Оглавление
План ипотечного страхования — это финансовый механизм, который является важным инструментом для покупателей жилья, чтобы купить дом с более низким первоначальным взносом. Он помогает покупателям жилья получать ипотечные кредиты от банков или финансовых учреждений, даже если коэффициент первоначального взноса низкий, одновременно снижая риск кредиторов. Это особенно подходит для покупателей, испытывающих нехватку средств в краткосрочной перспективе, но имеющих стабильный доход. Однако вам необходимо осознавать долгосрочное финансовое бремя и оценивать, является ли это экономически эффективным, исходя из вашей собственной ситуации. Перед подачей заявки рекомендуется проконсультироваться со специалистом или банковским учреждением, чтобы полностью понять условия и расходы. Вот подробные инструкции:
Что такое программа ипотечного страхования?
Суть программы ипотечного страхования заключается в предоставлении защиты банкам через страховые компании. Когда покупателям жилья необходимо подать заявку на более высокую сумму кредита (например, более 60–70% от стоимости дома) из-за недостаточного первоначального взноса, банки обычно требуют от них приобрести ипотечное страхование. Выгодоприобретателем по данной страховке является банк. Если заемщик не сможет в будущем погасить кредит и допустит дефолт, страховая компания возместит банку часть убытков.
Предыстория программы и операционная организация
Выпущено: март 1999 г.
Текущая операционная организация: Hong Kong Mortgage Insurance Company Limited (HKMC Insurance Company), которая взяла на себя управление бизнесом с 1 мая 2018 года.
Отношения с материнской компанией: HKMC является дочерней компанией Гонконгской ипотечной корпорации (полностью принадлежащей правительству Гонконга через Фонд обмена).
Цель программы
Поощрять граждан приобретать дома и обосновываться (снижать давление по первоначальному взносу).
Поддерживать стабильность банковской отрасли (разделяя риски по ипотечным кредитам с высоким коэффициентом).
Содействовать развитию местных рынков облигаций и пенсионного планирования.
Ключевые операционные механизмы
Превышен верхний предел коэффициента ипотеки:
- Общий коэффициент банковской ипотеки регулируется положениями Денежно-кредитного управления Сингапура (обычно ниже 60%).
- В рамках этого плана банк может предоставить ипотеку со скидкой до 80% (для первоначального взноса требуется только 20%);
- Особые обстоятельства: Лица, соответствующие условиям (см. ниже), могут получить ипотечный кредит до 90% (первоначальный взнос 10%).
Страховое покрытие:
- Компании ипотечного страхования страхуют более 70% банковских кредитов, снижая банковские риски.
Использование и преимущества ипотечного страхования
- Более низкие требования к первоначальному взносу
Традиционные кредиты обычно требуют от покупателей жилья внести первоначальный взнос в размере 20–301 TP3T от стоимости дома, но с помощью ипотечного страхования первоначальный взнос можно сократить до 5–101 TP3T (конкретное соотношение зависит от региональной политики), что снижает порог для покупки жилья. - Защита банков от риска
Кредиты с высокими коэффициентами кредитования более рискованны для банков. Страхование разделяет потенциальные потери банков по плохим долгам, заставляя их более охотно одобрять кредиты с высокими коэффициентами кредитования. - Содействовать циркуляции рынка недвижимости
Помогите покупателям, у которых недостаточно средств на первоначальный взнос (например, молодым людям или тем, кто покупает жилье впервые), выйти на рынок и увеличить объем сделок. - Гибкие условия кредитования
Некоторые планы позволяют включить страховую премию в общую сумму кредита и выплачивать ее по частям, что снижает первоначальное финансовое давление на покупателей жилья.
Распространенные виды ипотечного страхования
- Программа ипотечного страхования в Гонконге (HKMC)
Кредит предоставляется Гонконгской ипотечной корпорацией (HKMC) и позволяет внести минимальный первоначальный взнос в размере 10% для покупки жилья (применимо к объектам недвижимости стоимостью до 10 миллионов гонконгских долларов), а максимальная сумма кредита составляет до 90%. - PMI (частное ипотечное страхование) в Соединенных Штатах
Применимо к обычным кредитам с первоначальным взносом менее 20%, страховая премия выплачивается заемщиком до тех пор, пока остаток по кредиту не снизится до 78% от стоимости жилья, после чего ее можно будет аннулировать. - Страхование CMHC в Канаде
При помощи государственных агентств вы можете купить дом с первоначальным взносом всего в 5%, но вам необходимо будет заплатить единовременную или поэтапную страховую премию.
Тарифы и расходы
- Расчет премии: Обычно взимается как процент от суммы кредита (например, 1-5%) и зависит от таких факторов, как сумма кредита и срок погашения.
- Способ оплаты: можно разделить на единовременный платеж или платежи (включенные в сумму ежемесячного погашения).
- Механизм отказа: в некоторых регионах допускается отмена страхования (например, PMI в США) после роста цен на жилье или уменьшения остатка по кредиту.
Меры предосторожности
- Долгосрочное увеличение затрат
Премия увеличит общую стоимость кредита, и вам необходимо взвесить все «за» и «против» низкого первоначального взноса с учетом дополнительных расходов. - Ограничения по праву на участие
Обычно необходимо соответствовать требованиям по доходу, кредитному рейтингу и типу недвижимости (например, применимы только дома, в которых проживают владельцы). - Региональные различия
Полисы ипотечного страхования в разных странах и регионах существенно различаются, поэтому вам необходимо подробно изучить местные правила.
Условия и ограничения применения
Основная сфера применения:
- Применимо к объектам недвижимости, занимаемым владельцем, и должно пройти банковский стресс-тест.
Дополнительные условия для ипотеки 90%:
Предельная цена на недвижимость:
Текущий предел цены на недвижимость составляет 10 миллионов гонконгских долларов (стандарт 2023 года).
Требования к кандидатам:
Все заемщики не владеют какой-либо другой жилой недвижимостью в Гонконге (статус покупателя жилья впервые).
Кандидаты должны быть наемными работниками (за исключением самозанятых лиц или лиц с нерегулярным доходом).
Максимальная сумма кредита:
Максимальная сумма кредита составляет 9 миллионов гонконгских долларов (применимо к объектам недвижимости стоимостью 10 миллионов гонконгских долларов).
Потенциальные риски:
- Ипотечные кредиты с высоким коэффициентом могут увеличить нагрузку по долгосрочным выплатам, поэтому вам необходимо тщательно оценить стабильность своего дохода.
- Когда цены на недвижимость падают, помните о риске отрицательного капитала.
Часто задаваемые вопросы
Как определить, имеете ли вы право на участие в программе «Первое владение жильем»?
На момент подачи заявления заявитель не должен владеть какой-либо жилой недвижимостью в Гонконге (недвижимость за рубежом не будет затронута).
Могут ли подать заявку лица с нефиксированным доходом?
Ипотека под 90% доступна только лицам с фиксированной заработной платой, а ипотека под 80% доступна самозанятым лицам (требуется более строгое подтверждение дохода).
Распространяется ли эта схема на бывшие в употреблении здания?
Да, это применимо как к новым, так и к бывшим в употреблении домам, но возраст здания может повлиять на одобрение.
Возврат страховой премии возможен?
Если вы погасите кредит досрочно, вы можете подать заявку на частичный возврат страховой премии на пропорциональной основе.
