Оглавление
Второе нажатие(Вторая ипотека) означает второй кредит, который владелец подает в другие финансовые учреждения или финансовые компании, используя в качестве залога ту же недвижимость, когда уже имеется первый ипотечный кредит. Кредитор второй ипотеки ранжируется после первой ипотеки, поэтому риск выше, а процентная ставка и условия обычно строже. Хотя вторая ипотека может решить краткосрочные потребности в финансировании, она не является долгосрочной.Очень высокий риск, нужно внимательно подумать!
Недостатки двойного нажатия
- Высокие процентные расходы
Процентная ставка по второй ипотеке обычно выше, чем по первой, и может достигать двузначных цифр, что значительно увеличивает давление по выплате. - Риск невозврата удваивается
Необходимо погасить два кредита одновременно. Если доход нестабилен или процентные ставки растут, это легко приведет к трудностям в оборачиваемости капитала или даже к дефолту. - Риск изъятия имущества
Если вторая ипотека не может быть погашена, финансовая компания имеет право подать заявление о «возвращении права собственности», и имущество все равно может быть принудительно продано с аукциона, даже если первая ипотека не была погашена. - Отрицательный риск капитала
Если рынок недвижимости падает, рыночная стоимость недвижимости может оказаться ниже общей суммы двух непогашенных кредитов, в результате чего у владельца останется отрицательный капитал, а его перепродажа или рефинансирование будут затруднены. - Трудности с рефинансированием
Вторая ипотека может повлиять на ваши будущие заявки на банковский кредит, и некоторые банки откажутся использовать в качестве залога недвижимость, на которую уже выдана вторая ипотека. - Правовые и договорные ограничения
- Некоторые договоры первой ипотеки запрещают владельцам подавать заявку на вторую ипотеку без согласия. Если они этого не сделают, банк может наложить штрафы или потребовать досрочного погашения кредита.
- Если второе ипотечное учреждение является неформальной финансовой компанией, оно может добавлять скрытые условия или высокие комиссии.
Поврежденный кредитный рейтинг
Вторая ипотека представляет собой большую задолженность, которая может повлиять на кредитный рейтинг человека и сделать его неблагоприятным для подачи заявки на другие кредиты в будущем.
Меры предосторожности
- Прежде чем подавать заявку на вторую ипотеку, вам необходимо тщательно оценить свою платежеспособность и убедиться, что первый ипотечный договор это позволяет.
- Приоритет будет отдан переговорам с первоначальным банком о «рефинансировании» (увеличении суммы первого ипотечного кредита), процентная ставка по которому, как правило, ниже, чем по второму ипотечному кредиту.
- Если вам необходимо подать заявку на получение повторной ипотеки, вам следует выбрать надежное учреждение и внимательно изучить условия договора.
Часто задаваемые вопросы
Каковы риски подачи заявки на вторую ипотеку?
Высокие процентные ставки и высокое давление на погашение
Вторая ипотека является «субстандартным кредитом» и более рискованна, чем первая ипотека, поэтому процентная ставка по ней обычно выше (возможно, до 8-10% или даже выше).
Если вы одновременно погасите первый и второй ипотечные кредиты, сумма ежемесячного платежа значительно увеличится, что может превысить ваши финансовые возможности и привести к разрыву цепочки вашего капитала.
Риск дефолта и изъятие имущества
Если вы не вернете кредит вовремя, второе ипотечное агентство имеет право обратиться в суд с просьбой о вынесении «приказа о принудительном изъятии». Даже если первый ипотечный кредит все еще выплачивается в обычном порядке, недвижимость все равно может быть принудительно продана с аукциона.
В некоторых договорах второй ипотеки может быть предусмотрена «оговорка о перекрестном невыполнении обязательств», что означает, что в случае невыполнения обязательств по первой ипотеке вторая ипотека также приведет к невыполнению обязательств.
Амортизация имущества приводит к «отрицательному капиталу»
Если рынок недвижимости падает и рыночная стоимость недвижимости оказывается ниже общей суммы непогашенных первой и второй ипотечных кредитов, недвижимость попадает в категорию отрицательных активов. В этот момент рефинансирование или продажа могут оказаться неспособными погасить задолженность, и вам придется доплачивать разницу самостоятельно.
Трудности с рефинансированием или рефинансированием
Для получения второй ипотеки обычно требуется согласие первого ипотечного банка, в противном случае это может считаться дефолтом.
Если в будущем вы захотите перевести свою ипотеку в другой банк, новый банк может отказаться принять вторую ипотеку или потребовать от вас сначала погасить задолженность по второй ипотеке.
Скрытые условия и сборы
Некоторые застройщики предусматривают «период медового месяца с низкими процентными ставками» для вторых ипотечных кредитов (например, низкие процентные ставки в первые 2–3 года), после чего процентные ставки резко возрастают или добавляются высокие комиссии за обслуживание и штрафные проценты.
Возможно ли для застройщиков рефинансировать вторую ипотеку?
Если вы подали заявку на получение второй ипотеки от застройщика и хотите перевести ее в другое финансовое учреждение, обратите внимание на следующие ограничения:
Договорные ограничения
Во втором ипотечном договоре застройщика обычно предусмотрен «период блокировки» (например, 3 года), в течение которого рефинансирование запрещено, в противном случае будет выплачена высокая неустойка (например, 2-5% от суммы кредита).
Некоторые договоры требуют, чтобы вторая ипотека была полностью погашена при рефинансировании, что затрудняет реализацию этого на практике.
Низкий уровень банковского принятия
Большинство банков консервативно относятся к выкупу недвижимости, имеющей вторую ипотеку от застройщика, и могут напрямую отказать или потребовать сначала погасить вторую ипотеку.
Даже если ипотека будет принята, сумма новой ипотеки будет уменьшена на сумму второй ипотеки, что приведет к ограниченной сумме переводимой ипотеки.
Оценка имущества и стресс-тестирование
При рефинансировании необходимо переоценить рыночную стоимость недвижимости. Если цена упадет, вы не сможете получить достаточную сумму кредита.
Заемщику необходимо пройти стресс-тест нового банка (процентная ставка + 3%). Если доход недостаточен, перевод ипотеки может не состояться.
Соображения экономической эффективности
Рефинансирование требует оплаты юридических услуг, оценочных сборов, нового ипотечного страхования и других расходов. Если вы сэкономите только небольшую сумму процентов, это может не стоить того.
Хотя предлагаемые застройщиками вторые ипотечные кредиты могут снизить порог первоначального взноса, они несут в себе скрытые долгосрочные финансовые риски и сопряжены со многими ограничениями по рефинансированию. Если у вас нет достаточных средств для погашения второй ипотеки в краткосрочной перспективе или перспективы рынка жилья не являются чрезвычайно оптимистичными, обычно рекомендуется отдать приоритет традиционной банковской первой ипотеке или сократить бюджет на покупку жилья, чтобы избежать необходимости во второй ипотеке.
Практические предложения
Подробно ознакомьтесь с условиями договора
- Проверьте детали изменения ставки по второй ипотеке, период блокировки, штрафные проценты и т. д., чтобы не быть введенным в заблуждение «низкой процентной ставкой на начальном этапе».
Оценка долгосрочной платежеспособности
- Смоделируйте давление платежей после повышения процентной ставки (например, повышение процентной ставки 2-3%), чтобы обеспечить финансовую стабильность.
Откладывайте чрезвычайные фонды
- Подготовьте резервы по ипотечным платежам на срок не менее 6–12 месяцев на случай перебоев с поступлением доходов или колебаний на рынке жилья.
Проконсультируйтесь с профессионалом
- Проанализируйте контракт и рыночные риски с помощью независимых финансовых консультантов, юристов или оценщиков, чтобы избежать слепого принятия второй ипотеки застройщика.
Рассмотрите альтернативы
- Если вам необходимо перераспределить средства, вы можете сравнить другие варианты (например, добавление первой ипотеки, частных кредитов и т. д.), не рискуя при этом брать вторую ипотеку.
