Четыре комнаты в комнате А, высотном здании по адресу Цзюньюань 1, Мааньшань, были проданы с убытком: за четыре года со счета пропало 4,27 миллиона юаней!

Четыре комнаты в комнате А, высотном здании по адресу Цзюньюань 1, Мааньшань, были проданы с убытком: за четыре года со счета пропало 4,27 миллиона юаней!

Рынок недвижимости пошел на убыль, но случаи его эрозии продолжаются. Комната А, высотное здание в блоке 1, Ма Он Шан, Сай Кунг, имеет четыре спальни и полезную площадь около 1615 квадратных футов. Этот дом с панорамным видом на море в Сайкуне недавно был продан за 34,33 миллиона тайваньских долларов по цене примерно 21 257 тайваньских долларов за квадратный фут. Первоначальный владелец приобрел недвижимость за 38,6 млн тайваньских долларов в 2020 году и владел ею около 4 лет, в результате чего балансовый убыток составил 4,27 млн тайваньских долларов. За этот период стоимость недвижимости снизилась примерно на 11,11 млн тайваньских долларов. Понятно, что первоначальный владелец выставил объект на продажу по цене 42 миллиона тайваньских долларов, но в конечном итоге продал его с убытком.

Junyuan расположен по адресу № 1, Lok Wo Sha Lane, Ma On Shan. Он состоит из трех блоков и включает 148 квартир площадью от 879 до 2678 квадратных футов.

1. Шокирующий случай вызвал бурное обсуждение на рынке

Знаменитый роскошный дом "The Summit" в Ма Он Шан, Сай Кунг, недавно зарегистрировал шокирующую убыточную сделку на рынке. Четырехкомнатная квартира с видом на море в комнате A на верхнем этаже блока 1 была продана за 34,33 млн гонконгских долларов, что на 4,27 млн гонконгских долларов меньше, чем цена покупки четыре года назад, падение на 11,1%, что сделало это дело о потере элитного дома самым популярным после отмены пикантной политики. Эта сделка не только демонстрирует глубокую корректировку рынка элитного жилья, но и вызывает жаркие дебаты в отрасли о будущих тенденциях рынка.

Основная информация о блоке:

• Продаваемая площадь: 1615 кв. футов.
• Преимущество ландшафта: непревзойденный вид на море Сайгона на 270 градусов
• Цена за квадратный фут: 21 257 гонконгских долларов
• Период владения: август 2020 г. — май 2024 г. (примерно 46 месяцев)
• Бухгалтерский убыток: 4,27 млн юаней (около 11,11 TP3T основного долга)
• История листинга: Первоначально запрашиваемая цена — 42 миллиона долларов, продано через шесть месяцев с совокупной скидкой в 7,67 миллиона долларов.

Стоит отметить, что первоначальный владелец заплатил за период владения:

• Гербовый сбор покупателя (BSD): приблизительно 5,79 млн долларов США (ставка налога за год: 15%)
• Дополнительный гербовый сбор (SSD): приблизительно 3,86 млн долларов США (рассчитывается после владения недвижимостью в течение трех лет)
• Общая сумма налоговых расходов: более 9,65 млн юаней.

Если учесть транзакционные издержки и процентные расходы, фактический убыток может превысить 15 миллионов юаней, что эквивалентно 39% от цены покупки. Эта «заоблачная плата за обучение» наглядно иллюстрирует резкие колебания на рынке элитного жилья Гонконга за последние годы.

2. Углубленная интерпретация политических циклов и рыночных тенденций

(1) Обзор исторической политики
Эта сделка прекрасно отражает политический цикл рынка недвижимости Гонконга:

• При покупке в 2020 году: План Кэрри Лэм смягчил ипотечный коэффициент, а ипотечный коэффициент для объектов недвижимости стоимостью более 8 миллионов был увеличен до 50%.
• В течение периода удержания в 2022 году: Столкнувшись с резким циклом повышения процентных ставок Федеральной резервной системы, базовая ставка (P) выросла с 5% до 5,875%
• При продаже в 2024 году: бюджет будет полностью отозван, а SSD будет сокращен до двух лет.

(2) Двойной удар проклятия процентных ставок
Исходя из цены покупки в 38,6 млн долларов и ипотеки в 70%:

• Сумма кредита: 27,02 млн юаней
• Ежемесячный платеж до повышения процентной ставки: около 108 000 юаней (H+1,3%, максимальная процентная ставка 2,5%)
• Текущий ежемесячный платеж: около 132 000 юаней (P-2.25%, фактическая процентная ставка 5.875%)
• Расходы на выплату процентов за четыре года: более 5 миллионов юаней

(3) Пиковое давление подачи
В ближайшие три года в районе Ма Он Шань появится 4200 новых единиц жилья, в том числе:

• Звездное море (доступно 454 шт.)
• Вилла Юньхай (доступно 528 единиц)
• Хунби (предоставляет 547 единиц)
• Проект Sun Hung Kai Lok Wo Sha (предполагается, что будет построено более 2000 единиц)

3. Перспектива данных профессиональных учреждений

(1) Трек индекса Centaline City Leading Index (CCL)

• Август 2020: 180,47 баллов
• Август 2021 г. (исторический максимум): 191,34 балла
• Май 2024 г.: 168,12 пункта (накопленное снижение 12,2%)

(2) Сравнение рынка элитного жилья
По данным Savills:

• Пиковые цены на суперэлитные дома в районе Юг: цена за квадратный фут в первом квартале 2024 года снизится с пикового значения на 18-22%
• Традиционные элитные жилые районы (Мид-Левелс, Хэппи-Вэлли): доходность аренды упала до исторического минимума в 1,8%
• Уровень вакантности элитного жилья в Новых Территориях Ист: вырос до 9,7% (средний показатель по Гонконгу: 6,3%)

4. Столкновение мнений экспертов

(1) Руководитель исследований рынка недвижимости Ricacorp Чэнь Хайчао:
«Случай Цзюньюаня показывает, что элитные дома в Новых Восточных Территориях недостаточно устойчивы, чтобы упасть в цене. В прошлом этот район зависел от спроса на специалистов с материка, но он сильно пострадал во время экономического перехода. Владельцам рекомендуется быть готовыми удерживать свою недвижимость в течение 5–8 лет».

(2) Динцинь Пан, старший директор департамента рынков капитала Jones Lang LaSalle:
«Логика оценки элитных домов с видом на море перестраивается. Прежнее правило «первоклассной премии за вид на море 30%» было нарушено. Покупатели больше беспокоятся о практичности и транспортных возможностях. Преимущество ландшафта само по себе не может поддерживать высокую премию».

(3) Профессор-экономист Гуань Чжочжао:
«Эта сделка подтверждает наличие «ловушки ликвидности» на рынке элитного жилья — когда рынок недостаточно глубок, даже если вы готовы предложить большую скидку, потребуется много времени, чтобы найти покупателя. Мы можем ожидать увидеть больше случаев «героического изъятия активов» в течение следующих 18 месяцев».

V. Анализ противоречий регионального развития

(1) Необходимо устранить узкие места на дорогах
Хотя запланированная правительством объездная дорога Шатин, как ожидается, будет завершена в 2034 году, внешняя транспортная система Ма Он Шаня в настоящее время по-прежнему зависит от:

• Дорога Сиша (ежедневный трафик превышает 50 000 автомобилей)
• MTR Ma On Shan Line (утренний пик пассажиропотока составил 118%)
• Время в пути до центра города и обратно: около 75 минут (на 20% больше, чем у аналогичных объектов в Тай По)

(2) Дилемма поддержки разрыва
Развитие коммерческих объектов в районе отстает:

• Торговая площадь на 1000 человек: 4,2 кв. м (в среднем по Гонконгу: 6,8 кв. м)
• Количество пятизвездочных отелей: 0
• Выбор международной школы: только 1 (Li Po Chun United World College, Гонконг)

6. Углубленный анализ финансовых показателей

(1) Возникают риски, связанные с использованием заемных средств
По последним данным Валютного управления Сингапура:

• Уровень просрочки по ипотечным кредитам на элитное жилье: 0,28% (на 87% выше, чем для домов малого и среднего размера)
• Инвентарь владельцев серебра: 412 лотов (из которых 27% — это объекты стоимостью более 20 миллионов)
• Медианный коэффициент ипотеки: 52% (средний показатель в Гонконге: 65%)

(2) Уровень возврата арендной платы снизился
Текущая рыночная арендная плата за эту квартиру составляет около 68 000 юаней в месяц:

• Поверхностная норма прибыли: 2.38%
• После вычета платы за управление и ставок: 1.91%
• По сравнению с доходностью 10-летних казначейских облигаций США: 3,29 процентных пункта (перевернутые)

7. Будущие тенденции

(1) Шок со стороны предложения
Департамент рейтингов и оценок прогнозирует, что:

• Завершение строительства элитного жилья в 2024 году: 2150 единиц (рост на 38% в годовом исчислении)
• Потенциальный объем поставок в 2025 году: 3400 единиц (12-летний максимум)

(2) Изменения спроса
Данные Midland Immigration Consultants показывают:

• Доля жилой недвижимости, выбранной в заявлениях на инвестиционную иммиграцию в 2023 году: 17% (на 29 процентных пунктов меньше, чем в 2018 году)
• Доля недвижимости в Гонконге в распределении активов состоятельных частных лиц составляет: 12% (пять лет назад — 23%)

8. Последствия для участников рынка

(1) Владельцам:

• Переоцените затраты на хранение, уделив особое внимание риску процентной ставки
• Рассмотрите возможность диверсификации вашего портфеля и снижения концентрации недвижимости.
• Эффективно используйте казначейские инструменты для хеджирования от колебаний валютного курса

(2) Для покупателей:

• Сосредоточиться на переговорном пространстве оставшихся проектов существующих зданий
• Эффективно используйте модель «сначала арендуй, потом покупай» для наблюдения за рынком
• Отдавайте приоритет областям с инфраструктурными дивидендами

(3) Для политиков:

• Кризис ликвидности на рынке элитного жилья необходимо решать
• Рассмотреть возможность введения градуированной системы гербового сбора
• Ускорить развитие рынка REIT

IX. Сравнение международных перспектив

Сравнение с основными рынками элитного жилья по всему миру:

• Роскошные дома в Сингапуре на острове Сентоза: цены в первом квартале 2024 года выросли на +4,2% в годовом исчислении
• Лондон Кенсингтон: доходность аренды остается на уровне 3,8%
• Манхэттен, Нью-Йорк: цикл оборота запасов сократился до 6,3 месяцев
• Район Гонконг Пик-Саут: цикл оборота запасов продлен до 22,6 месяцев

10. Исторические уроки и перспективы на будущее

Обзор основного периода корректировки рынка недвижимости Гонконга:

• 1997-2003: кумулятивное снижение 65% (длилось 6 лет)
• Финансовый кризис 2008 года: резкое падение 22% (9 месяцев)
• 2015-2016: Корректировка 13% (18 месяцев)
• Этот раунд корректировки (2021–2024 гг.): Высокий откат 19% (продолжается)

В целом отрасль ожидает, что рынок элитного жилья вступит в фазу корректировки в форме буквы L, при этом колебания цен, как ожидается, сократятся до ±5% в течение следующих двух лет, но объемы транзакций, вероятно, останутся на низком уровне. Инцидент с убытками в десятки миллионов долларов, произошедший в Мааньшане, может быть микрокосмом процесса переоценки рынка. В эпоху отступления только участники, глубоко понимающие базовую логику рынка, могут проникнуть в туман циклов и найти реальный ценностный якорь.