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核心資料透視
– 財務預警：2025財年中期預虧66-68億港元，連續兩年暫停派息
– 債務高壓：高盛測算淨負債比率將升至87.9%（含永續債），半年激增3.1個百分點
– 資產規模：發展/投資物業總值縮水至3,530億港元，半年蒸發50億
– 市場預期：四大投資銀行集體看空，目標價較現價潛在跌幅達23%-38%
債務危局三重壓
1. 流動性警報拉響
– 年內到期無抵押貸款達581億港元，需抵押總值1485億港元資產進行再融資
– 現金儲備未揭露，市場關注未抵押物業規模及處置能力
2. 資產變現承壓
– 近期北角”皇都”專案銷售平穩，但回籠資金對千億級負債杯水車薪
– 投資物業公允值半年跌15億，資本化率上升至4.7%仍低於業界平均值（5.7%）
3. 融資成本飆升
– 永續債推高表外負債，疊加港幣利率高企，財務成本吞噬利潤
救市組合拳成效待驗
資產騰挪術
– 已啟動1,170億港元物業抵押計劃，涵蓋今明兩年到期債務
– 38億美元物業押注2027年後貸款展期，抵押總值達191億美元
策略調整關鍵
– 管理階層需明確：核心資產處置節奏、大股東支持力道、資本結構優化方案
– 摩通警示：單純再融資難解根本，需展示系統性去槓桿路徑
機構博弈圖譜
| 投行 | 目標價 | 評級 | 潛在跌幅 |
| 匯豐研究 | 3.66 | 減持 | 38% |
| 摩根大通 | 3.70 | 減持 | 37% |
| 瑞銀 | 4.00 | 沽售 | 32% |
| 高盛 | 5.10 | 沽售 | 23% |
註：基於4.73港元現價計算
市場焦點前瞻
1. 抵押資產品質：未揭露的未抵押物業能否支持後續融資？
2. 股東輸血可能：鄭氏家族會否啟動私有化或註資？
3. 政策變項：香港樓市”撤辣”能否啟動資產估值？
4. 利率賽局：聯準會降息週期是否帶來喘息窗口？
本週五（2/28）中期業績會或成關鍵轉折點，管理層若未能提出可信的200億+港元級資產處置計劃，恐觸發評級下調連鎖反應。在地產寒冬中，這家老牌港資房企正經歷49年來的最大生存考驗。
新世界發展有限公司（英文：New World Development），簡稱Группа Нового Света（股份代號：00017），於1970年由鄭裕彤博士、冼為堅,楊志雲等創立，並於1972年在香港聯合交易所掛牌上市，其後逐步發展成為植根香港的大型Разработчик，曾為香港恒生指數成份股之一。集團的業務包括Свойство,отель營運、基建服務,Здравоохранениеи百貨等。新世界發展有限公司在中國內地積極參與多種業務，成為最大的外商直接投資者之一。截至2023年12月31日，集團資產總值合共4,702億港元。集團於中國內地的現時投資逾165億美元，遍佈4個直轄市及19個省份.
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