Оглавление
Анита МуиОн не только покорил китайский мир своими вокальными и актерскими способностями, но и его точное видение инвестиций в недвижимость еще при жизни стало классическим примером в гонконгских развлекательных и деловых кругах. Спустя восемнадцать лет после ее смерти сделки с роскошной недвижимостью и семейные неурядицы, которые она оставила после себя, по-прежнему отражают нестабильный рынок недвижимости Гонконга и сложность распрей между богатыми семьями.
От сцены до недвижимости: двойная жизнь Аниты Муи
Нет необходимости подробно рассказывать об актерской карьере Аниты Муи — она дебютировала на сцене в возрасте четырех лет, в девятнадцать лет выиграла чемпионат среди новичков с песней «Сезон ветра» и начала свою блестящую карьеру в качестве «постоянно меняющейся королевы». Однако мало кто знает, что эта суперзвезда, ярко сияющая на сцене, на самом деле является частным экспертом по инвестициям в недвижимость. 1980-е и 1990-е годы были периодом экономического бума в Гонконге, и рынок недвижимости стал золотой серединой для роста благосостояния. На пике своей карьеры Анита Муи вкладывала значительную часть своих доходов в элитную недвижимость, самой знаковой из которой является дом № 8 по улице Шоушан Вилладж Роуд в Южном округе.Хэн Он КортДуплексный блок.
В 1993 году Анита Муи приобрела этот роскошный дом площадью 4069 квадратных футов за 20 миллионов гонконгских долларов через свою компанию по цене всего 4915 гонконгских долларов за квадратный фут. В то время рынок элитного жилья Гонконга еще не испытал подъема перед его возвращением, а Южный округ, как традиционно богатый район, уже продемонстрировал свою дефицитную ценность. Выбор владения недвижимостью через компанию не только соответствует стратегии налогового планирования, которая была распространена среди лиц с высоким доходом в то время, но и оставляет возможность для гибкости при распоряжении активами в будущем. Эти инвестиции принесли удивительную прибыль 20 лет спустя: в 2013 году управляющий поместьем продал его семье Квок из Sun Hung Kai Properties за 147 миллионов гонконгских долларов. Цена за квадратный фут взлетела до 36 127 гонконгских долларов, увеличившись более чем в семь раз и значительно превысив средние показатели рынка недвижимости Гонконга за тот же период.
Битва за поглощение Heng An Ge: стратегическая планировка гигантов рынка недвижимости
Сделка с Heng On Court является не только важным звеном в процессе распоряжения имуществом Аниты Муи, но и ключевым сражением в шестилетнем плане приобретений компании Sun Hung Kai Properties. Эта одноэтажная резиденция, завершенная в 1982 году, имеет всего 12 квартир площадью от 3341 до 4075 квадратных футов. Это редкая роскошная резиденция с низкой плотностью застройки в южной части острова Гонконг. Семья Го начала приобретать права собственности в 2007 году с целью использования земли для реконструкции и развития. Однако процесс приобретения однажды застопорился, поскольку некоторые владельцы не хотели продавать.
Смена владельца подразделения Аниты Муи стала ключом к выходу из тупика. В 2013 году администратор поместья продал недвижимость за 147 млн гонконгских долларов. Sun Hung Kai Properties решительно взяла управление в свои руки и в конечном итоге успешно объединила права собственности. Исходя из стоимости приобретения, цена за квадратный фут объекта достигла 36 127 гонконгских долларов, что на 6 351 гонконгский доллар больше, чем в 1993 году. Это не только отражает потенциал роста стоимости элитного сектора в Южном округе, но и раскрывает логику оценки застройщиками дефицитных локаций — по сравнению с розничными инвесторами, которые больше ценят стоимость существующей недвижимости, консорциумы более готовы платить премию за потенциал будущего развития.
Интересно отметить, что дом № 9-19 по улице Shoushan Village Road, который находится прямо через дорогу от Heng On Court, представляет собой проект виллы высшего уровня SHOUSON PEAK, построенный Sun Hung Kai. Когда проект был запущен в 2009 году, самая высокая цена сделки за квадратный фут составила 100 000 гонконгских долларов, что на тот момент стало рекордом для многоквартирных домов в Азии. Аналитики отрасли полагают, что объединение собственности Heng On Court может заложить основу для Sun Hung Kai Properties по интеграции близлежащих участков земли и расширению своей линейки элитной продукции в будущем, что продемонстрирует долгосрочное планирование магната в сфере недвижимости.
Шторм наследства: семейные споры за сверхдорогими судебными разбирательствами
Управление имуществом Аниты Муи можно считать классическим примером дел, связанных с имуществом знаменитостей в Гонконге. По сообщениям СМИ, общая стоимость его имущества составляет около 170 миллионов гонконгских долларов, включая наличные деньги и многочисленные объекты недвижимости. Однако из-за длительного судебного разбирательства со стороны матери Мэй, Там Мэй-кам, требующей перераспределения имущества, по состоянию на 2013 год плата за управление имуществом и судебные издержки превысили 100 миллионов гонконгских долларов, что вынудило управляющего имуществом распродать активы.
Самым спорным вопросом является утилизация бывшей резиденции павильона Хэнъань. В завещании Аниты Муи четко указано, что она будет выплачивать своей матери 70 000 гонконгских долларов в месяц на расходы на проживание и передаст два объекта недвижимости своей хорошей подруге Лю Пэйцзи. Остальная часть ее имущества будет передана в дар Буддийской ассоциации после смерти ее матери. Однако Тан Мей-Кам с 2004 года подала несколько исков, оспаривая действительность завещания и даже требуя выплатить все наследство в размере 71 миллиона гонконгских долларов единовременно. Этот судебный марафон был невероятно дорогим, и в конечном итоге большая часть доходов от продажи павильона Хэнъань пошла на оплату накопленных судебных издержек, что создало парадоксальную ситуацию «продажи здания для поддержки иска».
Эксперты по правовым вопросам отметили, что это дело выявило настоящую дилемму системы наследственного права Гонконга: даже если завещание нотариально заверено, а наследники продолжают подавать иски, наследство все равно может существенно сократиться в процессе управления. Таким образом, спор о наследстве Аниты Муи стал классическим случаем, побудившим большее количество состоятельных людей прибегнуть к таким инструментам, как семейные трасты, для планирования наследования своего состояния.
Здание Юшоу в Хэппи-Вэлли: взлеты и падения рынка аукционов по продаже культурного наследия
удалятьХэн Он КортКроме того, квартира на верхнем этаже здания Юйсю в Хэппи-Вэлли, являющаяся частью наследия Аниты Муи, также полна драматизма. Эта двухкомнатная квартира с полезной площадью 471 квадратный фут поставляется с крышей площадью 440 квадратных футов и парковочным местом. Когда она впервые была выставлена на аукцион в августе 2012 года, хотя ставка выросла с 7,8 млн гонконгских долларов до 10,4 млн гонконгских долларов, ее все равно не удалось продать, поскольку она не достигла резервной цены. Месяц спустя он был продан за 9,8 млн гонконгских долларов по цене 20 807 гонконгских долларов за квадратный фут, что примерно на 151 100 гонконгских долларов выше средней цены на вторичном рынке в том же районе на тот момент.
Сделка отражает особый характер аукционов по продаже объектов культурного наследия. С одной стороны, аукционным домам необходимо соблюдать баланс между интересами бенефициаров имущества и признанием рынка при установлении резервных цен; с другой стороны, покупатели часто рассматривают объекты недвижимости как «выгодную сделку» и надеются приобрести их по ценам ниже рыночных. Первая продажа здания Юйсю провалилась, что показало разрыв между ожиданиями рынка и второй продажей, которая была продана по сниженной цене на 600 000 гонконгских долларов, что стало результатом компромисса управляющего имуществом перед лицом давления из-за судебного разбирательства.
Стоит отметить, что квартира была продана с договором аренды, ежемесячная арендная плата составляла около 18 000 гонконгских долларов, а норма доходности аренды составляла около 2,21 TP3T, что ниже среднего показателя по Гонконгу. Это может объяснить, почему его премиальное пространство ограничено, а также отражает дилемму между «быстрой реализацией» и «максимальной стоимостью» при продаже имущества.
Социальное просвещение на основе наследия суперзвезд
История Аниты Муи в сфере недвижимости на самом деле является микрокосмом экономических и социальных изменений в Гонконге. С 1993 по 2013 год колебания цен на объекты недвижимости в Хенг-Он-Корт совпадали с основными циклами рынка недвижимости Гонконга: вывод иностранного капитала перед возвращением Гонконга Китаю в 1997 году привел к кратковременной коррекции цен на жилье; после вспышки атипичной пневмонии в 2003 году цены на жилье восстановились из-за политики свободного перемещения; а после финансового кризиса 2008 года цены на жилье достигли новых максимумов, обусловленных глобальным количественным смягчением. Динамика роста стоимости этого роскошного дома стала свидетелем процесса превращения Гонконга из производственного центра в международный финансовый центр.
Дилемма управления имуществом раскрывает сложность наследования богатства. Аните Муи было всего 40 лет, когда она составила завещание. Хотя она и думала о средствах к существованию своей матери, она не предвидела тяжбу, которая продлится более десятилетия. Это напоминает состоятельным людям о том, что планирование имущества должно быть юридически предусмотрительным и, при необходимости, следует внедрить профессиональную трастовую структуру, чтобы избежать «благих намерений, ведущих к семейным спорам».
Анита Муи(Английский: Анита Муи Йим-фонг; 10 октября 1963 г. - 30 декабря 2003 г.),ГонконгПевица, актриса и общественный деятель, она известна как «старшая сестра музыкальной индустрии». У нее множество образов, и она завоевала множество наград.Кантонская поп-музыкаЯвляясь знаковой фигурой в период расцвета Гонконга, она также является первой женщиной-артисткой в индустрии развлечений Гонконга, завоевавшей титулы «Королева пения» и «Королева кино». Песни Аниты Муи были гламурными и авангардными, ее сценические костюмы были великолепными и смелыми, а ее стиль постоянно менялся. Она была известна как "Королева перемени АзияМадонна". За пределами индустрии развлечений у Аниты Муи было тяжелое детство, и ее отправили вЛиюаньОн пел, но все же оставил в стороне прошлые обиды и посвятил себя поддержке своей матери.Ассоциация по обеспечению безопасности домов пожилых гражданТакие организации, как Китайский университет политических наук и права, считают его образцом сыновней почтительности.
Дальнейшее чтение:
