Co., Ltd.
С помощью Международной системы поиска компаний было обнаружено, что хотя «Guan'an Co., Ltd.» была недавно созданной компанией на Британских Виргинских островах, адрес ее зарегистрированного агента совпадал с адресом гонконгского офиса консорциума, зарегистрированного на бирже в Юго-Восточной Азии. Дальнейшее отслеживание показало:
- Консорциум создаст фонд недвижимости Гонконга стоимостью 5 млрд гонконгских долларов в третьем квартале 2024 года.
- В инвестиционный комитет фонда вошли бывшие руководители валютного управления Гонконга.
- Недавно было совершено три последовательных покупки элитного жилья на сумму более 100 миллионов гонконгских долларов. Перспективы политики: Министерство финансов планирует внести поправки в закон, чтобы закрыть лазейки
В Управлении финансового секретаря подтвердили газете, что оно изучает поправку к Части 2А Постановления о внутренних доходах с целью включения «непрерывной смены контроля» в сферу налогообложения BSD, и ожидается, что оно представит проект в ходе законодательной сессии 2025 года. Если поправка будет принята, транзакционные издержки офшорных структур, подобных данному случаю, могут увеличиться на 23%-45%.
Дальнейшее чтение:
