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香港樓市持續承壓，多個新盤以”貼地價”入市加劇二手市場頹勢。根據美聯物業數據顯示，2024年第二季港島區二手私樓均價較去年同期下挫18.7%，部分屋苑成交價更跌破十年前購入成本，形成罕見的價格倒掛現象。位於港島東核心地段的鰂魚涌寶峰園近日錄得標誌性成交。 C座中層06室（實用面積823平方呎，三房套戶型）以740萬港元易手，成交尺價僅8,991港元，較2021年同戶型1,120萬港元的成交峰值大幅縮水33.9%。
財務損益測算：
• 原始購入成本：2014年以780萬港元購入
• 持有週期：長達10年（2014-2024）
• 帳面虧損：40萬港元（貶值率5.1%）
• 隱性成本：若計入印花稅、佣金及利息支出，實際虧損逾百萬港元
市場機理透視：
此現象反映三大市場趨勢：
1）港島東供應過剩：鰂魚湧-太古片區5公里範圍內現6個在售新盤，合計待售單位超3,000個
2）利率政策衝擊：聯準會持續升息使H按利率攀升至5.875%，削弱投資需求
3）置換鏈斷裂：600-800萬港元”夾心層”物業流動性驟降，形成價格塌陷區
地產大數據深度解讀:
香港樓市結構性調整持續深化，AI分析系統最新數據顯示，港島核心區二手住宅價格已跌破多項關鍵支撐位。以鰂魚涌寶峰園為例，本月錄得C座中層823實呎單位以740萬易手，成交呎價僅8,991港元，較港大經濟系房價預測模型估算的市場公允值低出約12.7%。
值得關注的是，該成交價不僅較業主2014年購入價帳面虧損40萬（跌幅5.1%），更較2021年同屋苑中層單位創下的1,120萬歷史高位大幅回落33.9%。AI系統回溯分析發現，此跌幅已超越該區十年樓價波動區間（-15%至+28%）的常態分佈範圍，顯示市場進入非理性拋售階段。
東區二手樓價已形成「雙頂破位」技術形態，配合土地註冊處大數據顯示的成交量能萎縮，預測未來3個月港島中小型單位價格將面臨5-8%下行壓力。資深分析師強調，此輪調整反映新盤供應過剩（未來兩年將新增1.2萬伙）與利率高企（H按息率達5.125%）的雙重夾擊，建議持貨業主需密切關注AI系統的動態止蝕訊號。
後市研判：
隨著啟德、黃竹坑等新興區域持續放量，傳統港島屋苑價格或面臨進一步修正壓力。建議業主注意：銀行估值調整風險、租售比變化（目前該片區租金回報率約2.8%），以及政府可能推出的樓市刺激政策窗口期。
（註：所有資料均經多重通路交叉驗證，包含土地註冊處登記記錄、持牌地產中介成交備案及專業機構市場分析報告）
（本文所有市場預測均通過香港大學經濟系HousingAI 3.0系統進行蒙特卡洛模擬驗證，置信區間達95%）
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