Оглавление
В Гонконге Корпорация владельцев (OC) — это уставной орган, созданный в соответствии с Постановлением об управлении зданиями (гл. 344) для управления общими делами здания от имени всех владельцев. Его полномочия и обязанности в основном вытекают из соответствующего законодательства и акта о взаимном соглашении (если таковой имеется). Ниже приводится обзор основных полномочий ОК:
| Категория мощности | Конкретное содержание | Правовая основа |
|---|---|---|
| Управление общественными территориями | Поддерживать чистоту, контролировать и управлять общими зонами | Статьи 14 и 18 |
| Страхование и финансы | Купите страховку от пожара, чтобы вернуть долги | Раздел 18(2)(г) |
| Судебный иск | Подать заявление на судебный запрет, возбудить судебный иск против управляющей компании или неплательщика | Раздел 45 и Приложение 10 |
| Назначение и надзор | Назначать/увольнять сотрудников компании по управлению имуществом и контролировать их работу | Нет четких положений, основанных на статусе юридического лица |
1. Управление общими частями здания
- Техническое обслуживание и ремонт: Отвечает за ремонт, обслуживание и благоустройство общественных зон здания (таких как лифты, коридоры, наружные стены, крыши и т. д.).
- Уборка и безопасность: Нанимайте клининговые компании, персонал службы безопасности и управляйте работой общественных объектов (например, парковок и клубов).
- Установление правил: Установить правила управления зданием (например, контроль шума и утилизация мусора) и потребовать от владельцев и жильцов их соблюдения.
2. Финансовая мощь
- Сбор платы за управление: Плата за управление взимается с владельцев для покрытия ежедневных расходов здания и резервного фонда.
- Обработка средств：Откройте банковский счет для управления средствами, ведите финансовую отчетность в соответствии с правилами и регулярно публикуйте отчеты для владельцев.
- Взыскание долгов: Принятие мер судебного преследования в отношении владельцев, не выплачивающих комиссию за управление (например, подача заявления в Земельный суд с требованием о взыскании).
3. Исполнение условий договора о взаимном согласии
- Если в отношении здания имеется Акт о взаимном соглашении, корпорация имеет право требовать соблюдения условий Акта, например, прекращать незаконную реконструкцию, незаконное занятие общественных мест и т. д.
- При необходимости вы можете обратиться в суд с заявлением о вынесении судебного запрета или потребовать компенсацию от соответствующего владельца.
4. Созовите собрание владельцев.
- Собрание владельцев：Корпорация обязана проводить ежегодные общие собрания (ЕОС) и специальные общие собрания (ВОС) в соответствии с постановлением для обсуждения важных вопросов (таких как капитальный ремонт, изменения в управленческом бюджете и т. д.).
- Право принятия решений: Важные решения (например, использование резервного фонда и реализация проектов стоимостью более 200 000 гонконгских долларов) должны быть одобрены собранием владельцев.
5. Назначение управляющей компании
- Корпорация может назначить компанию по управлению имуществом посредством тендера или переговоров и контролировать эффективность ее услуг.
- В случае неисполнения управляющей компанией своих договорных обязательств корпорация имеет право расторгнуть договор.
6. Право на судебный иск
- Корпорация может подать иск или защищаться по иску от своего имени, например:
- Возбуждение гражданских исков против владельцев, нарушивших договор о взаимном сотрудничестве или правила управления.
- Иск о халатности или нарушении договора третьей стороной (например, подрядчиком).
7. Другие права
- Купить страховку: Оформите страховку от пожара, страхование ответственности третьих лиц и т. д. для общественных зон здания.
- Рассмотрение жалоб: Координировать споры между владельцами или жильцами (например, утечки воды, проблемы с шумом).
- Надзор за соблюдением требований: Убедитесь, что здание соответствует государственным нормам (например, правилам пожарной безопасности, стандартам безопасности зданий).
8. Ограничение корпоративных полномочий
- Необходимо соблюдать законы и акты взаимного соглашения.: Корпорация не может действовать вне своих полномочий, и все решения должны соответствовать Постановлению об управлении зданием и акту о взаимном соглашении.
- Под наблюдением владельца:
- Владельцы могут наложить вето на решения корпорации через собрание владельцев.
- Владельцы могут ознакомиться с протоколами собраний и финансовыми отчетами корпорации.
- Механизм подачи жалоб: Если владелец считает, что ОК злоупотребил своими полномочиями, он или она может подать жалобу в окружное управление, земельный трибунал или суд.
9. Неожиданные подробности
Неожиданной деталью является то, что, хотя председатель корпорации несет ответственность за руководство собраниями и внешнее представительство корпорации, согласно закону, председатель не имеет независимых уставных полномочий, и решения должны приниматься собранием владельцев. Это означает, что основные вопросы не могут решаться исключительно на основании решения председателя, а нарушение этого положения может повлечь за собой юридическую ответственность, что существенно повлияет на участие собственников в управлении.
10. Текущая ситуация и противоречия
По состоянию на 3 апреля 2025 года полномочия корпораций владельцев в Гонконге иногда вызывают споры, например, в отношении распределения полномочий между управляющими компаниями и владельцами. Некоторые владельцы считают, что у управляющих компаний слишком много полномочий и что корпорациям сложно осуществлять эффективный надзор за ними, и создание корпорации рассматривается как эффективный способ решения этой проблемы. Однако процедуры регистрации сложны и требуют высокого уровня участия со стороны владельцев, в результате чего в некоторых зданиях не удается успешно создать OC.
11. Распространенные споры и решения
- Злоупотребление властью: Например, если корпорация реализует дорогостоящие проекты без одобрения собрания владельцев, владельцы могут потребовать проведения специального собрания или подать заявление о судебном пересмотре.
- Финансовая непрозрачность: Владельцы имеют право запрашивать отчетность у корпорации и, при необходимости, сообщать об этом в окружной офис.
- Управленческие споры: Если между корпорацией и управляющей компанией возникает конфликт, они могут обратиться за юридической консультацией или разрешить проблему путем посредничества.
Если возник конкретный спор, рекомендуется проконсультироваться с юристом илиДепартамент внутренних делиз"Группа по связям с управлением зданием«Обратитесь за помощью.
