Оглавление
Недостаточный или нестабильный доход
- Коэффициент погашения задолженности (DSR) превышает установленный лимит: банки Гонконга обычно требуют ежемесячную сумму погашения ≤ дохода 50% (в зависимости от типа недвижимости и политики). Если вашего дохода недостаточно для покрытия ежемесячного платежа в два раза больше, ваша заявка может быть отклонена.
- Недостаточное подтверждение дохода: самозанятые лица, фрилансеры или лица, получающие доход, которые не могут предоставить стабильные налоговые декларации, счета компании или выписки из банковских счетов, могут считаться лицами с высоким уровнем риска.
- Испытательный срок или краткосрочная работа: банки предпочитают долгосрочную стабильную карьеру. Если вы только что сменили работу или находитесь на испытательном сроке, это может повлиять на одобрение.
Плохая кредитная история
- Низкий кредитный рейтинг TransUnion (TU): просроченные платежи, чрезмерное использование кредитных карт, записи о банкротстве, реструктуризация задолженности и т. д. снижают рейтинг.
- Чрезмерная задолженность: существующие кредиты (например, личные кредиты, автокредиты) или долги, гарантированные другими лицами, могут привести к тому, что общий коэффициент задолженности превысит установленный лимит.
Вопросы оценки или типа имущества
- Неадекватная банковская оценка: если оценка недвижимости ниже покупной цены, сумма кредита будет уменьшена, что приведет к разрыву в первоначальном взносе. Например:
- Цена покупки составляет 10 миллионов гонконгских долларов, банковская оценка — 9 миллионов гонконгских долларов, а коэффициент ипотеки — 60% → максимальная сумма кредита составляет 5,4 миллиона гонконгских долларов, и разницу необходимо доплатить.
- Объекты недвижимости с высоким уровнем риска: деревенские дома, многоквартирные дома, слишком старые здания (например, старше 50 лет), нежилые помещения (магазины, промышленные здания) и т. д. Некоторые банки могут отказать в одобрении кредита или уменьшить сумму кредита.
Неизвестный источник средств первоначального взноса
- Недостаточный первоначальный взнос: например, для недвижимости стоимостью более 10 миллионов юаней верхний предел суммы ипотеки составляет 50%. Если первоначальный взнос составляет менее 50%, в выдаче кредита будет отказано.
- Законность средств находится под вопросом: если первоначальный взнос получен в качестве подарка от неблизкого родственника, краткосрочного займа или если невозможно предоставить четкие доказательства источника (например, выписки из банка), банк может заподозрить наличие рисков отмывания денег.
Не прошёл стресс-тест
- Способность к погашению при растущих процентных ставках: банки будут моделировать DSR после того, как процентная ставка вырастет на 2-3% (обычно требуется, чтобы она была ≤60%). Если ваш доход не покрывается, вам могут отказать, даже если вы соответствуете текущим условиям.
Политические или административные факторы
- Ограничения по ипотеке, установленные Денежно-кредитным управлением Сингапура, такие как система оценки стоимости недвижимости, дополнительный гербовый сбор (BSD) для непостоянных резидентов и т. д., могут повлиять на сумму.
- Отсутствующие или неверные документы: например, отсутствующие налоговые формы, трудовые договоры, подтверждение адреса или подтверждение дохода, которое не соответствует фактической ситуации.
Факторы, характеризующие личность заявителя
- Пожилой возраст: Если вы приближаетесь к пенсионному возрасту (например, старше 55 лет), вам может потребоваться сократить срок погашения или предоставить поручителя.
- Статус непостоянного резидента: некоторые банки применяют более строгие процедуры одобрения для лиц, не являющихся постоянными резидентами Гонконга, или требуют более высокий первоначальный взнос.
Другие причины
- Многократная подача заявок на ипотеку: подача заявок в несколько банков за короткий промежуток времени может вызвать слишком много запросов на кредитоспособность и повлиять на ваш рейтинг.
- Споры по поводу использования имущества: если банк подозревает, что имущество используется в целях, отличных от личного проживания (например, сдача в аренду или в коммерческих целях), он может скорректировать соотношение или отклонить заявку.
Предложения по решению
- Улучшите свой кредитный рейтинг: погасите задолженность, сократите использование кредитных карт и регулярно проверяйте отчет TransUnion.
- Добавьте первоначальный взнос или поручителя: увеличьте размер первоначального взноса или добавьте созаемщика со стабильным доходом.
- Переоцените недвижимость: выберите более молодую недвижимость со стабильной оценкой или договоритесь об оценке с банком.
- Предоставьте дополнительные доказательства: Самозанятые лица могут предоставить более подробный финансовый отчет или подтверждение активов.
- Проконсультируйтесь со специалистами: найдите подходящий банк и решение через ипотечного брокера или финансового консультанта.
Если ваша заявка отклонена, рекомендуется обратиться непосредственно в банк с просьбой уточнить конкретные причины и подать заявку повторно после внесения необходимых улучшений.
