Оглавление
1. Корпоративная история и текущая ситуация New World Development
1. Профиль компании
New World Development Company Limited (код акций: 0017.HK) была основана в 1970 году и является одним из четырех крупнейших застройщиков в Гонконге. Ее основные направления деятельности охватывают развитие недвижимости, инвестиционную недвижимость, инфраструктурные услуги, розничную торговлю и гостиничные операции. Группа была основана семьей Чэн Юй-тун и является флагманским предприятием New World Group, в которую входят такие котирующиеся на бирже компании, как NWS Holdings (0659.HK) и Chow Tai Fook Jewellery (1929.HK).
2. Финансовый обзор (по состоянию на промежуточный отчет 2023 г.)
– Общие активы: приблизительно 650 млрд гонконгских долларов
– Коэффициент задолженности: Коэффициент чистой задолженности составляет около 40% (ниже среднего показателя по отрасли 50-60%)
– Денежный поток: Доступные средства превышают 80 млрд гонконгских долларов, с достаточным коэффициентом покрытия краткосрочного долга
– Рентабельность: под влиянием эпидемии и корректировок на рынке недвижимости основная прибыль в первой половине 2023 года снизилась на 15% в годовом исчислении, но по-прежнему сохранила положительный денежный поток.
II. Ключевые факторы оценки риска банкротства
1. Структура долга и платежеспособность
– Давление краткосрочной задолженности: по состоянию на июнь 2023 года краткосрочные заимствования составляют приблизительно 30 млрд гонконгских долларов, а денежные средства и их эквиваленты за тот же период превышают 50 млрд гонконгских долларов, а риск ликвидности является контролируемым.
– Стоимость долгосрочной задолженности: 80% — это кредит с фиксированной ставкой, который в меньшей степени зависит от повышения процентных ставок; средняя стоимость финансирования составляет приблизительно 3,5%, что ниже, чем у большинства аналогов.
– Качество активов: Группа владеет более чем 12 миллионами квадратных футов земельных резервов в Гонконге и высококачественными участками земли в ключевых городах материкового Китая, имея большие возможности монетизации активов.
2. Отраслевая среда и проблемы рынка
– Рынок недвижимости Гонконга находится в состоянии застоя: объем сделок купли-продажи жилья упал до 20-летнего минимума в 2023 году, уровень вакантных офисных площадей вырос до 15%, а понижательное давление на арендную плату продолжается.
– Риски для бизнеса на материке: кризис на рынке недвижимости в Китае повлиял на продажи застройщиков, а продажи проектов на материке в Новом Свете (например, в Гуанчжоу и Ухане) замедлились.
– Риски процентных ставок и политики: повышение процентных ставок ФРС приводит к росту стоимости финансирования, и Гонконг следует этому примеру, ослабляя спрос на жилье.
3. Диверсификация рисков за счет диверсификации бизнеса
- Вклад предприятий, не связанных с недвижимостью: инфраструктура (New World Development), розничная торговля (K11, Chow Tai Fook) и сфера услуг принесли около 401 TP3T от общего дохода, что смягчило влияние цикла недвижимости.
– Эффект бренда K11: операции с элитной коммерческой недвижимостью стабильны, уровень заполняемости в 2023 году удерживается на уровне выше 90%, а доход от аренды увеличивается на 8% в годовом исчислении.
– Бизнес-прибыль: недавно созданные компании в сфере страхования, логистики и охраны окружающей среды обеспечивают стабильный денежный поток с годовым доходом более 20 млрд гонконгских долларов.
III. Анализ возможных сценариев банкротства
1. Предположения экстремального сценария
– Обвал цен на недвижимость в Гонконге: если цены на жилье упадут на 50%, сокращение стоимости ипотечных активов может привести к маржинальным требованиям банков.
– Цепной эффект дефолта по долгу: если другие компании материнской компании семьи Чэн Ю-тунга (например, Chow Tai Fook) столкнутся с кризисом ликвидности, может быть инициирован кросс-дефолт.
– Жесткая посадка китайской экономики: резкое обесценивание активов на материке заставило Группу создать резервы под обесценение, что привело к снижению чистых активов.
2. Реалистичная оценка осуществимости
– Низкий краткосрочный (1–3 года) риск: достаточные денежные резервы и низкое кредитное плечо обеспечивают буфер, и нет необходимости в срочном погашении задолженности.
- Будьте осторожны в среднесрочной перспективе (более 5 лет): если рынок недвижимости Гонконга испытает длительную рецессию и не сможет провести диверсификацию, капитал может постепенно истощиться.
– Высокий порог системного риска: неявная поддержка правительством Гонконга крупных застройщиков (например, корректировка земельной политики) снижает вероятность беспорядочных дефолтов.
4. Стратегии реагирования предприятий и устойчивость к рискам
1. Продажа активов и трансформация активов с учетом их стоимости
Начиная с 2022 года компания ускорит продажу непрофильных активов (например, обналичит 3,3 млрд гонконгских долларов из торгового центра Discovery Park в Цюэньване, Гонконг) для оптимизации баланса.
2. Сосредоточьтесь на районе Большого залива и Юго-Восточной Азии
Расширяйте комплексные инвестиции в Гуанчжоу, Шэньчжэне и других местах, а также исследуйте развивающиеся рынки, такие как Вьетнам и Сингапур, для диверсификации региональных рисков.
3. Цифровая трансформация и макет ESG
Инвестиции в экологически чистые здания и проекты «умных городов» соответствуют мировым тенденциям ESG и повышают привлекательность долгосрочного финансирования.
5. Экспертные мнения и оценка рынка
– Мнения рейтинговых агентств: Moody's (2023) сохраняет рейтинг «Baa1» со стабильным прогнозом; Fitch утверждает, что его буфер ликвидности является одним из лучших в отрасли.
– Мнение аналитиков: в отчете Morgan Stanley говорится, что коэффициент чистого долга New World поддается контролю, но следует опасаться, что бизнес на материке может замедлить темпы восстановления прибыли.
– Сравнение с аналогами: по сравнению с акциями китайских компаний, занимающихся недвижимостью, с высокой долей заемных средств (такими как Country Garden и Evergrande), финансовая структура New World явно более надежна.
VI. Заключение: Анализ возможности и сроков банкротства
1. Краткосрочный (2024-2026)
Вероятность банкротства крайне низкая (менее 5%), финансовые показатели здоровы, а существенных пиков погашения задолженности нет.
2. Среднесрочный (2027-2030)
Если мировая экономика впадет в долгосрочную стагфляцию, рынок недвижимости Гонконга не восстановится, а стратегия трансформации потерпит неудачу, коэффициент задолженности может вырасти до опасного уровня, но кризис все равно можно будет смягчить за счет продажи активов.
3. Долгосрочные системные риски
Если только не разразится мировой финансовый кризис или геополитические потрясения, банкротство не является разумным сценарием для группы благодаря ее диверсифицированной структуре и поддержке семейного благосостояния.
Дальнейшее чтение:
