Оглавление
Глава 1: Строительные документы: невидимый хранитель стоимости недвижимости
Титулы собственности являются источником жизненной силы рынка недвижимости Гонконга, своего рода «пароль», фиксирующий судьбу прав собственности. Согласно Постановлению о регистрации земли (гл. 128), это не только юридическое основание права собственности, но и паспорт для сделок с недвижимостью. Основными функциями строительного акта являются три:
- Неопровержимое доказательство права собственности：охватывает договоры купли-продажи, уступки прав, ипотечные договоры и другие документы, гарантирующие чистоту права собственности.
- Торговые Кольца：Запишите полный список всех переводов, дополнительных ипотечных кредитов и погашений ипотечных кредитов.
- Судебный щит: В спорах о праве собственности это ключевое доказательство для победы в деле.
«Имущественный акт — это спасательный круг в цепочке имущественных прав. Если одно звено сломается, она может рухнуть». Данные Земельного трибунала за последние годы показали, что споры о правах собственности 68% возникли из-за дефектов в документах на право собственности. Может ли право собственности, находящееся у вас на руках, действительно защитить ваше богатство?
Глава 2 Правда о рынке недвижимости без права собственности: горькие уроки, стоящие за скидками
Реальность рынка не имеющих права собственности объектов недвижимости шокирует. Данные за 2023 год показывают, что цена сделки с такой недвижимостью снижается в среднем на 25–401 т. е. на 3 т. е., что даже снижает стоимость высококачественных жилых комплексов. Следующие случаи заставляют задуматься:
- Трагедия в особняке лотоса Тайко Шинг: Малоэтажная квартира с тремя спальнями была продана за 10,8 млн гонконгских долларов (11 714 гонконгских долларов за квадратный фут) в апреле 2023 года в связи с исчезновением владельца и утратой свидетельства о праве собственности. Это на 351 000 гонконгских долларов меньше оценки банка в 16,6 млн гонконгских долларов, что стало рекордом самой большой скидки за пять лет.
- Трагедия доходных домов Шам Шуй По: В 2022 году объект был продан по предполагаемой цене 45% из-за отсутствия акта передачи права собственности 1968 года, и покупатель вышел на рынок с полной оплатой.
- Беспорядки в доме деревни Юэнь Лонг: Владелец потерял право собственности на недвижимость, сделка сорвалась, и он потерял 800 000 долларов в виде депозита и судебных издержек.
Но что еще более шокирует, так это то, что, согласно статистике Департамента рейтингов и оценки, количество сделок с недвижимостью без права собственности выросло на 142% с 2020 по 2023 год. В эпоху высоких цен на жилье недвижимость без права собственности — это возможность или ловушка?
Глава 3. Полный анализ четырех основных рисков, связанных с несанкционированными постройками.
Риск 1: Препятствия на пути к ипотеке
Самой большой головной болью для покупателей недвижимости без документов на право собственности являются трудности с финансированием. Когда банки одобряют ипотеку, они требуют проверки первоначальных документов на право собственности, а такие гиганты, как HSBC и Bank of China, весьма безжалостны. Если документы отсутствуют, для исправления ситуации можно воспользоваться страхованием титула собственности, но размер премии может составить от 0,5 до 1% от стоимости недвижимости. Но что еще более жестоко, так это то, что большую часть не имеющей права собственности недвижимости можно передать только финансовым компаниям, а условия кредитования следующие:
| Тип учреждения | Наивысший балл | Диапазон годовых процентных ставок | Плата за обработку |
|---|---|---|---|
| банк | Отклонение | – | – |
| Лицензированный финансовый | 50% | 8-12% | 2-3% |
| Частное кредитование | 30% | 18-36% | 5%+ |
| Готовы ли вы платить двойные проценты за одну единицу? |
Риск 2: Бездонная яма перепродажи
Рыночная ликвидность не имеющих права собственности объектов недвижимости — это кошмар. Для продажи обычной недвижимости требуется в среднем 42 дня, а для недвижимости без права собственности — 189 дней. Если после подписания договора покупатель обнаружит, что документ о праве собственности является неполным, он или она может расторгнуть договор и потребовать компенсацию в соответствии с Постановлением о недостоверной информации, при этом вероятность успеха составляет до 73%. Если агент по недвижимости не раскрывает правду, его лицензия может быть отозвана. Вы бы рискнули рискнуть, приобретя такую недвижимость?
Риск 3: Черная дыра скидки на стоимость
- Формула дисконтной маржи:
Фактическая цена сделки = рыночная оценка × (1 – фактор риска)
Фактор риска = (количество отсутствующих файлов/общее количество файлов) × параметр коррекции рынка
- Различия в профессиональной оценке:
- Оценки сюрвейеров обычно более консервативны, чем оценки банков15-20%
- Обратите особое внимание на «снижение стоимости со временем»: каждый год задержки перепродажи стоимость будет снижаться на 5-8%.
Риск 4: Цепная бомба кризиса прав собственности
Существует множество рисков, связанных с недвижимостью без права собственности:
- Не будет обработано: В соответствии с Указом о наследстве лиц, умерших без завещания.
- Незаконное владение: Необходимо соблюдать 12-летний срок непрерывной оккупации, предусмотренный в Постановлении об исковой давности.
- Ликвидация компании: Срок возврата активов может составлять до 60 лет.
- Законный обратный период:
- Общий срок исковой давности по искам о праве собственности: 12 лет
- Срок исковой давности по претензиям на государственную землю: 60 лет
Если в Земельном кадастре нет записи, нет никакой надежды на продление права собственности, а потенциальные судебные иски — это невидимая бомба. Насколько велика ловушка, скрывающаяся за дешевизной?
Дальнейшее чтение:
