Оглавление
Долг растет как снежный ком и наконец лопается
Согласно документам Высокого суда, еще в апреле этого года трем компаниям, возглавляемым Дэн Яобаном (сыном Дэн Чэнбо), а именно Zhengpin Commercial, Zhengpin Marketing и Zhengsheng, было приказано принудительно ликвидироваться. Распоряжение о ликвидации этих трех компаний было похоже на падение первой костяшки домино, заставившее ICBC (Asia) инициировать процедуру защиты долга.
Стоит отметить, что структура ипотеки, задействованная в изъятой недвижимости, чрезвычайно сложна. Компания Baisuitang Co., Ltd., которой принадлежит Yuepin Resort Hotel, получила второе ипотечное финансирование от ICBC (Asia) в январе 2021 года, в то время как Huayu Investment, которой принадлежит Seaside Plaza, даже использовала наложенную ипотеку второго и третьего кредитов. Старший юрист по реструктуризации долга Лян Юньсинь отметил: «Эта многоуровневая структура ипотеки может работать в периоды мягкой денежно-кредитной политики, но очень легко спровоцировать серию дефолтов, когда рыночные условия изменятся».
«Смертельная спираль» Seaside Plaza обесценилась почти на 40% за девять лет
Набережная Цюэньвань, которую рынок окрестил «городом-призраком», стала свидетелем взлета и падения рынка торговой недвижимости Гонконга. Наша газета проверила записи Земельного кадастра и обнаружила, что этот торговый центр по адресу Ша Цуй Роуд, 368 за последнее десятилетие сменил владельца трижды:
2012: New World Development продана Wang On Group за 500 миллионов гонконгских долларов
2015: Хун Ан продан семье Дэн Чэнбо за 820 миллионов юаней.
2024: Текущая оценка снизится до 900 миллионов юаней
Шокирует то, что, хотя семья Дэн много раз пыталась трансформироваться после прихода к власти, им так и не удалось избавиться от проклятия «мертвого поля». План по переоборудованию его в медицинский центр в 2017 году был отменен, а игровой парк в зомби-стиле, открытый в 2018 году, просуществовал всего полгода. Текущий уровень вакантности торгового центра составляет более 90%, и весь торговый центр по-прежнему нуждается в освещении в течение дня, а основные ежемесячные эксплуатационные расходы достигают 800 000 гонконгских долларов.
Согласно последнему отчету CBRE об оценке, в настоящее время стоимость недвижимости составляет всего 2884 гонконгских доллара за квадратный фут, что на 371 000 гонконгских долларов меньше цены покупки в 2015 году. Если включить проценты и расходы на ремонт в течение периода владения, фактические убытки могут превысить 500 миллионов гонконгских долларов. Стивен Сземинг, руководитель исследований в Savills, сказал: «Бедственное положение Harbour Square отражает структурные проблемы торговых центров второго уровня. С учетом влияния электронной коммерции и изменений в моделях потребления такие объекты могут стать «постоянными отрицательными активами».
Мечта о возрождении отеля COZI рухнула, когда эпидемия стала последней каплей
Судьба другого захваченного объекта, Tuen Mun COZi Resort Hotel, оказалась столь же непростой. В 2013 году семья Дэн приобрела недвижимость, которая изначально была промышленным зданием, за 500 миллионов гонконгских долларов и потратила 300 миллионов гонконгских долларов на реконструкцию и обновление. В 2019 году он открылся как четырехзвездочный отель. Неожиданно, из-за двойного удара социальных движений и эпидемии, заполняемость в 2022 году долгое время оставалась ниже 30%.
Источники в гостиничной отрасли сообщили, что руководство пыталось переоборудовать отель в карантинный, но не смогло получить государственный контракт из-за удаленного географического положения Туенмуна. Запрашиваемая цена проекта, который будет выставлен на продажу в 2023 году, составляет 1,48 млрд юаней, что на 851 т. 33 т. превышает общий объем инвестиций в размере 800 млн юаней и высмеивается рынком как «фантастическая цена». Управляющий директор гостиничного департамента JLL Чан Ю-Чунг сказал: «В районе Туен Мун не хватает деловых путешественников. Курортные отели полагаются на путешественников из-за границы и не могут выжить из-за медленного прохождения таможенных формальностей между материком и Гонконгом».
Кредиторы оказались в затруднительном положении после начала процедуры банкротства
PricewaterhouseCoopers как получатель теперь стоит перед трудным решением. Возьмем в качестве примера Harbour Plaza: если он будет продан по текущей цене в 900 миллионов гонконгских долларов, то после вычета второго и третьего ипотечных долгов и судебных издержек семья Тан может потерять все. Еще более тревожным является то, что на рынке наблюдается серьезный отставание от аналогичных объектов. По данным Департамента рейтингов и оценки, уровень вакантных площадей торговой недвижимости в Гонконге достигнет 12,8% в 2023 году, что является 20-летним максимумом.
У ICBC (Asia) теперь есть два варианта: один — продать по низкой цене, чтобы как можно скорее обналичить средства, но тогда придется понести огромные убытки; другой — вложить средства в реконструкцию недвижимости, но это может привести к «бездонной яме» вливания капитала. Чжоу Чживэй, партнер компании Deloitte, знакомый с процессом конкурсного производства, сказал: «Обычно на реализацию таких неработающих активов уходит 18–24 месяца, и за это время расходы на хранение могут поглотить оставшуюся стоимость».
Закат империи семьи Дэн: непрофильные объекты недвижимости в беде
Волна продаж активов семьей Дэн Чэнбо в последние годы на самом деле является микрокосмом трансформации рынка недвижимости Гонконга. Статистика показывает, что с 2020 года семья продала более 60 объектов недвижимости, выручив около 15 миллиардов юаней, а цены большинства сделок были на 301–501 млн юаней ниже балансовой стоимости. Однако быстрое снижение долговой нагрузки все еще не поспевает за темпами падения рынка. По состоянию на конец 2023 года средняя оценка непрофильных коммерческих объектов упала на 45% от своего пикового значения.
Экономист Гуань Чжаочжао отметил: «Дело Дэнга выявило два основных заблуждения гонконгских застройщиков — переоценку потенциала трансформации в непрофильных областях и недооценку устойчивости цикла роста процентных ставок. Когда стоимость финансирования эпохи 3% сравняется с нормой доходности активов эпохи 5%, разрыв цепочки капитала станет лишь вопросом времени».
Структурную дилемму трудно разрешить. Где будущее рынка коммерческой недвижимости Гонконга?
Этот инцидент с поглощением вызвал глубокие размышления в отрасли на рынке коммерческой недвижимости Гонконга. С популяризацией удаленной работы и изменением моделей потребления структура спроса традиционных торговых центров претерпела кардинальные изменения. Данные исследовательского отдела Centaline Property показывают, что количество посетителей торговых центров в Гонконге сократится на 28% в 2023 году по сравнению с 2018 годом, однако сопротивление аренде пространств экспериментального потребления в три раза выше, чем у традиционной розничной торговли.
Профессор Чан Хон Ван с кафедры строительных технологий Городского университета Гонконга предположил: «Торговые центры второго уровня должны пройти «пространственную генную трансформацию», например, превратиться в центры обработки данных, склады холодильной цепи или образовательные центры. Правительству также необходимо внести поправки в правила городского планирования, чтобы привнести новые функции в старые коммерческие зоны».
Финансовый кризис семьи Дэн — это не только урок о чрезмерном использовании заемных средств отдельными компаниями, но и примечание к трансформации экономики недвижимости Гонконга. Когда золотое правило «Расположение, местоположение, местоположение» сталкивается с волной цифровизации, то вопрос о том, как привнести новую ценность в конкретное пространство, станет проблемой выживания, с которой придется столкнуться всей отрасли. Неоновые огни Harbourfront Plaza в конечном итоге снова загорятся, но они должны освещать не только пустые магазины, но и новое направление возрождения индустрии недвижимости Гонконга.
