Оглавление
Список переоцененной недвижимости
| причина | описывать | пример |
|---|---|---|
| Психологические факторы | Настроения и оптимизм стимулируют спекулятивные покупки | Тайвань 2020 Синьчжу «Спекуляции красным билетом» |
| Кредитная экспансия и низкие процентные ставки | Легкий кредит толкает цены вверх, а последующее повышение ставок исправляет ситуацию | Цены на жилье в Австралии были высокими во время эпидемии, но затем упали |
| Политика правительства | Налоговые льготы или послабления для стимулирования спроса | Гонконг отменит гербовый сбор в 2024 году |
| Дисбаланс спроса и предложения | Ограниченное предложение и высокий спрос подталкивают цены вверх | Арендная плата в Гонконге вырастет на 1,6% в 2024 году, план по привлечению талантов |
| Исторический рост цен | Прошлые всплески создают импульс, увеличивают риск возникновения пузырей | Восточные провинции Китая, высокий риск коллапса |
Количество ходов
- Более высокие цены продажи и прирост капитала
Переоценка позволяет владельцам продавать на пике и получать значительный прирост капитала. Например, цены на жилье в Гонконге достигли пика в сентябре 2021 года, и владельцы инвестиций могут продать его с прибылью, повысив свое чувство богатства. - Лучшие условия кредитования
Банки часто одобряют более высокие суммы ипотеки на основе рыночной оценки, чтобы снизить начальные затраты. Например, если стоимость недвижимости в Гонконге составляет 8 миллионов гонконгских долларов, рассчитанная на основе ипотечного коэффициента 60%, владельцу потребуется только первоначальный взнос в размере 3,2 миллиона гонконгских долларов, что смягчает давление ликвидности. - Увеличение потенциального дохода от аренды
Спрос приводит к росту арендной платы: в Гонконге арендная плата выросла на 1,6% в первой половине 2024 года, что выгодно арендодателям, особенно с учетом того, что политика привлекает на рынок талантливых людей и студентов. - Улучшение возможностей ипотечного финансирования
Высокая оценка позволяет владельцу получить более высокий ипотечный кредит для реинвестирования или потребления, улучшая денежный поток в краткосрочной перспективе. - Продажа возможностей получения прибыли
Если владелец успешно продаст недвижимость по высокой цене, можно добиться прироста капитала, особенно для краткосрочных спекулянтов, поскольку норма прибыли может быть увеличена. - Увеличение бумажного богатства
Рост стоимости недвижимости напрямую отражается на личных балансах, укрепляя чувство финансовой безопасности домовладельцев. - Улучшение кредитного рейтинга
Дорогостоящая недвижимость может помочь улучшить вашу кредитную историю, упростив подачу заявок на другие финансовые продукты (например, кредитные карты или бизнес-кредиты).
в результате
1. Финансовые риски увеличиваются
- Рост налоговых расходов：Переоценка может привести к увеличению расходов на хранение, таких как налоги на имущество, арендная плата за землю и ставки, а также увеличить давление на денежный поток у долгосрочных держателей.
- Давление на погашение ипотеки: Если владелец подает заявку на ипотеку с высоким коэффициентом и высокой оценкой, он может столкнуться с риском невыполнения платежей в случае повышения процентных ставок или снижения дохода.
2. Кризис обесценивания активов в условиях рыночных колебаний
- Риск лопнуть пузырь: Когда рынок корректируется, переоцененные цены на недвижимость могут резко упасть, а активы владельца могут существенно сократиться, образуя «отрицательный капитал» (рыночная стоимость недвижимости ниже непогашенной суммы кредита).
- Снижение ликвидности：Переоценка делает имущество неликвидным и затрудняет его реализацию в разумные сроки. Особенно в период экономического спада продавец может быть вынужден снизить цену продажи.
3. Неправильная оценка инвестиционного решения
- Неправильно настроенные ресурсы: Владельцы могут чрезмерно инвестировать в недвижимость из-за высоких оценок и игнорировать другие классы активов (например, акции или облигации), что снижает устойчивость портфеля к риску.
- Неправильная оценка сроков реинвестирования：Держатели могут отложить продажу, чтобы дождаться более высоких цен, упустить другие рыночные возможности или даже оказаться в ловушке из-за изменений в политике (например, повышения процентных ставок или ограничений на покупки).
4. Правовые и нормативно-правовые риски
- Обязательства по регрессу банка: Если ложная оценка приводит к невозврату кредита, банк может привлечь владельца или оценщика к юридической ответственности.
- Споры по сделкам: Если покупатель впоследствии обнаружит, что оценка недвижимости была завышена, он или она может подать иск, обвинив владельца или агента во введении в заблуждение.
5. Психологический и социальный стресс
- Тревога о богатстве: Когда рынок колеблется, владельцы могут испытывать постоянную тревогу из-за опасений по поводу обесценивания активов, что может повлиять на качество их жизни.
- Социальная напряженность：Переоценка может вызвать недовольство среди арендаторов или покупателей, например, споры по аренде, вызванные чрезмерно высокой арендной платой.
6. Психологические трудности при продаже
- На падающем рынке переоцененную недвижимость трудно продать, и, возможно, ее придется продать по сниженной цене. Например, если застройщики Гонконга снизят цены в 2024 году и владельцы вторичного рынка последуют их примеру, это может поставить владельцев перед дилеммой ликвидности активов, особенно в условиях охлаждения рынка.
в заключение
Переоценка недвижимости обусловлена психологическими, экономическими и политическими факторами, что приносит владельцам краткосрочные выгоды, такие как более высокие цены продажи и более выгодные кредиты, однако нельзя игнорировать долгосрочные риски, такие как корректировки рынка и финансовое давление, и потенциальные риски заслуживают большей бдительности.
Владельцам необходимо проявлять осторожность, особенно на нестабильных рынках, таких как Гонконг и Китай, соблюдая баланс между сиюминутными интересами и будущей стабильностью. Владельцам следует рационально оценивать результаты оценки, избегать чрезмерного использования заемных средств и диверсифицировать инвестиции для снижения рисков.
