Оглавление
Корпорация владельцев (OC)По данным ГонконгаПостановление об управлении зданием (гл. 344)Уставный орган, созданный владельцами здания или жилого комплекса, основной целью которого является управление и ведение общих дел в отношении имущества.
Корпорация владельцев может эффективно интегрировать ресурсы, поддерживать качество собственности и защищать права и интересы владельцев. Его роль особенно важна в условиях плотной жилой застройки Гонконга, поскольку он помогает сбалансировать индивидуальные интересы с общим развитием общества.
1. Единое управление общественными территориями
- Отвечает за ежедневное управление, обслуживание и уборку общественных помещений в здании (таких как лифты, коридоры, сады, парковки и т. д.).
- Убедитесь, что системы противопожарной защиты, электрооборудование и т. д. соответствуют стандартам безопасности для обеспечения безопасности жильцов.
2. Поддержание стоимости недвижимости
- Регулярное техническое обслуживание и ремонт позволяют продлить срок службы здания и предотвратить падение его стоимости из-за ветхости.
- Координировать крупномасштабные проекты (например, ремонт наружных стен и замена водопроводных труб) для улучшения общей среды проживания.
3. Финансовый менеджмент
- Плата за управление зарядом：Взимать с владельцев плату в зависимости от их доли собственности, которая используется для покрытия ежедневных расходов и создания резервных фондов.
- Резерв управления: Зарезервируйте средства для будущего капитального ремонта или чрезвычайных ситуаций (например, ущерба от тайфуна), чтобы избежать временного разделения затрат.
4. Оформление акта взаимного соглашения
- Контролировать соблюдение владельцами условий строительного документа, таких как запрет на незаконные изменения, решение проблем с шумом и гигиеной.
- Выносить предупреждения или принимать правовые меры за нарушения для поддержания общественного порядка.
5. Юридическое представительство и принятие решений
- Представлять интересы всех владельцев недвижимости при подписании договоров с третьими лицами (например, компаниями по управлению недвижимостью, подрядчиками) или при подаче исков по спорам.
- По важным вопросам (например, смена управляющей компании или масштабные проекты) проводится собрание собственников, и решения принимаются коллегиально путем голосования.
6. Усиление голоса владельцев
- Сосредоточьте внимание на мнении владельцев недвижимости, чтобы избежать одностороннего доминирования застройщиков или управляющих компаний в вопросах управления.
- Выступать в качестве единого окна для общения с государственными ведомствами (например, при подаче заявок на финансирование технического обслуживания).
7. Правовая основа и права
- Согласно Постановлению об управлении зданиями, корпорация имеет статус юридического лица и может самостоятельно подписывать документы, открывать банковские счета и даже подавать иски или быть ответчиком в суде от имени корпорации.
В Гонконге Корпорация владельцев (OC) является юридической организацией, созданной в соответствии с Постановлением об управлении зданиями. В его обязанности в основном входит управление общими делами многоквартирного дома (такими как техническое обслуживание, безопасность, уборка и т. д.). Термин «триада» относится к организованным преступным группам, занимающимся незаконной деятельностью. Эти два явления могут показаться не связанными между собой, но в некоторых случаях триады могут пытаться внедриться в корпорации или манипулировать ими ради собственной выгоды. Ниже приводится соответствующий анализ предыстории и возможных связей:
8. Функционирование корпорации владельцев и потенциальные уязвимости
- Корпорация создается совместно владельцами, а члены комитета управления (КУ) избираются владельцами и отвечают за принятие решений по вопросам строительства (таким как тендерные проекты, управление финансами и т. д.).
- Потенциальные риски: Если члены комитета управления подвергаются подкупу или угрозам, или если в комитет управления проникают члены банды, ими можно манипулировать следующими способами:
- Мошенничество с торгами по проекту: Мафия вступила в сговор с подрядчиками, чтобы заключить контракты на выполнение работ по техническому обслуживанию по высоким ценам и получать откаты.
- Незаконное присвоение комиссий за управление: Незаконный перевод корпоративных средств.
- Манипулирование выборами: Использование запугивания для влияния на голосование владельцев и обеспечения избрания в комитет управления «их собственных людей».
8. Триады вмешиваются в корпорации
В Гонконге уже давно существует явление мошенничества на торгах в проектах по реконструкции старых жилых комплексов, когда банды или недобросовестные бизнесмены контролируют корпоративные структуры с помощью угроз и взяточничества с целью получения прибыли от сверхдорогих проектов. В данном случае ОК одобрил проект без проведения прозрачных торгов просто на том основании, что «бетон на внешней стене отслаивался и требовал срочного ремонта», что свидетельствует о пробелах в системе (таких как недостаточный надзор за полномочиями ОК со стороны Постановления об управлении зданием).
- В Гонконге было много случаев вмешательства триад в деятельность корпоративных органов, например:
- В 2018 году полиция раскрыла триадную группировку, которая подозревается в манипулировании несколькими корпорациями, занимающимися строительством жилых комплексов, и хищении более 10 миллионов гонконгских долларов из проектных фондов путем запугивания владельцев и подделки документов.
- 2024 Лэй Чэн Ук Дело о казни члена комитета деревенской корпорации
- 17 человек с прошлым, связанным с триадами, арестованы за запугивание на выборах в корпорацию по управлению имуществом Тсеунг Кван О Кинг Лам в 2025 году, включая кандидата и избранного
9. Правительственные и юридические меры реагирования
- Правовые положения: Постановление об управлении зданиями требует от корпораций прозрачности своих финансов и расследования незаконной деятельности. Если будет установлено участие триады, судебное преследование может быть возбуждено в соответствии с Указом об обществах или Указом о преступлениях.
- Правоприменительные действия：Полиция Гонконга (в том числе Бюро по борьбе с организованной преступностью и триадами) начнет расследование в отношении триадных групп, проникающих в легальные организации.
- Самострахование владельца:
- Будьте бдительны, посещайте корпоративные собрания и следите за финансовыми отчетами.
- Если вы обнаружите какие-либо подозрительные проектные цитаты или угрожающее поведение, немедленно сообщите об этом в полицию.
- Подайте заявление об отстранении от должности члена комитета по управлению, виновного в нарушении, через Министерство внутренних дел или по юридическим каналам.
8. Департамент внутренних делПримечания для владельцев корпораций
введение
- Управление частными зданиями является обязанностью владельцев. Политика правительства в области управления зданиями всегда заключалась в поощрении и оказании помощи владельцам в создании соответствующих организаций жильцов, таких как корпорации владельцев (OC), чтобы они могли эффективно управлять своими зданиями.
- Постановление об управлении зданиями (гл. 344) (далее именуемое «Постановление») направлено на обеспечение правовой основы для создания и деятельности корпораций, чтобы владельцы частных зданий могли создавать корпорации для более эффективного управления своей недвижимостью.
Цель создания корпорации владельцев
В Постановлении также четко прописаны обязанности и полномочия корпорации. ОК имеет юридическую обязанность надлежащим образом управлять и содержать общие части здания и должен принимать все меры, которые разумно необходимы для выполнения обязанностей по управлению общими частями здания, как указано в акте о взаимном согласии. Что касается полномочий, корпорация может решить, нанимать ли ей штатных сотрудников, компании по управлению имуществом или другие профессиональные учреждения или персонал для оказания помощи или представления корпорации в выполнении обязанностей и полномочий, которыми она обладает в соответствии с Постановлением или актом о взаимном соглашении. При исполнении своих обязанностей и осуществлении полномочий в соответствии с разделом 18 Постановления корпорация должна руководствоваться Кодексом практики, изданным министром внутренних дел и по делам молодежи в соответствии с разделом 44(1) Постановления.
Гонконг имеет большую численность населения и ограниченную территорию. Большинство граждан проживают в частных многоэтажных домах или частных жилых комплексах, состоящих из нескольких зданий. Эти здания и жилые комплексы состоят из множества единиц, число которых варьируется от сотен до тысяч. Владельцы квартир несут совместную ответственность за управление и содержание здания или жилого комплекса, в котором они проживают. Если несчастный случай произошел из-за плохого управления зданием или жилым комплексом или отсутствия надлежащего содержания его общих частей, то соответствующие собственники несут солидарную юридическую ответственность.
Управление и содержание здания — непростая задача. Она включает в себя широкий спектр задач, включая уборку мест общего пользования, вывоз мусора, обеспечение безопасности, а также нестандартную работу, такую как найм компании по управлению недвижимостью и обслуживание здания. Если в здании не создано акционерное общество, все вопросы управления и обслуживания здания могут решаться совместно всеми собственниками в зависимости от положений акта о взаимном согласии собственников здания. Для зданий или жилых комплексов, состоящих из сотен или даже тысяч единиц, это не только отнимет много времени и будет громоздким, но и вряд ли осуществимым.
Чтобы правильно управлять зданиями, обеспечить владельцам комфортные условия проживания и защитить их активы от ненадлежащего управления и обслуживания зданий, создание корпорации — это не единственный, но наиболее осуществимый способ. Корпорация — это независимое юридическое лицо, созданное в соответствии с Указом. Он на законных основаниях управляет общими частями здания от имени всех владельцев, осуществляет и исполняет соответствующие права, полномочия, привилегии и обязанности, а также имеет право назначать и увольнять компании по управлению имуществом и контролировать их работу.
Постановление предусматривает, что собрание корпорации может принимать резолюции, касающиеся контроля, управления и администрирования общих частей здания, а также реконструкции, улучшения или украшения таких общих частей, и такие резолюции являются обязательными для комитета управления (КУ) и всех владельцев.
Распространенные проблемы и трудности
- Порог установления：Решение должно быть принято собранием владельцев и зарегистрировано в Земельном кадастре.
- Низкая вовлеченность владельца: Некоторые владельцы могут не принимать активного участия в собраниях или голосованиях, что влияет на эффективность принятия решений.
- Требуются профессиональные знания: Капитальный ремонт или решение юридических вопросов может потребовать привлечения профессиональных консультантов (например, инженеров, юристов).
- Вторжение мафии : Некоторые старые строительные корпорации легко контролируются небольшим количеством людей (включая банды) из-за низкого уровня участия владельцев.
