Оглавление
Тунг Чунг Лэнд Кинг
В июле 2024 года решение Высокого суда положило конец спору о правах на землю Тунчжун, который длился более двух десятилетий. Тан Келин, вдова Чан Чуна, известного общественности как «земельный король Тун Чуна», наконец проиграла судебный процесс о праве собственности на землю против Forestside Limited, дочерней компании Wharf Group. Это судебное сражение и защита, затронувшие 2,18 гектара земли и длившиеся полвека, не только выявили практические трудности системы неблагоприятного владения в Гонконге, но и отразили глубоко укоренившиеся противоречия в управлении землей на Новых территориях.
Недавно было урегулировано знаковое дело, связанное с земельным спором на Новых Территориях. Высокий суд постановил, что Чэнь Цзунь, мужчина, который утверждал, что на протяжении более полувека «занимался сельским хозяйством» на трех участках земли общей площадью более 21 000 квадратных метров в Тунчжуне, проиграл иск о незаконном владении, поданный его вдовой.
Если я говорю глупости, Бог поразит меня молнией!
Рассмотрение дела о сельскохозяйственном земельном споре в Высоком суде возобновилось вчера, когда вспыхнуло ожесточенное противостояние. При перекрестном допросе истца г-жи Дэн, адвокат ответчика, сослался на отчет сельскохозяйственного эксперта-свидетеля и указал, что ее муж г-н Чэнь фактически отказался от обработки спорной сельскохозяйственной земли с 2001 года, а растительность на соответствующей территории находилась в состоянии длительного заброшенности. Г-жа Дэн решительно опровергла это, подчеркнув, что ее муж управлял сельскохозяйственными угодьями в течение 20 лет и даже установил металлические ограждения на некоторых участках сельскохозяйственных угодий, чтобы предотвратить вторжение диких кабанов.
Судебное разбирательство достигло кульминации, когда адвокат ответчика представил ключевые доказательства. Защита представила в суде несколько исторических фотографий, сделанных в период с 2005 по 2009 год, которые свидетельствуют о том, что предполагаемых ограждений вообще не существовало. Столкнувшись с противоречивыми доказательствами, г-жа Дэн эмоционально указала пальцем в небо и поклялась в суде: «Каждое слово моих показаний — правда. Если я скажу хоть одну ложь, меня ударит молния! Все, что я пережила на ферме за эти годы, — это мой личный опыт!» Ее клятва разнеслась по залу суда, вызвав кратковременный переполох.
Согласно материалам суда, это дело касается двадцатилетнего спора о праве собственности на сельскохозяйственные земли, и ключевым вопросом является определение преемственности фактических методов ведения сельского хозяйства. Председательствующий судья попросил обе стороны представить дополнительные письменные заявления относительно новых доказательств, и рассмотрение дела продолжится в эту пятницу.
СудитьЧжоу ЦзяминВ приговоре прямо указывалось на наличие серьезных противоречий в основных доказательствах и раскрывались детали предполагаемых ложных заявлений сторон.
Контекст дела и правовые споры
Это дело возникло из-за Чэнь ЦзуняПричалВ иске о неправомерном владении, поданном ее дочерней компанией Forestside Limited, утверждается, что спорная земля непрерывно занималась ею с 1962 года. Согласно Постановлению Гонконга об исковой давности, неправомерное владение должно соответствовать двум основным требованиям: «фактическое владение» и «исключительный контроль», а права должны осуществляться непрерывно в течение более 12 лет. Однако во время судебного разбирательства дела (2015 г.) Чэнь Цзунь умер от болезни, а его супруга Дэн Кэлин продолжила вести судебное преследование.
Три главных сомнения относительно судебного надзора
В своем 32-страничном решении судья систематически указал на три основных правовых недостатка истца:
- Противоречия в кадастровых данных: Первоначально рассматриваемый земельный участок был зарегистрирован как пруд. Чэнь утверждал, что начал заниматься сельским хозяйством в том же году, когда прибыл в Гонконг, но не мог объяснить, как он мог заняться сельским хозяйством без какой-либо засыпки пруда. Исторические аэрофотоснимки, сделанные Департаментом земель, показывают, что до 1980-х годов в этом районе все еще были большие водные пространства.
- Возможности управления вызывают сомнения: два спорных участка находятся на расстоянии 380 метров друг от друга по прямой, а их общая площадь эквивалентна трем стандартным футбольным полям. Судья задался вопросом, как один фермер может эффективно управлять этой территорией, поскольку на участке нет ни ограждений, ни межевых знаков, а также нет подтверждающих доказательств, таких как отчеты о производстве и продажах сельскохозяйственных культур.
- Достоверность показаний рухнула: ключевой свидетель Дэн Шупин признался, что никогда не видел на участке огороженной территории; Дэн Кэлин заявил в суде, что стиль управления, предполагающий «обеспечение того, чтобы никто не использовал землю», был подвергнут критике судьей как «не предусматривающий даже элементарных мер безопасности». Также было обнаружено, что заявления супругов Чэнь о годе начала оккупации были противоречивыми.
Проблема 1: Доказательная ценность даты начала занятия
Чэнь Фан утверждал, что он непрерывно пользовался этой землей с 1962 года, но не смог предоставить никаких официальных документов в подтверждение своих слов. Суд отметил:
- В 1960-х годах Тунчхун все еще был отдаленным районом, и большинство фермеров не имели официальных договоров аренды.
- Однако Чэнь не смог объяснить, как можно реализовать фермерское хозяйство в условиях рыбоводческого пруда.
- Так называемая теория «посадки деревьев для укрепления почвы» противоречит географическим условиям того времени.
Вопрос 2: Критерии определения существенного владения
Согласно принципу, установленному в деле Leung Kam Ho против Grandeur International Group, арендатор должен демонстрировать управленческое поведение «как если бы он был добросовестным владельцем». Судья установил, что:
- 2,18 га земли, разделенной дорогами и не имеющей единого ограждения
- Свидетели подтвердили, что они могли свободно входить и выходить, чтобы ловить рыбу и крабов.
- Так называемая «охрана» ограничивается словесными угрозами, без каких-либо реальных мер контроля.
Проблема 3: Доказательство исключительного использования
Ключевым моментом является то, лишены ли «настоящие владельцы» возможности осуществлять свои права. Доказательства показывают:
- В 1998 году дочерняя компания Wharf направила персонал для проверки и установки знаков.
- Когда в 2005 году Департамент земельных ресурсов обнаружил незаконную свалку, Чэнь не заявил права собственности.
- Неуплата налогов или государственных сборов в течение многих лет
Пункт 4: Законность оккупации
Судья процитировалВонг Так Юэ против семьи ЧжанУказывает, что незаконные действия не являются основанием для «противоправного владения»:
- Сброс строительных отходов является уголовным преступлением (Постановление об утилизации отходов)
- Для рекультивации земель требуется одобрение Градостроительного совета
- Некоторые территории были переоборудованы в контейнеры для хранения, выходящие за рамки сельскохозяйственного использования.
Вопрос 5: Законность наследственного спора
Особенностью этого дела является то, что истец умер во время судебного разбирательства. Суд подтвердил:
- Противопоставленное владение является «личным правом» и в принципе не может быть унаследовано.
- Однако в соответствии с главой 15 Правил Высокого суда личный представитель может продолжить незаконченный судебный процесс.
- Ключевым моментом является то, был ли статус владения завершен при жизни истца.
Цепочка доказательств рушится: полная запись противоречий в показаниях свидетелей
Приговор выявил множество фатальных недостатков в показаниях Чэнь Фана:
Парадокс сельскохозяйственных претензий
- Анализ почвы показал, что содержание тяжелых металлов превышает допустимые нормы и почва не пригодна для сельского хозяйства.
- Фотографии урожая были идентифицированы как краткосрочные постановочные фотографии.
- Так называемая «система орошения» на самом деле является незаконным подключением к государственным водопроводам.
Заблуждение памяти свидетелей времени
Главный свидетель Дэн Шупин утверждал, что «в детстве он часто ходил на рыбалку», но:
- Год его рождения (1971) отличается на 9 лет от даты начала оккупации, заявленной Чэнем.
- Неспособность подробно описать ландшафт 1960-х годов
- Признает, что никогда не видел никаких урожаев
Несоответствия в показаниях вдовы
Дэн Кэлин допустил серьезные ошибки во время перекрестного допроса:
- Первоначально утверждалось, что это будут «ежедневные патрули», но позже они были изменены на «ежемесячные проверки».
- Невозможно объяснить конкретные границы трех участков земли.
- Признает, что некоторые территории используются третьими лицами в качестве парковок
Мнение судьи: Почему это было определено как «явная ложь»?
Судья Сзето Кинг в своем решении в пункте 147 указал:
«Истец попытался оформить временное и прерывистое пользование как исключительное владение сроком на 60 лет. Этот акт разграбления земли посредством судебного разбирательства серьезно нарушает первоначальный законодательный замысел системы противопоставленного владения».
Три неопровержимых доказательства для судебного пересмотра
- Сравнение аэрофотоснимков: землепользование многократно менялось в период с 1984 по 2010 год.
- Данные Департамента водоснабжения: Первая заявка на водопользование была получена в 2003 году.
- Архивы Агентства по охране окружающей среды: 7 штрафов за утилизацию отходов, выписанных с 2005 по 2010 год
Социальный ответ: поляризованная реакция групп гражданского общества
Приговор вызвал бурные дебаты:
- Ассоциация коренных народов новых территорий: Поддержите суд в защите системы прав собственности
- Альянс за справедливое землепользование: обеспокоен тем, что прецеденты будут ограничивать возможности обездоленных
- Юристы: рекомендуется внести поправки в Постановление об исковой давности, чтобы уточнить стандарты сельскохозяйственной деятельности
Академический взгляд: Ли Минхуэй, профессор социологии Гонконгского университета науки и технологий, проанализировал:
«Этот случай отражает дилемму управления землей в постколониальную эпоху. Когда «коренные привилегии» сталкиваются с «присвоением земли застройщиками», иммигранты из низших слоев общества могут выживать только на грани закона и в конечном итоге становятся жертвами институциональных конфликтов».
Историческое зеркало: сравнение случаев противоправного владения в Гонконге
Сравнивая важные дела за последние тридцать лет, мы видим, что судебные стандарты стали строже:
Успешные случаи оккупации
- Вонг Рой против правительства Гонконга (1998): 60 лет непрерывного использования семейного кладбища, доказательства религиозного поклонения
- Дело Ли А-чоя (2005 г.): строительство хижины для самовольного проживания и ее содержание, подтвержденное показаниями соседей
Ключ к случаям неудач
- Дело Ли Дерена (2012): эксплуатация парковки не имеет эксклюзивных прав
- Дело г-жи Ли (2019 г.): Посадка деревьев без разрешения не считается актом владения
Перспектива права и экономики: социальная стоимость неправомерного владения
На это дело было затрачено более 1200 часов судебных ресурсов, что выявило институциональные проблемы:
- На Новых Территориях имеется около 2400 гектаров родовых земель, право собственности на которые неясно.
- Департамент земель сталкивается с проблемой нерассмотрения более 50 000 земельных споров
- Средний срок судебного разбирательства по каждому делу о нежелательном владении составляет 6,8 лет.
Призывы к реформе: предложения Института геодезистов
- Создание «Базы данных земельных исторических архивов»
- Импортируйте спутниковые снимки как срочное доказательство
- Создать систему раннего оповещения о регистрации занятости
Международное сравнение: институциональная эволюция англо-американской правовой системы
Сравнение с развитием событий в других юрисдикциях общего права:
- В 2012 году Великобритания внесла поправки в закон, сократив срок действия сельскохозяйственных земель до 30 лет.
- Сингапур требует от жильцов публиковать свои претензии в течение 12 лет
- В австралийском штате Виктория вводится требование «добросовестного владения»
Судебное разоблачение: Меморандум для владельцев и арендаторов
В этом деле извлекаются важные правовые принципы:
Стратегии защиты для владельцев
- Кадастровые проверки каждые 5 лет
- Выдать письменное предупреждение за нарушение
- Установить цифровое оборудование для мониторинга на земле
Предупреждение о риске для жильцов
- Сохраняйте доказательства проживания, такие как счета за коммунальные услуги.
- Ведите непрерывный учет использования
- Избегайте участия в незаконной деятельности по модификации
Будущее поле битвы: возможная апелляция вдовы
Несмотря на потерю, юридическое сообщество обращает внимание на последующие события:
- Можно ссылаться на положение «Продление срока нетрудоспособности» раздела 17 Постановления об исковой давности (Чэнь Цзунь в последние годы жизни страдал от рака)
- Или используйте «процедурные недостатки», чтобы спорить о стандарте принятия доказательств.
- Однако юридическое сообщество в целом оценивает вероятность возвращения менее 15%.
Глубокие размышления: Незаконченный путь земельной справедливости
Этот судебный процесс, охвативший два поколения, завершился установлением судом фактов, но не положил конец институциональному спору. Как судебная система может найти баланс между защитой прав собственности и социальной справедливостью, учитывая, что городское развитие охватывает деревни на Новых территориях? Это дело оставляет после себя не только проигрышный вердикт, но и серьезные сомнения в эффективности управления земельными ресурсами в Гонконге.
Судебные соображения и социальные предупреждения
В решении суда особо подчеркивается принцип «землепользование ≠ законное владение», и указывается, что, хотя компания-ответчик долгое время не выселяла Чэня, это не означает, что она согласилась с передачей прав. Это дело выявило пробелы в управлении сельскими землями, а вердикт предупреждает о потенциальных рисках «отстаивания прав на землю таким образом, что это наносит ущерб окружающей среде». Стоит отметить, что Чэнь признался, что расширил использование земли за счет сброса строительных отходов (свалки грязи), что, как предполагается, является нарушением Постановления об утилизации отходов.
Последующее воздействие
Проигравшая сторона должна оплатить судебные издержки другой стороны, которые, по оценкам отрасли, могут превышать десятки миллионов гонконгских долларов. Эксперты-юристы проанализировали, что это дело усилит обязанность землевладельцев проводить регулярные проверки и предъявит более высокие требования к доказательствам для «заявления прав на землю посредством долгосрочного пользования». По данным Департамента планирования, рассматриваемая земля в настоящее время имеет статус «неопределенного назначения», а ее потенциал для развития привлекает большое внимание по мере расширения Нового города Тунчунг.
Номер дела: HCA2055/2011
Дальнейшее чтение:
