Оглавление
Возвышение скромного лидера
Ван Вэй, основатель и председатель SF Holding, является одним из самых легендарных предпринимателей в логистической отрасли Китая. Родился в Шанхае в 1970 году, переехал в Гонконг с семьей, когда был молодым. В юности он начал бизнес в Шунде, провинция Гуандун. Начав как «параллельный импортер» в дельте Жемчужной реки, он постепенно построил крупнейшую в Китае частную империю экспресс-доставки. Компания SF Express произвела революцию в традиционной логистической отрасли, внедрив стандарты обслуживания «быстро, точно и безопасно», и стала гигантом с рыночной стоимостью в сотни миллиардов долларов после своего бэкдор-листинга в 2017 году. Хотя сам Ван Вэй известен своей сдержанностью, его деловые решения неоднократно привлекали внимание, особенно его распределение активов и инвестиционная деятельность в Гонконге.
Карта столицы Ван Вэя: от логистической империи до скрытой линии недвижимости
Шахматная партия SF Express в Гонконге
- 2014: Штаб-квартира SF Express в Гонконге обосновалась в логистическом парке Kwai Chung, годовой объем обработки посылок составил 351 TP3T всей трансграничной электронной торговли в Гонконге.
- 2020: Приобретено 51,8% акций Kerry Logistics и интегрированы ее складские ресурсы в Международном торгово-выставочном центре залива Коулун.
- 2023: Участие в планировании «Северной столичной зоны» правительства САР и развертывание трансграничных объектов холодовой цепи в Хетао
Интернационализация и капитальные операции SF Express
Рост популярности SF Express совпал с бурным развитием электронной коммерции в Китае, однако ее амбиции выходят за рамки внутреннего рынка. В последние годы SF Express ускорила процесс глобализации, приобретя Kerry Logistics и инвестируя в логистические компании Юго-Восточной Азии. Будучи международным финансовым центром и логистическим узлом Азиатско-Тихоокеанского региона, Гонконг естественным образом становится важной точкой опоры стратегии SF Express. Тенденции личных инвестиций Ван Вэя также отражают долгосрочную уверенность предпринимателя в рынке Гонконга.
В 2023 году новость о том, что Ван Вэй, председатель SF Holdings, потратил сотни миллионов гонконгских долларов на покупку элитных домов по адресу 55 и 55A La Salle Road в Коулун-Тонге, Гонконг, вызвала бурные обсуждения на рынке. Эта сделка привлекла внимание не только своей высокой ценой в 340 миллионов гонконгских долларов, но и личностью покупателя и дефицитом самой недвижимости, что отражает глубинную логику крупнейшего рынка элитного жилья Гонконга и новую тенденцию глобального распределения активов среди китайских предпринимателей.
Полная картина сделки: «невидимая корона» скромного богача
Предыстория недвижимости
№ 55 и 55A La Salle Road были построены в 1962 году. Это два соединенных трехэтажных дома общей площадью 11 448 квадратных футов. Это редкие жилые здания сверхнизкой плотности в Гонконге. Первоначально собственность принадлежала старой гонконгской текстильной семье. Она была продана в 2022 году в форме «продажи подставных лиц» (косвенная передача собственности через передачу акционерного капитала компании), чтобы избежать гербового сбора 30%, генерируемого прямыми транзакциями. Это распространенная стратегия уклонения от уплаты налогов для состоятельных лиц в Гонконге.
Цена расшифрована
Исходя из цены сделки в 340 миллионов гонконгских долларов, цена за квадратный фут составляет приблизительно 29 700 гонконгских долларов, что, по-видимому, представляет собой скидку в 151 триллион гонконгских долларов по сравнению со средней ценой за квадратный фут вилл в том же районе Коулун Тонг в 2023 году в размере 35 000 гонконгских долларов. Однако, учитывая, что объекту недвижимости более 60 лет, покупателю придется нести будущие расходы на реконструкцию (по оценкам, около 200 миллионов гонконгских долларов), а фактическая стоимость земли за квадратный фут достигает 46 500 гонконгских долларов, что по сути равно цене в 47 800 гонконгских долларов за квадратный фут, которую Sun Hung Kai Properties заплатила за землю на Бродкаст-роуд в 2021 году, что свидетельствует о оценочном суждении Ван Вэя относительно земельных резервов в основных местах.
«Вековые жилы земли» Коулун Тонга: логика твердой валюты на рынке предметов роскоши
Географический пароль
Коулун Тонг был запланирован как жилой район с низкой плотностью населения британским правительством Гонконга с 1920-х годов. Это единственный район в Гонконге, который имеет:
- Школьный округ: окружен традиционными престижными школами, такими как колледж Ла Саль и школа при монастыре Мэрикнолл.
- Транспортный узел: пересечение двухпутной линии East Rail Line и Kwun Tong Line, 20 минут до порта Шэньчжэнь.
- Экологический дефицит: парк Коулун и зеленый пояс Городского университета Гонконга сохраняются на этой территории, а коэффициент площади участка удерживается на уровне ниже 0,6 в течение длительного времени.
Устойчивость рынка
Средняя стоимость жилья в Гонконге снизилась на 13% с 2020 по 2023 год, однако стоимость вилл в Коулун-Тонге выросла на 8%, несмотря на тенденцию. По данным JLL, норма доходности от аренды домов в этом районе составляет всего 1,2%, что значительно ниже, чем 1,8% в районе Пик на острове Гонконг. Это говорит о том, что покупатели ценят прирост капитала, а не денежный поток, что в полной мере соответствует инвестиционной философии магнатов материкового Китая, которые считают, что «шопинг — это как коллекционирование произведений искусства».
Перспектива личных активов
Предыдущие инвестиции Ван Вэя в недвижимость продемонстрировали четкую стратегию «город-хаб + центральная достопримечательность»:
- Шэньчжэнь: владеет всей офисной недвижимостью на 28-м этаже Kerry Plaza в Футяне.
- Шанхай: вилла Хуачжоу Цзюньтин, купленная в 2016 году, сейчас стоит более 600 миллионов юаней
- Нью-Йорк: приобрел квартиру на Манхэттене One57 через офшорный траст в 2021 году за 58 миллионов долларов.
Покупка недвижимости в Коулун-Тонге не только завершает головоломку активов в Азиатско-Тихоокеанском регионе, но и совпадает с периодом «отказа от острой пищи» в Гонконге (отмена гербового сбора для покупателей, не имеющих постоянного вида на жительство, в феврале 2023 года).
Структурные изменения на рынке предметов роскоши: покупатели из материкового Китая меняют правила игры
Вращаться
По данным отчета Knight Frank, в сделках с элитным жильем в Гонконге стоимостью свыше 30 млн гонконгских долларов доля покупателей из материкового Китая вырастет с 18% в 2020 году до 43% в 2023 году, включая:
- 72%Выберите единовременный платеж
- 58% Цель покупки дома обозначена как «распределение активов»
- 39% подразумевает трансграничную структуру траста
Модель инновации
Традиционные гонконгские семьи предпочитают модель «распределенных прав собственности + аренда», в то время как новые покупатели из материкового Китая, как правило, предпочитают «покупку и реконструкцию всего дома + привязку к личности». Например:
- В 2022 году основатель технологического гиганта из Шэньчжэня приобрел дом 45 по улице Репалс-Бэй-роуд за 520 миллионов гонконгских долларов и открыл там семейный офис после реконструкции.
- В 2023 году консорциум фондов прямых инвестиций Ханчжоу приобрел участок Mount Kellett Road на Пике в форме «приобретения акционерного капитала» и запланировал построить частный клуб, основанный на членстве.
Подобные операции превращают роскошные дома из жилых объектов в «входы в социальный капитал». Поведение Ван Вэя при покупке жилья может скрывать схожие стратегические намерения.
Риски и возможности сосуществуют: рынок элитного жилья Гонконга на перепутье
Покупка недвижимости Ван Вэем на этот раз по сути является долгосрочным голосованием за институциональные дивиденды Гонконга. В то время как богатые люди мира колеблются между виртуальными и физическими активами, виллы Коулун Тонг с их вековыми земельными угодьями, офшорными юридическими правами и символами китайской общины построили настоящую крепость против цифрового потока. Это может объяснить, почему в то время, когда гиганты сферы TMT (технологий, медиа и телекоммуникаций) сокращают свои вложения в недвижимость, магнаты логистики по-прежнему предпочитают вкладывать реальные деньги в каменные стены на берегу гавани Виктория.
История Ван Вэя в Гонконге — это не только карта траектории его личного роста (иммигрант в подростковом возрасте, вернувшийся домой, чтобы начать бизнес), но и микрокосм глобальных амбиций SF Express. С точки зрения бизнеса инвестиции в недвижимость в Гонконге — это отнюдь не простая «покупка в стиле магната», а многомерная стратегия, основанная на укреплении логистической сети, оптимизации распределения активов и получении дивидендов от политики. В то время как внешний мир восхищается объемом транзакций, Ван Вэй видит, что Гонконг, возможно, незаменим как «суперхаб» — это не только транзитная станция для товаров, но и пересечение капитала, информации и институциональных преимуществ. Планировка SF Express в Гонконге может стать классической моделью для китайских компаний в эпоху глобализации 3.0.
Ван Вэй(1970-), английское названиехуй, родом из ГуандунаШунде, родился вШанхай,существоватьГонконгВырастая, китайские предприниматели,СФ ХолдингсОсновные акционеры и учредители,Керри ЛогистиксПредседатель, исполнительный вице-председатель Фонда Шэньчжэнь Тунсинь
