Поиск
Закройте это поле поиска.

Зарегистрируйтесь, чтобы разместить свою недвижимость

Поиск
Закройте это поле поиска.

О «Прогрессивной ипотеке» и «Второй ипотеке застройщика»

關於「漸進式按揭」與「發展商二按」的風險與考量:

Оглавление

漸進式按揭」與「發展商二按」
«Прогрессивная ипотека» и «Вторая ипотека застройщика»

При покупке новой недвижимости застройщики или финансовые учреждения часто предлагают инновационные ипотечные решения для привлечения покупателей, такие как «Прогрессивная ипотека"и"Вторая ипотека застройщика". Эти планы, по-видимому, снижают первоначальный порог входа на рынок, но необходимо тщательно оценить потенциальные риски. Ниже анализируются режимы работы, преимущества и недостатки обоих вариантов, а также сценарии их применения:


漸進式按揭
Прогрессивная ипотека

1. Прогрессивная ипотека (инкрементная ипотека)

Операционная модель

На начальном этапе ипотечного кредитования (например, в первые 2–3 года) сумма погашения невелика (даже если выплачиваются только проценты), а на позднем этапе постепенно увеличивается до обычного уровня. Некоторые планы могут быть объединены с «Планом дыхания», чтобы обеспечить очень низкие процентные ставки на ранних этапах и перейти на рыночные процентные ставки на более поздних этапах.

преимущество

Уменьшить начальную нагрузку: Подходит для покупателей, испытывающих нехватку средств в краткосрочной перспективе, но ожидающих роста дохода (например, молодые семьи).
Садитесь в автобус быстрее.: Низкий первоначальный взнос в сочетании с низким первоначальным взносом снижает порог входа.

Риски и недостатки

⚠️ Более поздние взносы резко возросли: Если доход не растет так, как ожидалось, вы, возможно, не сможете позволить себе высокие выплаты на поздних стадиях.
⚠️ Риск колебания процентных ставок: Если план включает плавающую процентную ставку, давление будет больше во время цикла повышения процентной ставки.
⚠️ Трудности с рефинансированием: Если цена на недвижимость упадет или доказательств дохода будет недостаточно, вы не сможете перевести ипотеку в традиционный банк на более позднем этапе.

Подходит для

  • Подтвердите, что ваш доход значительно увеличится в будущем (например, повышение по службе, перевод в высокооплачиваемую отрасль).
  • Планируйте владеть недвижимостью в течение короткого периода времени (например, для инвестирования, а затем перепродать ее после получения дохода от аренды).

發展商二按
Вторая ипотека застройщика

2. Вторая ипотека от застройщика (ипотека с высоким коэффициентом)

Операционная модель

Покупатель подает заявку на получение первой ипотеки в банке (обычно 60-70%), а затем подает заявку на получение второй ипотеки у застройщика (10-30%), а общая сумма кредита может составить 80-90%. На начальном этапе могут быть предложены низкие процентные ставки, но после периода дисконтирования процентная ставка обычно выше рыночной (например, P+2% или выше).

преимущество

Низкий первоначальный взнос:Сумма кредита высокая, подходит для покупателей, у которых недостаточно первоначального взноса, но которые хотят «взять в долг все».
Избегайте стресс-тестирования:Некоторые вторичные ипотечные кредиты не включены в стресс-тест банка, и процесс одобрения более смягчен.

Риски и недостатки

⚠️ Ловушка высоких процентных ставок: После льготного периода процентная ставка может резко возрасти, а платеж может значительно увеличиться (например, для кредита в 5 миллионов процентная ставка увеличится с 2% до 6%, а ежемесячный платеж увеличится более чем на 10 000 юаней).
⚠️ Двойное давление погашения: Первый и второй ипотечные кредиты необходимо погашать одновременно, а денежный поток нестабилен.
⚠️ Риск падения цен на недвижимость: Если рынок скорректируется и недвижимость станет отрицательным активом, вторая ипотека может потребовать выплаты разницы.
⚠️ Ограничения на перепродажу: В некоторых контрактах предусмотрен период штрафных процентов, а досрочное погашение влечет за собой высокую комиссию.

Подходит для

  • Гибкий денежный поток в краткосрочной перспективе (например, ожидаемые дивиденды, доход от бизнеса).
  • Я крайне оптимистично настроен относительно перспектив рынка недвижимости и считаю, что рост курса может компенсировать расходы на выплату процентов.

Комплексный анализ: сможете ли вы победить?

Ключевые соображения

  1. Стабильность доходов: Если ваша профессия связана с высоким риском (например, самозанятость или работа за комиссионные), будьте осторожны, чтобы ваши взносы не вышли из-под контроля на поздних этапах.
  2. Тенденции процентных ставок: Если мы находимся в цикле повышения процентных ставок, риски планов с высоким кредитным плечом удвоятся.
  3. Ожидания рынка недвижимости: Если вы пессимистично настроены относительно будущего рынка, ипотечные кредиты с высоким коэффициентом склонны к отрицательным активам.
  4. План эвакуационного выхода: Достаточно ли резервов зарезервировано для преодоления чрезвычайных ситуаций (таких как безработица, повышение процентных ставок)?

Альтернативы

  • Традиционная банковская ипотека с высоким коэффициентом: Хотя ему необходимо пройти стресс-тест, процентная ставка низкая и стабильная.
  • Члены семьи поддерживают первый взнос: Уменьшите сумму кредита и сократите процентные расходы.
  • Задержка выхода на рынок: Соберите больший первоначальный взнос и избегайте чрезмерного заимствования.

Прогрессивная ипотека Часто задаваемые вопросы

  1. Что такое прогрессивная ипотека?

    Прогрессивная ипотека — это модель кредитования, при которой сумма погашения увеличивается постепенно. Сумма ежемесячного платежа вначале низкая, а затем постепенно увеличивается. Подходит для заемщиков, которые ожидают стабильного роста своих доходов (например, молодые работающие люди).

  2. Кто подходит для подачи заявки?

    Люди, чей доход изначально невысок, но имеет потенциал роста в будущем (например, те, кто только начинает работать).
    Те, кто планирует снизить нагрузку по выплатам в краткосрочной перспективе, но может позволить себе увеличение выплат в более позднем периоде.

  3. Преимущества и недостатки?

    преимущество:На начальном этапе давление, связанное с погашением, невелико и может быть скорректировано в соответствии с ростом доходов.
    недостаток: Сумма взносов может значительно возрасти на поздних стадиях. Если доход не соответствует ожиданиям, может возникнуть риск невыполнения платежей.

  4. Как рассчитывается процентная ставка?

    Большинство из них принимают "плавающие процентные ставки", которые привязаны к рыночным процентным ставкам. Последующее повышение процентных ставок может еще больше увеличить сумму погашения.

  5. Могу ли я досрочно погасить кредит или рефинансировать его?

    Зависит от условий договора. Некоторые банки допускают досрочное погашение, но могут взимать комиссию за обработку; рефинансирование требует выполнения условий нового кредитного учреждения.


Вторая ипотека застройщика Часто задаваемые вопросы

  1. Что такое вторая ипотека застройщика?

    Это означает, что при покупке дома, если сумма первого ипотечного кредита банка недостаточна, застройщик предоставит дополнительный второй ипотечный кредит, чтобы компенсировать покупателю разницу в первоначальном взносе.

  2. В чем разница между ним и второй ипотекой банка?

    Вторая ипотека застройщика: Процентные ставки обычно выше, может быть благоприятный период (например, низкие процентные ставки в первые 2–3 года), а затем резкий рост в более поздний период.
    Банковская вторая ипотека: Процентная ставка низкая, но одобрение строгое и требует прохождения стресс-теста.

  3. Каковы требования к заявке?

    Обычно ограничивается покупкой недвижимости у данного застройщика.
    Необходимо одобрение со стороны застройщика (более мягкие условия, чем у банков, но может потребоваться более высокий первоначальный взнос).

  4. Каковы риски?

    После окончания льготного периода процентные ставки резко возросли, а платежное бремя увеличилось.
    Если цены на недвижимость упадут, может возникнуть риск отрицательного капитала из-за второй ипотеки.
    Досрочное погашение может повлечь за собой штрафные проценты.

  5. Вам нужен адвокат?

    Да, вторая ипотека подразумевает наличие юридических документов, и соответствующие процедуры должны осуществляться юридической фирмой.


Комплексное сравнение

проектПрогрессивная ипотекаВторая ипотека застройщика
Риск процентной ставкиУвеличение отсрочки платежа + влияние плавающей процентной ставкиПроцентные ставки резко растут после льготного периода
Подходит дляТе, у кого ожидается стабильный рост доходовТе, у кого недостаточный первоначальный взнос или кому требуется небольшой платеж в краткосрочной перспективе
гибкостьМожно комбинировать с рефинансированием или досрочным погашениемПривязан к собственности застройщика, перепродажа может быть ограничена

Важное уведомление

  1. Перед подписанием обязательно внимательно прочтите условия, особенно механизм корректировки процентной ставки и правила начисления штрафных процентов.
  2. Рекомендуется проконсультироваться с независимым финансовым консультантом или юристом, чтобы оценить вашу личную платежеспособность и риски.
  3. В условиях колебаний рынка повторная ипотека или прогрессивная ипотека могут увеличить финансовое давление и потребовать тщательного планирования.

Вывод: высокорисковые инструменты, используйте их по средствам

Суть «прогрессивной ипотеки» и «второй ипотеки застройщика» заключается в «обмене времени на пространство», что подходит дляРост доходов очевидениСильное сопротивление рискуПокупатели. Если вы выберете этот вариант, обязательно:

  • Подробно рассчитайте наихудший вариант выплаты после окончания периода акции.
  • Создайте резерв на случай непредвиденных обстоятельств на срок не менее 12 месяцев.
  • Избегайте брать в долг всю сумму, чтобы создать резерв на случай падения цен на недвижимость.

предположение: Проконсультируйтесь с независимым финансовым консультантом перед подписанием контракта, чтобы сравнить долгосрочные расходы различных планов. Не игнорируйте долгосрочные риски задолженности из-за «стимулирования низкого первоначального взноса».

Сравнить списки

сравнить