Оглавление
Определение и влияние недооценки банка
определение
Недооценка означает, что оценка банком залога (например, недвижимости, земли и т. д.) ниже рыночной цены сделки или ожиданий владельца.
Влияние
Это явление может привести к уменьшению суммы кредита, требуя от покупателя доплаты разницы наличными, или повлиять на процесс сделки купли-продажи недвижимости.
Основные причины, по которым банки недооценивают недвижимость
- Рост процентных ставок и проблемы рефинансирования: Высокие процентные ставки увеличивают стоимость заимствований, снижают стоимость недвижимости и заставляют банки проводить консервативную оценку.
- Изменения структуры рынка: Вакансии в офисах после пандемии COVID и спад в розничной торговле влияют на стоимость активов CRE, особенно проблемных активов банков.
- Консервативная практика оценки банков: Чтобы снизить риски, банки склонны недооценивать недвижимость, особенно под давлением регулирующих органов.
- Давление на срок погашения долга: Большое количество кредитов CRE подлежит погашению и требует рефинансирования, что может привести к недооценке стоимости недвижимости.
1. Рыночные факторы
1. Высокая волатильность рынка
- Изменение экономической ситуации: Когда экономика нестабильна (например, растет инфляция, процентные ставки и безработица), банки склонны быть консервативными в оценке, чтобы снизить риски. Например, во время эпидемии 2020 года цены на жилье в некоторых районах упали в краткосрочной перспективе, а банковские оценки могут отражать среднесрочные и долгосрочные риски.
- Региональный дисбаланс спроса и предложения: Если в определенном районе наблюдается переизбыток недвижимости, банки могут снизить ее оценку, чтобы избежать будущего снижения цен, которое может привести к недостаточной стоимости залога.
2. Задержки данных транзакций
- Банковские оценки часто основываются на последних записях о транзакциях. Если рынок быстро растет в краткосрочной перспективе (например, строительство популярного нового района), но не подкреплен последними данными о транзакциях, оценка может не отражать рыночную цену немедленно.
- Например: цены на жилье вокруг новых технопарков резко выросли из-за притока компаний, но банковская система еще не обновила базовую цену для этого района.
3. Различия в региональном развитии
- Банки применяют разные стандарты оценки рисков для разных регионов. Оценки в отдаленных районах или старых общинах обычно консервативны из-за низкой ликвидности и ограниченного потенциала роста.
- Случай: Разница в оценке между отдаленными островами Гонконга и центром города может достигать 20%–30%.
2. Состояние имущества
1. Физическое состояние имущества
- Возраст и структурные проблемы: Старая недвижимость может быть недооценена из-за высоких затрат на обслуживание и меньшей долговечности. Например, банковская оценка многоквартирного дома, построенного более 30 лет назад, может быть ниже, чем оценка нового здания в том же районе.
- Декор и удобства: Если внутренняя отделка объекта недвижимости обветшала или отсутствуют основные удобства (например, лифты и парковочные места), оценка может быть ниже ожиданий рынка.
2. Права собственности и правовые вопросы
- Неясные права собственности: В случаях, связанных с общими правами собственности, наследственными спорами или неразрешенными судебными разбирательствами, банки могут напрямую отказать в выдаче кредита или значительно снизить оценку.
- Незаконные постройки: Если дополнительная конструкция (например, надстройка на крыше) не одобрена правительством, банк может не включить ее в оценку.
3. Недвижимость специального назначения
- Коммерческие земли, промышленные предприятия или объекты смешанного назначения обычно оцениваются банками по более низкой цене, чем жилая недвижимость, из-за их низкой ликвидности. Например, промышленное жилье на Тайване часто сталкивается с проблемой недооценки.
III. Банковская политика и управление рисками
1. Тенденция к избеганию риска
- Банкам необходимо убедиться, что стоимость обеспечения достаточна для покрытия риска невозврата кредита, поэтому они обычно придерживаются принципа «консервативной оценки». Например, для недвижимости рыночной стоимостью 10 миллионов банк может оценить ее только в 8 миллионов, оставив буферное пространство 20%.
2. Ограничения модели внутренних рейтингов
- Банки часто полагаются на автоматические системы оценки (AVM) или фиксированные формулы (такие как метод сравнения и метод дохода), которые могут игнорировать особые преимущества отдельных объектов недвижимости (например, виды и школьные округа).
- Случай: Покупатели готовы заплатить высокую премию за недвижимость в престижном школьном округе Даань города Тайбэй, но оценка банка может быть рассчитана только на основе средней жилой недвижимости.
3. Предельная сумма кредита
- Требования государственного регулирования, такие как установленные центральным банком ограничения по соотношению стоимости кредита к стоимости залога для определенных регионов, могут заставить банки заблаговременно снизить свои оценки, чтобы соответствовать требованиям. Например, лимит кредитования для районов с высоким уровнем риска составляет 60%, и банки могут занижать цены на жилье, чтобы контролировать суммы кредитования.
4. Человеческий фактор
1. Субъективное суждение оценщика
- Несмотря на стандартный процесс, опыт и предпочтения оценщика могут повлиять на результаты. Например, отсутствуют единые стандарты расчета норм амортизации для старых зданий.
2. Арендодатели слишком агрессивны в ценообразовании
- Чтобы привлечь покупателей, продавцы или агенты по недвижимости могут намеренно завышать цену листинга, в результате чего рыночная цена становится «искусственно высокой» и увеличивается разрыв с банковской оценкой.
3. Асимметрия информации
- Отсутствие у банков полной информации об объекте недвижимости (например, о скрытых дефектах и планах будущей застройки территории) может привести к заниженной оценке. Например, собственник знал о проекте расширения метрополитена, но банк не учел это при оценке.
V. Внешняя политика и правила
1. Меры государственного регулирования
- Политика сдерживания цен на жилье (например, налог на недвижимость и контроль за кредитованием) может сдерживать банковские оценки. Например, Гонконг взимает гербовый сбор 30% с непостоянных резидентов, что косвенно снижает банковскую оценку недвижимости, покупаемой иностранными покупателями.
2. Экологические и социальные риски
- Районы, подверженные стихийным бедствиям (например, зоны землетрясений и низменные районы, подверженные наводнениям), могут быть классифицированы банками как районы с высоким уровнем риска, и 10%–15% могут быть напрямую вычтены при оценке.
- Влияние социальных событий: Во время движения против законопроекта об экстрадиции в Гонконге в 2019 году колебания цен на жилье в некоторых районах усилились, а банковские оценки стали более консервативными.
3. Международная экономическая ситуация
- Колебания валютных курсов и ограничения на трансграничные потоки капитала (например, контроль за движением капитала в Китае) могут повлиять на спрос зарубежных покупателей, заставив банки снизить свои оценки соответствующих объектов недвижимости.
6. Технические ошибки
1. Ошибка ввода данных
- Ошибки, допущенные человеком при определении площади, этажа или возраста здания, могут привести к отклонениям в оценке системы. Например, если «фактическая площадь 30 пингов» ошибочно указана как «25 пингов», то предполагаемая цена будет сразу снижена.
2. Дефекты системного алгоритма
- Автоматизированные модели оценки, которые не учитывают ключевые переменные (такие как ориентация недвижимости и качество управления сообществом), могут приводить к систематическим недооценкам.
7. Особые случаи и комплексные факторы
1. Предпродажа и предпродажная недвижимость
- Дома, находящиеся на предварительной продаже, еще не достроены, и банки могут оценить их стоимость только на основе текущих условий (например, стоимости земли) или финансового положения застройщика, которое часто ниже договорной цены покупателя.
2. Культурные ценности или исторические здания
- Несмотря на то, что рынок реконструкции охраняемых исторических объектов крайне ограничен, расходы на содержание и ограничения на использование могут привести к низкой банковской оценке.
3. Трансграничная недвижимость
- Из-за непрозрачности информации, валютных рисков и сложных систем налогообложения зарубежной недвижимости банки обычно значительно занижают ее оценку или отказывают в кредитовании.
Стратегии борьбы с недооценкой
- Подготовка: Покупателю следует сравнить оценки от нескольких банков и предоставить полную информацию об объекте недвижимости (например, сертификаты о ремонте и планы регионального развития).
- Пространство для переговоров: Свяжитесь с банком через агента по недвижимости и постарайтесь провести переоценку или предоставить дополнительные гарантии.
- Долгосрочная перспектива: Если оценка не отражает перегретый рынок, покупателям следует пересмотреть свои финансовые риски.
Дальнейшее чтение:
