Оглавление
Песня Love Ocean стала «лагерем потерь»
Шам Шуй ПоПесня о море любвиВ этом месяце по этому почти новому объекту недвижимости было зарегистрировано около 5 сделок, но все они были проданы с убытком. Возьмем в качестве примера одну из двухкомнатных квартир. Помещение расположено на среднем этаже блока 1, комната А, его торговая площадь составляет 496 квадратных футов. В квартире две спальни и одна ванная комната, а из окон открывается вид на юго-запад города. Недавно он был продан за 6,7 млн гонконгских долларов, а цена за квадратный фут составила всего 13 508 гонконгских долларов. Оглядываясь назад, можно сказать, что первоначальный владелец купил недвижимость за 9,039 млн юаней в марте 2020 года и владел ею в течение 5 лет. Теперь он потерял много денег, когда перепродал его.2,339 миллионаЮань, обесценивание составило 261тр3тр. Это не только потеря в цифрах, но и безжалостное попрание инвестиционного доверия.
Посмотрите еще разИнформация о земельном кадастреЕще 4 сделки в этом месяце оказались столь же разочаровывающими, все они касались 2-комнатных квартир, цены сделок варьировались от 6,8 млн до 7,28 млн гонконгских долларов, а цены за квадратный фут варьировались от 13 498 до 14 918 гонконгских долларов, но ни одна из них не избежала участи потерять деньги. Среди них помещение с наибольшими убытками — помещение C на 19-м этаже здания 5. Первоначальный владелец купил его за 9,231 млн юаней в ноябре 2020 года и недавно продал за 6,8 млн юаней с убытком по бухгалтерскому балансу в размере 2,431 млн юаней и амортизацией в размере 27%. За этой серией цифр, похоже, скрывается жестокая правда: владельцы Ai Hai Song коллективно оказались в ловушке кошмара «испарения богатства». Рынок безжалостен или мы были слишком оптимистичны, когда вышли на рынок по высокой цене? Этот шторм на рынке недвижимости, очевидно, бросил тень на Шам Шуй По, «рай для простых людей».
Четыре основных фактора эрозии
Высокий вход и корректировка цен
Владелец в данном случае приобрел объект за 9,039 млн юаней в марте 2020 года. На тот момент это была ранняя стадия эпидемии. Глобальная политика количественного смягчения привела к росту цен на активы, а цены на недвижимость, приобретаемую из первых рук, в целом были высокими. Однако с началом цикла повышения процентных ставок с 2022 года (базовая ставка в Гонконге вырастет с 5% до 6,5%) в сочетании с вялым восстановлением экономики цены на вторичном рынке значительно упали, и потери стали неизбежными.
«Разрыв реальности» полуновых объектов недвижимости
Ai Hai Song, который находится в эксплуатации менее четырех лет, является относительно новым объектом и теоретически должен быть устойчив к снижению цен. Однако после переезда некоторые покупатели обнаружили, что фактические условия проживания (например, затруднённый обзор и шум транспорта) не соответствовали их ожиданиям в период продажи, что повлияло на их уверенность в перепродаже. В то же время рост предложения нового жилья ослабляет его уникальность и усиливает конкуренцию на рынке.
Рост затрат на хранение
Хранение продукта в течение 5 летДополнительный гербовый сбор(SSD), но в этот период ставки по ипотеке резко возросли, а бремя выплат по ипотеке увеличилось. Для инвесторов доход от аренды с трудом компенсирует капитальные затраты (при расчете на единицу недвижимости ежемесячная арендная плата составляет около 18 000 гонконгских долларов, а норма прибыли — всего 3,2%), что побуждает некоторых владельцев принять решение прекратить убытки и уйти.
Региональное давление предложения
В последние годы в Шам Шуй По и Западном Коулуне (например, Victoria Harbour, The Harbour и The Coast) появилось много новых проектов по жилищному строительству, при этом среднегодовой объем предложения составляет около 20 000 единиц, что привело к снижению спроса на рынке. Будучи вторичной недвижимостью, Aeihaisong должен конкурировать с низкими ценами, чтобы еще больше снизить цену сделки.
Просветление амортизации 26%
Подробности транзакции
Комната А на среднем этаже блока 1 Ocean View имеет коммерческую площадь 496 квадратных футов, две спальни и одну ванную комнату, выходит окнами на юго-запад и имеет вид на город. Он был продан за 6,7 млн гонконгских долларов, а продажная цена за квадратный фут составила 13 508 гонконгских долларов. Первоначальный владелец приобрел недвижимость за 9,039 млн юаней в 2020 году и владел ею в течение пяти лет, что привело к убытку в размере 2,339 млн юаней и амортизации в размере 26% юаней.
Анализ цен
Низкая цена за квадратный футЦена за квадратный фут в размере 13 508 гонконгских долларов ниже средней цены за квадратный фут на Оушен-авеню в этом месяце (14 654 доллара) и намного ниже, чем у новых объектов недвижимости из первых рук в том же районе (цена за квадратный фут новых объектов недвижимости в Чунг Ша Ван составляет около 18 000–20 000 гонконгских долларов), что свидетельствует о том, что рыночная оценка полуновых объектов становится более консервативной.
Отсутствие конкурентоспособности типов жилья: Двухкомнатная квартира площадью 496 квадратных футов занимает неудобное положение на текущем рынке — небольшие квартиры (малые здания ниже 300 футов) пользуются популярностью у инвесторов, большие квартиры (три спальни) больше подходят для семей, проживающих в них, а квартиры среднего размера имеют ограниченную ликвидность.
Изменения в принятии решений владельцем
Убеждение в том, что рынок недвижимости Гонконга «может только расти и никогда не падать», пошатнулось. Инвесторы больше не ждут отскока и вместо этого принимают убытки. Средства перетекают на фондовый рынок или в зарубежную недвижимость, что ускоряет потери по сделкам.
Мечта о покупке дома разбита вдребезги, и кровавый урок любовной морской песни
Кто не мечтал о собственной недвижимости? Кто не мечтал купить недвижимость, чтобы увеличить ее стоимость и прочно обосноваться в поезде богатства? Однако реальность «Оды морю» Шам Шуй По подобна тазу с ледяной водой, пробуждающей всех, кто все еще спит. Покупка двух домов за 6,7 миллиона, потеря 2,33 миллиона через 5 лет. Это не просто «рыночная корректировка», это стремительный обвал богатства! Не говоря уже о максимальной потере в размере 2,431 миллиона долларов, что практически равнялось стоимости роскошного автомобиля и многолетним сбережениям семьи среднего класса, которые были полностью уничтожены стремительным рынком недвижимости. Вы все еще смеете утверждать, что покупка недвижимости — это гарантированная победа? Вы все еще осмеливаетесь верить в миф о том, что «кирпичи всегда будут расти в цене»?
Перспективы будущего
- Краткосрочное давление трудно уменьшить
Ожидание снижения процентной ставки в США отложено на вторую половину 2025 года. Стоимость капитала в Гонконге высока. В сочетании с продолжающимся предложением новых проектов (ожидается, что в 2025–2026 годах будет завершено 18 000 единиц), цены на полуновые проекты по-прежнему будут находиться под давлением, и убыточная тенденция может сохраниться. - Консультации по инвестициям и недвижимости
Избегайте ловушки премиум-класса: Если цена новой недвижимости превышает региональный потенциал (например, отражается положительное влияние инфраструктуры), вам следует быть осторожным при покупке.
Сосредоточьтесь на денежном потоке: Объекты с доходностью от аренды ниже 3,5% имеют слабую устойчивость к снижению цен. Рекомендуется отдавать приоритет объектам малого и среднего размера с высоким спросом на аренду.
Политические переменные：Если правительство ослабит свои «жесткие меры» на рынке недвижимости (например, снизит или отменит двойной гербовый сбор), это может стимулировать сделки в краткосрочной перспективе, но это также может усилить стремление владельцев продавать свою недвижимость, что усилит колебания цен. - Точка зрения покупателя
- Шанс：Неприбыльные объекты недвижимости предоставляют возможность для «ловли на дне», особенно для владельцев-арендаторов, но необходимо уделять внимание качеству объектов недвижимости и потенциальному эффекту отклонения от новых разработок, таких как северная столичная зона на Западном Коулуне.
- риск: Низкая цена за квадратный фут не обязательно означает ценность. Если скидка на квартиру обусловлена низким этажом, плохим видом или устаревшим декором, ее необходимо тщательно оценить.
Новая норма рынка недвижимости в процессе корректировки
Затмение «Оды морю» отражает структурные изменения на рынке недвижимости Гонконга: рост процентных ставок, переизбыток предложения и ослабление доверия рынка переплетаются между собой, ломая инерцию прошлых односторонних подъемов. Для инвесторов настало время переключиться на денежный поток и долгосрочное вложение средств; для владельцев жилья это хорошее время для поиска качественных объектов. Независимо от того, покупаете вы или продаете, точная оценка региональной стоимости и состояния объекта обеспечит вам стабильную победу среди колебаний.
Введение в Песню Моря Любви
Песня о море любвиСоната на берегу моряГонконгКоулунШам Шуй ПоУлица Хайтан№ 201, 203 и 218, рядом сПолицейский участок Шам Шуй ПоиПарк на улице Тунг Чау,даЧунг КонгиУправление городского обновленияЧастный жилой комплекс, созданный путем кооперативной застройки. Объект состоит из 4 зданий (корпуса 1, 2, 3 и 5) высотой от 32 до 40 этажей, что в общей сложности составляет 876 квартир. Сеть начальных школ расположена в квартале 40, а сеть средних школ — в районе Шам Шуй По. Он был запущен в продажу в октябре 2019 года. В прайс-листе на первую партию из 180 единиц указана средняя цена со скидкой 18 688 гонконгских долларов за квадратный фут. Заселение в объект будет осуществляться поэтапно до июля 2021 года.
Дальнейшее чтение:
