Оглавление
Часть 1: Как зарабатывают деньги агенты по недвижимости в Гонконге?
Гонконг — один из городов с самыми активными рынками недвижимости в мире. Высокие цены на недвижимость, высокая плотность населения и ограниченное предложение земли делают сферу услуг агентств недвижимости высококонкурентной, но прибыльной. Однако эта отрасль уже давно является предметом споров из-за сложных механизмов ее работы и ненадлежащего поведения некоторых ее представителей. В этой статье мы подробно рассмотрим модель получения прибыли агентами по недвижимости в Гонконге и выявим распространенные спорные практики и потенциальные проблемы в отрасли.
1. Комиссионный доход: основной источник прибыли
Основной доход агентов по недвижимости составляют комиссионные за операции с недвижимостью. Согласно правилам Управления по делам агентов по недвижимости (EAA) Гонконга, не существует установленного законом верхнего предела ставки комиссионного вознаграждения, которая обычно согласовывается между покупателем и продавцом. В общем:
– Жилая недвижимость: Комиссия составляет приблизительно от 1% (оплачивается покупателем) до 2% (оплачивается продавцом) от цены сделки. Некоторые элитные дома или особые объекты могут стоить дороже.
– Коммерческая недвижимость: Ставка комиссии относительно низкая, около 0,5%-1%, но из-за огромной суммы сделки общая сумма комиссии может быть чрезвычайно высокой.
– Сделки по аренде: комиссия обычно составляет от половины месячной арендной платы до месячной арендной платы, которая делится поровну между арендодателем и арендатором.
Например, для дома стоимостью 10 миллионов гонконгских долларов, если коэффициент комиссии составляет 1%, агент может заработать 100 000 гонконгских долларов. Если агент представляет как покупателя, так и продавца (это называется «двойное агентство»), доход может быть удвоен.
2. «Съешь разницу»: работа в серой зоне
Некоторые агенты зарабатывают разницу, «покупая дешево и продавая дорого». Например, если владелец выставляет недвижимость на продажу за 8 миллионов гонконгских долларов, а агент продает ее за 8,2 миллиона гонконгских долларов и скрывает фактическую цену сделки, разница в 200 000 гонконгских долларов может пойти в карман агента. Хотя такое поведение нарушает Постановление о деятельности агентов по недвижимости, оно все еще имеет место из-за пробелов в законодательстве.
3. Реферальные сборы и комиссии за сотрудничество
– Межрегиональное сотрудничество: агенты, которые направляют клиентов к коллегам в других регионах, могут получать комиссионные (обычно 20%–30% комиссии).
– Направление в финансовые службы: агенты рекомендуют клиентам подавать заявки на ипотечные кредиты в определенные банки или финансовые компании и могут получать за это откаты.
4. Продажи новой недвижимости застройщиками: высокие бонусы
Когда агент участвует в продаже новой недвижимости, застройщик часто предлагает «бонус за эффективность» в дополнение к основной комиссии. Например, за каждую проданную единицу продукции можно получить комиссию в размере 50 000 гонконгских долларов. При продаже 10 единиц в месяц дополнительный бонус может составить сотни тысяч гонконгских долларов. Эта модель побуждает агентов отдавать приоритет продвижению новых объектов недвижимости и даже игнорировать потребности покупателей на вторичном рынке.
5. Дополнительный доход от услуг
– Рекомендации по декорированию и переезду: агенты рекомендуют компании по декорированию или переезду и взимают комиссию за рекомендации.
– Продажи зарубежной недвижимости: в последние годы стало популярным продвигать зарубежную недвижимость в Японии, Великобритании и т. д., а размер комиссии может достигать 5%–10%.
Часть II: Отраслевые и общие споры
1. Ложные заявления и вводящие в заблуждение продажи
– Преувеличение потенциала роста стоимости: агенты могут привлекать покупателей такими словами, как «местоположение обязательно вырастет в цене» или «государственное планирование благоприятно», но фактическое развитие может быть отложено или отменено.
– Сокрытие неблагоприятных факторов: некоторые агенты предпочитают избегать обсуждения домов с привидениями, структурных проблем с недвижимостью, шума от соседних строительных проектов и т. д.
Случай: В 2021 году покупатель приобрел квартиру в Сайване и узнал, что внешняя стена здания скоро подвергнется капитальному ремонту и ему придется разделить расходы на сотни тысяч гонконгских долларов, но агент так и не сообщил ему об этом.
2. «Теневые листинги» и поддельные листинги
Чтобы привлечь клиентов, некоторые агенты размещают в Интернете ложную информацию об объектах недвижимости, например, маркируют «выгодные объекты» по ценам ниже рыночных, а затем продвигают другие объекты, когда клиенты задают им вопросы. Этот шаг не только тратит время клиентов, но и может нарушить прозрачность рыночных цен.
3. Спекуляция и краткосрочная перепродажа
«Прикосновение к товару» означает перепродажу имущества до его официальной продажи, что обычно называется «издевательством над товаром». Агенты могут сотрудничать с инвесторами, чтобы приобретать новые объекты недвижимости по низким ценам под названием «внутренняя подписка», а затем перепродавать их по более высокой цене в течение короткого периода времени, тем самым повышая цены на недвижимость. Подобные операции особенно распространены в периоды обострения рынка недвижимости.
4. «Жесткая продажа» и тактика продаж с высоким давлением
– Создайте беспокойство: например, заявив, что «другой покупатель сделал более высокое предложение» или «владелец собирается сделать встречное предложение», чтобы заставить клиента принять поспешное решение.
– Тактика утомления: длительное лоббирование интересов клиентов, вплоть до их сопровождения до поздней ночи, пока не будет подписан контракт.
Подобная тактика распространена при продаже новой недвижимости, когда некоторые агенты готовы пожертвовать интересами своих клиентов ради достижения целевых показателей эффективности.
5. Споры по комиссии и «летающие приказы»
- Пропуск агента и частная торговля: чтобы сэкономить на комиссиях, покупатели и продавцы могут торговать самостоятельно после того, как их представил агент (этот подход широко известен как «пропуск комиссий»), в результате чего усилия агента оказываются напрасными.
– Споры о распределении комиссионных: если в одной и той же сделке участвуют несколько агентов, могут возникнуть конфликты по поводу соотношения распределения комиссионных, которые могут даже дойти до суда.
6. Хорошее взаимопонимание с разработчиками
Некоторые агенты могут достичь «молчаливого соглашения» с застройщиками для получения эксклюзивных прав на продажу, например:
– Отдавайте приоритет продвижению конкретных объектов недвижимости: даже если проект не соответствует потребностям клиента, мы все равно будем настоятельно рекомендовать его.
– Манипулирование данными о продажах: создание иллюзии «горячих продаж», например, утверждение, что «80% единиц товара было продано в первый день», когда фактический уровень продаж может быть менее 50%.
7. Нелицензированная и незаконная эксплуатация
По данным EAA, в 2022 году было получено более 200 жалоб на нелицензированную деятельность. Нелицензированные агенты часто предоставляют услуги под видом «консультантов по недвижимости», но не защищают права своих клиентов после получения комиссионных.
Часть III: Механизмы регулирования и стратегии самозащиты потребителей
1. Действующая система регулирования
– Управление агентов по недвижимости (EAA): отвечает за лицензирование и принятие дисциплинарных мер в отношении агентов, которые не соблюдают правила, таких как отзыв лицензии или наложение штрафов.
– Постановление об агентах по недвижимости: требует от агентов раскрывать ставки комиссионных, информацию об имуществе и транзакционных рисках.
2. Советы по самозащите потребителей
– Проверьте лицензию агента: вы можете проверить квалификацию агента на сайте EAA.
– Внимательно прочтите условия перед подписанием «документа об осмотре недвижимости»: не соглашайтесь на слишком длительный период эксклюзивности.
– Проверьте информацию о недвижимости самостоятельно: например, проверив записи в Земельном кадастре и запросив отчет о структурной инспекции.
– Запишите или пригласите стороннего свидетеля: особенно во время важных переговоров, сохраняйте доказательства, чтобы предотвратить споры.
Подвести итог
Хотя индустрия агентств недвижимости в Гонконге создает экономическую ценность, она также страдает от ущерба общественному доверию, который наносят некоторые негодяи. В последние годы регулирующие органы активизировали усилия по пресечению нарушений, а некоторые крупные банки-агентства также внедрили технологические средства (такие как просмотр недвижимости в виртуальной реальности и блокчейн-контракты) для повышения прозрачности. Однако для кардинального улучшения имиджа отрасли по-прежнему необходимы совместные усилия, самодисциплина специалистов, бдительность потребителей и институциональное совершенствование. Для рядовых граждан понимание модели получения прибыли и потенциальных рисков агентов — это первый шаг к тому, чтобы не стать «ягнятами».
