Оглавление
Незаконное владение(Нежелательное владение) - этоСистема общего праваПравовой принцип в праве, позволяющий одному лицу приобретать право собственности на недвижимое имущество другого лица (например, землю или дом) посредством долгосрочного, открытого, непрерывного и несанкционированного занятия этого имущества при соблюдении определенных условий. Целью этой системы является содействие эффективному использованию земли, разрешение споров о правах собственности и предотвращение длительного простоя земли.
Если А занимает заброшенные сельскохозяйственные угодья Б в течение длительного периода времени, сажает урожай и огораживае его дольше установленного законом срока, и Б не предпринял никаких юридических действий, А может обратиться в суд с заявлением о признании права собственности на землю противоправным и получить право собственности на нее.
Условия создания (общие требования общего права):
- Фактическое владение(Фактическое владение)
Владелец должен фактически использовать землю, например, строить заборы, обрабатывать ее или жить на ней, а не просто устно заявлять о своих правах. - Открыто и не скрыто(Открытый и печально известный)
Занятость должна быть видимой и разумно обнаруживаемой предыдущим владельцем (например, открытое проведение ремонтных работ на объекте недвижимости). - Непрерывность(Непрерывно)
Проживание должно быть непрерывным, а продолжительность этого периода варьируется от региона к региону (обычно 10–20 лет). Если право будет оставлено на полпути или первоначальный владелец выдвинет возражение, течение срока исковой давности будет прервано. - Враждебное владение(Враждебный/неблагоприятный)
Занятие без разрешения первоначального владельца (например, без договора аренды или разрешения) и исключение возможности использования другими лицами. - Эксклюзивность(Эксклюзив)
Арендатор должен пользоваться им самостоятельно и не может делить его с первоначальным владельцем или другими лицами.
Примеры региональных различий:
- Гонконг：Заселение должно продолжаться 12 лет(Раздел 7 Постановления об исковой давности) и не распространяется на занятие государственных земель.
- Тайвань: Похожая система — «приобретение по давности владения», которая требует мирного, открытого и непрерывного занятия чужих незарегистрированных земель. 10 лет(Добрая воля) или 20 лет(недобросовестно) и обратиться в органы земельного управления с заявлением о признании права собственности (статьи 769-770 Гражданского кодекса).
- США：Правила различаются в зависимости от штата, наиболее распространенный срок составляет 5–20 лет, а в некоторых штатах от жильцов требуется платить налог на имущество.
Споры и ограничения:
- Государственная земля: Противопоставленное владение обычно не применяется.
- Первоначальные права владельца: Если собственником является несовершеннолетнее или недееспособное лицо, срок исковой давности может быть продлен.
- Благие намерения или нет: В некоторых юрисдикциях требуется, чтобы владелец был «добросовестным» (ошибочно полагая, что он или она имеет право собственности), но во многих юрисдикциях общего права такое требование отсутствует.
Связь между неблагоприятным владением и «развитием»
- Приобретение активов с низкими затратами
Успешное получение права собственности на недвижимость путем противопоставления может теоретически привести к приобретению дорогостоящего актива по очень низкой цене (требуется всего несколько лет владения), что может принести огромную экономическую выгоду, особенно в регионах с высокими ценами на жилье, таких как Гонконг. - Правовые риски и проблемы
- Трудность доказательства.: Требуются доказательства непрерывного проживания в течение 12 лет (например, счета за воду и электричество, показания соседей и т. д.). На практике это часто приводит к неудачам из-за недостаточности доказательств.
- Владельцы дают отпор: Если первоначальный владелец обращается в суд в течение срока исковой давности (например, направляет предупредительное письмо), течение срока исковой давности прерывается, и жильцу необходимо пересчитать количество лет.
- Моральный спор: Намеренное присвоение чужого имущества может привести к общественному осуждению и даже стать нарушением Закона о краже.
- Ограниченные фактические случаи
Большинство прошлых успешных дел в Гонконге были связаны с сельскими землями или объектами недвижимости, владельцы которых долгое время числились пропавшими без вести. В городских районах процент успеха крайне низок из-за строгого контроля со стороны владельцев. Например:- Дела 2017 года: Мужчина утверждал, что занимал деревенский дом в Юэньлонге более 20 лет, но проиграл дело, поскольку не смог доказать «исключительное право пользования».
- Исследования случаев 2020 года：Семья успешно захватила сельскохозяйственную землю на Новых Территориях, поскольку первоначальный владелец эмигрировал и не заявлял о своих правах в течение многих лет.
Риски и рекомендации
- Сначала юридическая консультация: Процедура незаконного владения сложна и требует помощи юриста для оценки доказательств и юридической осуществимости.
- Этические соображения: Намеренное использование этой системы для получения прибыли может быть сопряжено с правовыми серыми зонами, и необходимо взвесить все риски.
- Альтернативные пути: Вместо того чтобы рисковать и присваивать богатство, лучше постепенно накапливать его посредством законных инвестиций (например, в недвижимость и на финансовых рынках).
Меры предосторожности:
Конкретные требования и процедуры для неправомерного владения различаются в зависимости от юрисдикции, а права должны быть подтверждены на основании местных законов и доказательств (таких как кадастровая информация и показания соседей). Для оценки осуществимости конкретного случая рекомендуется юридическая консультация.
Дальнейшее чтение:
