Оглавление
1. Обзор случаев сделок: Феномен нарушения резервной цены трехкомнатного жилья для владельцев серебряных домов
В 2023 году в жилом комплексе Baguio Villa, давно существующем элитном жилом комплексе в Покфуламе, произошла шокирующе низкая сделка: трехкомнатная квартира в комнате B на нижнем этаже блока 25 была продана за 8,5 млн гонконгских долларов, при этом полезная цена за квадратный фут составила всего 8 854 гонконгских доллара, что не только оказалось ниже психологического порога в 9 000 гонконгских долларов в этом комплексе, но и было сопоставимо с ценой за квадратный фут в комплексах средней ценовой категории на Новых территориях (например, недавняя цена за квадратный фут в комплексе City One в Шатине составляет около 11 000–14 000 гонконгских долларов). Эта сделка вызвала сомнения на рынке относительно ценовой поддержки традиционных элитных жилых районов острова Гонконг, а также отражает изменение ценовой стратегии под давлением распродажи серебра владельцами.
2. Логика ценообразования на серебряную пластину: давление сокращения запасов и премия за рыночный риск
Основной особенностью данной сделки является ее атрибут «банк-владелец», что отражает изменение ценовой стратегии финансовых учреждений при реализации неработающих активов:
- Скидки расширяются: С первоначальной запрашиваемой цены в 12,8 млн до 8,5 млн совокупное снижение составило 33,6%, что намного превышает общую торговую ставку на вторичном рынке (обычно 5–15%). Этот шаг показывает, что владельцы серебра в первую очередь ценят скорость возврата наличных, а не максимальную цену.
- Модель оценки риска：Согласно исследованию DTZ, при ценообразовании объектов недвижимости, принадлежащих банку, обычно необходимо учитывать «скидку за вынужденную продажу». На рынке Гонконга такая ставка дисконтирования составляет около 15-25%, но в данном случае она достигла 33%, что отражает рост премии за риск по мере ухудшения ликвидности рынка.
- Эффект суперпозиции финансовых затрат：Банки, владеющие запасами серебра, должны ежемесячно откладывать 0,5–11 трлн. долл. США капитальных резервов. Долгосрочное хранение увеличит убытки, заставив учреждения ускорить ликвидацию запасов.
3. Сравнение региональных рынков: разве не меркнет слава элитных домов в Покфуламе?
Хотя это единичный случай, ценовая динамика в Покфуламе продемонстрировала структурные изменения:
Диаграмма 2: Сравнение цен за квадратный фут на юге острова Гонконг и на востоке Новых Территорий в 2023 году
| область | Цена за квадратный фут элитного дома (юаней) | Средняя цена за квадратный фут жилья (юаней) |
|---|---|---|
| Покфулам | 18,000-25,000 | 10,000-14,000 |
| Новые Территории Востока | 8,000-12,000 | 7,000-9,000 |
| Цена за квадратный фут | 8,854 |
Данные показывают, что эта цена сделки близка к нижнему пределу цен на элитное жилье в Восточных Новых Территориях, но следует отметить два ключевых отличия:
- Дефицит обесценивает: Покфулам традиционно известен своими жилыми домами с низкой плотностью застройки и видом на море, но этот объект находится напротив подпорной стены, которая утратила свою ценность и стала напоминать по ландшафтным условиям обычные жилые дома на Новых территориях.
- Разница в стоимости удержания: Плата за управление элитными домами на острове Гонконг обычно составляет 5–7 гонконгских долларов за квадратный фут, тогда как на Новых Территориях она составляет всего 2–4 гонконгских доллара. Долгосрочные затраты на удержание ослабляют ценовое преимущество.
IV. Анализ выгоды долгосрочного владения: реальность роста в 1,6 раза
Первоначальный владелец купил его в 1996 году за 3,33 миллиона долларов, получив бумажную прибыль в размере 5,17 миллиона долларов (+155%), но после поправки на инфляцию фактическая прибыль значительно сократилась:
Диаграмма 3: Изменения покупательной способности в течение периода владения (1996-2023)
| проект | Числовой |
|---|---|
| Номинальная ставка повышения | 155% |
| Совокупный уровень инфляции за тот же период | 82.3% (государственная статистика) |
| Реальный рост покупательной способности | 72.7% |
| Годовая реальная норма прибыли | Около 1.9% |
Эта норма доходности ниже, чем на фондовом рынке Гонконга за тот же период (годовая доходность индекса Hang Seng составляет приблизительно 5,2%), что свидетельствует о том, что эффект сохранения богатства при долгосрочном владении элитным жильем ограничен, особенно для объектов, не имеющих благословения дефицита.
5. Интерпретация рыночных тенденций: стратификация рынка элитного жилья и тенденция рынка владельцев серебряного жилья
Эта сделка предвещает три крупных структурных изменения:
- Ценовая стратификация усиливается: Роскошные дома с редкими видами (например, дома с видом на море) по-прежнему могут иметь высокую наценку, в то время как цены на дома с плохим видом будут приближаться к ценам на дома средней ценовой категории на Новых территориях.
- Увеличение поставок серебряных пластинПо данным Китайской корпорации по информации о недвижимости, в 2023 году объем банковской недвижимости увеличится на 401 т.п.3 т. в годовом исчислении, при этом основная часть будет сосредоточена на рынке недвижимости среднего и высокого класса — от 10 до 30 млн., что отражает влияние цикла повышения процентных ставок на многочисленных владельцев ипотечных кредитов.
- Повышение переговорной силы покупателей: В этом случае покупатель успешно заключил сделку по 33%, что свидетельствует о том, что доминирующее положение на рынке перешло от продавца, особенно в отношении активов, которые необходимо быстро ликвидировать.
VI. Перспективы на будущее: инвестиционные стратегии в период переоценки
- Возможности и риски поиска выгодных предложений: Скидка на проект владельца серебра была увеличена для привлечения инвесторов, но стоимость реконструкции (стоимость удаления волнистой платформы в данном случае составляет около 100 000–150 000 долларов США) и стоимость налога с перепродажи необходимо тщательно рассчитать.
- Региональный эффект замещения: Развитие столичного района на севере Новых Территорий может еще больше ослабить спрос на недефицитные квартиры в традиционных элитных домах.
- Связь с политикой процентных ставок: Если Федеральная резервная система снизит процентные ставки в 2024 году, давление ликвидности на рынке недвижимости Гонконга может ослабнуть, но процесс снижения задолженности продолжится до 2025 года.
в заключение
Продажа жилого комплекса Baguio Residences по «новой граничной цене» по сути является рыночной переоценкой стоимости недефицитного элитного жилья. Этот случай не только отражает финансовые трудности отдельных владельцев, но и показывает, что рынок недвижимости Гонконга претерпевает глубокую структурную перестройку: значимость добавленной стоимости жилья (ландшафт, отделка и качество сообщества) для покупателей значительно возросла, а предыдущая модель ценообразования, которая основывалась на эффекте местоположения, сталкивается с трудностями. Инвесторам необходимо пересмотреть определение «элитного жилья». В условиях цикла сокращения ликвидности только действительно дефицитные активы могут противостоять снижению цен.
Введение
Багио-Вилла — пляж в Южном округе Гонконга.ПокфуламЧастный жилой комплекс, расположенный в г.Остров Гонконгюго-западБухта стальной проволокиДорога Виктория проходит через середину горы.Развитие Нового МираCo., Ltd., спроектированная г-ном Пань Чжаотаном и управляемая International Property Management Co., Ltd., которая занимала компанию с 1975 по 1979 год. Когда поместье было открыто, оно рекламировалось как «тихое место, вдали от шума и суеты, с непревзойденным видом на море, квадратной планировкой, удобным транспортом», что является традиционным для Гонконга.Роскошные домаОдин из жилых комплексов.
В жилом комплексе Baguio Villa всего 21 жилое здание, 33 блока и 1535 квартир. Площадь квартир составляет от 1020 до 2680 квадратных футов, и все они представляют собой большие квартиры с 2–4 спальнями. Все поместье разделено на Верхний и Нижний Багио Виктория-роуд. Блоки 19–26 в Верхнем Багио и блоки 16–18 в Нижнем Багио пронумерованы в соответствии с одним и тем же зданием, в то время как другие блоки пронумерованы в соответствии с одной и той же жилой единицей (например, блоки 41 и 42 на самом деле являются одним и тем же зданием).
